《物权法》对地产意义有多大？

　　《物权法》从年开始起草以来，《物权法》在14年间历经七次审议，数易其稿，饱受关注。今年3月16日，《物权法》在全国人大十届五次会议上终于获得高票通过，将从今年10月1日起正式生效。

　　一部法律，为什么需要十几年的修改和审议才得以确立？一部法律为什么能获得如此广泛的关注？

　　3月18日，在《物权法》获得通过的第三天，两位律师和两位房地产职业经理人在“晨报茶坊”对此作了些探讨。

　　《物权法》获高票通过：

　　社会意义大于具体操作意义主持人：多年以来，《物权法》一直饱受关注，多次审议，反复修改，在本次“两会”终获通过。《物权法》为什么能牵动这么多人的神经？本次“两会”高票通过《物权法》，有什么意义？

　　胡瑛：央行行长周小川谈股市时说：“现代公民不可避免地要参与很多经济活动，所以必须要具备一定的金融知识。”知道《物权法》通过的时候，我第一反应就想到了这句话。现代公民不可避免地要参与很多经济活动，同样的道理，所以也必须要具备一定的法律知识。经过14年的酝酿，《物权法》得以通过，其对普通公民的法律普及意义要远远大于它本身的实际操作意义。

　　周明兵：《物权法》在法律意义上首次将私有财产和公有财产平等保护，规定国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。没有平等保护，就没有共同发展。保护公民的私有财产，是公民的普遍愿望和迫切要求。《物权法》保护业主：

　　是否会给开发商带来麻烦？主持人：正如两位律师所述，《物权法》在很多方面都对住宅和小区物业的权属做了明确的规定，并赋予了小区业主委员会诉讼主体的地位，这是否会给开发商和物管企业带来许多麻烦？

　　张义伟：从技术层面上讲，和原来的法律法规相比，《物权法》并没有太大的变化，其中一半的内容在《规划管理条例》、《建筑工程管理条例》等中就有规定，如车库、小区公共道路和绿化等内容。也就是说，住宅小区的房地产开发原来一直就是按照《物权法》的某些规定做的，所以从这角度来看，《物权法》对房地产的影响比较有限。

　　胡瑛：作为开发商而言，应该像运动员一样，不要想去改变规则，而是要去适应它。有了这种心态。《物权法》对开发商可以说不会带来任何麻烦。一方面是像前面张总所说，物权法的许多内容原来早有规定，另一方面，《物权法》前后经历七次审议，每一次的草案其实都在潜移默化地改变房地产的原有做法。具体到学府大道69号，在《物权法》通过之前，我们就做了相应准备，如车库问题，按照规定地上车库属于业主，按理不该继续收费，但我们认为小区需要秩序，地上车库仍要收费，所以我们在思考并准备：业主委员会成立之前由谁收费、业主委员会成立之后又如何监督等问题。

　　而在市场方面，《物权法》也带来了好的信号，对私产的保护更加充分，让消费者对持有私产有信心，为房地产的长期稳定发展奠定了坚定的基础。住宅年限、车库权属等具体问题被厘清

　　主持人：那么，这部法律和房地产有什么关系？与购房者、业主以及开发商有什么关系？

　　周明兵：大家对《物权法》的关心来自很多方面，我认为其中一个核心问题就是对于住宅的使用年限有一个全新诠释和规定，即明确规定住宅使用70年后可以自动续期。在此之前，消费者在买房子的时候可能对70年后房屋的权属问题还有疑问，而有了《物权法》后，这种疑问就被消除了。

　　此外，《物权法》还规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和道路、绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。这意味着以前很多争议点、纠纷点以及消费者的意识盲点就不言自明了。

　　王刚：车库的权属问题，也是大家关注《物权法》的一大焦点。本次通过的《物权法》草案规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。简单地理解，就是地上车位属业主，地下车库由开发商和业主约定。

　　与此同时，这次通过的《物权法》草案对业主和物业服务机构之间的关系也作出明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。

　　可操作性还有待大量配套法规来完善

　　主持人：有评论认为，虽然前后14年的时间历经七次审议的反复修改，但《物权法》依然留下了遗憾。那么在各位看来，这些遗憾主要表现在哪些地方？

　　王刚：从我们的法律实践来看，这次通过的《物权法》草案远没有达到期望值，许多问题还有待进一步的配套法规和司法解释来解决。

　　张义伟：个人觉得《物权法》的很多规定还不够细致，例如住宅的外立面、屋顶等的权属问题，户外广告位的权属以及收益分配问题，70年产权自动续期是否缴纳土地出让金、如何缴纳等问题，这部《物权法》的规定相对就比较模糊。

　　胡瑛：《物权法》虽然通过了，但10月1日起才正式生效。在此之前，估计《物权法》草案还会做一些修改调整，而与此同时，现有的其他相关法律条文也会做一些配套修改，而物权法的司法解释和配套法规也可能在制订之中，还有相当多的工作要做。本报记者郑亮