把物业管理选聘权归还业主

　　特区物业管理条例修订草案征求意见，业主强烈呼吁——

　　把物业管理选聘权归还业主

　　如果一个人没有明确的身份，他拥有的权利和义务也不会是明确的。这个道理同样适用于业主委员会这个组织。

　　本周，深圳市人大常委会和相关行业协会先后举办了内部会议，征求《深圳经济特区物业管理条例(修订草案)》(以下简称修订草案)修订意见，其中，明确业主委员会的身份，成为业主们反映最为强烈的问题。另外，明确规定业主自身权利与义务、物业公司招标等问题也是业主们关注的重点。

　　深圳市人大常委会有关负责人表示，将认真考虑业主代表们反映的意见，对条例作出修改，确保条例不与国家法律相抵触，又适合深圳特区实际，更具可操作性。

　　业委会纳入“非经营性社团”？

　　对业主自身权利与义务的相关规定，是涉及到每一个居住者居住条件的大事。修订草案规定：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构，并明确规定了业主委员会的职责。

　　不少业主告诉记者，该条例没有明确规定业主委员会到底是什么样的组织，具有什么性质，只提到了业主委员会的职责，这样一个没有法律地位的组织，在实际管理执行的过程中到底拥有多大的权利，怎样确保行权，很难落实。

　　深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健建议，将业主委员会纳入民政部门下的“非经营性社团”注册管理，通过年审制度进行监督管理。对违法违规、侵害业主共同利益的业主委员会组员，按国家“社团管理条例”进行管理处罚。强化业主大会制度功能，培育业主公民参与意识，构建文明和谐社区。或者在消费者协会下面成立一个社团，协助政府全面管理社区的工作，而不是让多个“婆婆”们来多头管理。

　　邹家健还建议，按照国家《物权法》指引，建设服务型政府，将政府住宅主管部门在物业管理中“监督指导”的角色定位，统一修改为“指导协助”，制止住宅主管部门借“监督”为名，干涉民事主体自由从事市场活动，利用行政权力干预业主物权。

　　深圳市律师协会的许律师接受记者采访时表示，物业管理立法应该主要围绕着小区安全、秩序、环境卫生这三点，在修订草案中，一些条例比较笼统，可操作性不强，对根本的社区安全、秩序等问题重视不够。建议进一步明确业主委员会的职责和义务。如：在安全事故发生时，要有提供事故资料的义务；对于业主欠费问题如何解决，要规定必要的实施措施等。

　　外销楼盘能否设特殊条款？

　　修订草案中规定只有业主，即房地产权利证书记载的权利人才能组建业主委员会。但是深圳毗邻港澳，存在不少外销楼盘，有的楼盘甚至一半的业主不在深圳，因此，物业的承租人或其他实际使用人无法成立业主委员会，带来不少物业管理问题。

　　德兴大厦的一位业主谭女士告诉记者，像德兴大厦、金城大厦这样的社区，多为外销楼盘，业主多为海外侨胞，现在社区的实际居住人多是这些海外侨胞的亲属。因时间长久，许多业主已经无法取得联系，这使得业主委员会组建工作无法进行，因为他们不是严格意义上的业主，无法按照法规组建业主委员会为自己维权。这导致了社区管理比较混乱、物业管理每月的收费标准差异较大、社区安全得不到保障等问题，引起实际居住人的强烈不满。

　　据记者了解，深圳还有许多外销楼盘存在这种情况，如何解决这些特殊情况？谭女士提议在条例中增加一些特殊条款来解决他们在组建业主委员会时存在的法律空白，例如明确规定外销楼盘实际居住业主超过50％的就可以组建业主委员会。

　　物业管理招投标不符《物权法》？

　　物管企业的聘请是通过政府主管部门主导招投标，还是由业主共同选聘决定？根据修订草案，“聘请物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，市政府应制定物业管理招标投标的管理办法。”这一条款也引来不少争议。

　　邹家健告诉记者，国家《物权法》第七十六条已明确规定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”由业主共同决定。修订草案“第四节物业管理招标投标”与国家《物权法》规定相冲突，违背了《物权法》法律规定。

　　“国家《招标投标法》也从未规定要对私有住宅物业选聘物管企业强制进行招投标，私有住宅物业选聘物管企业不在国家《招标投标法》强制进行招投标范围之列。由住宅主管部门采用直接插手‘包办’的强制行政手段，对私有住宅物业选聘物管企业强制进行招投标，是对私有物业主行使“支配物权”的妨害干涉行为。”邹家健说。

　　他建议严格执行《物权法》，删除草案第六节“物业管理招标投标”及相关条款，把物业管理的选聘权归还给物权业主。同时对政府投资兴建的行政办公大楼、公务员住宅小区、廉租房住宅小区等物业管理，必须进行公开招投标，阳光运作。

　　但是，也有部分业内人士提出不完全同意删除，应该在现有的基础上加以改进。如设立物业管理招投标中介机构，设定招投标市场准入门槛等，同时要建立高素质评委专家库，制定招投标考核指标体系，并将前期物业管理也纳入招投标范围，确保开发商、物业管理公司和业主的利益，彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，为物业管理公司创造公平竞争的机会。

　　见习记者丁侃本报记者佘慧萍

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　　正在征求意见的物业管理条例修订草案规定聘请物业管理应采用招标方式，但市民认为，这项规定不符《物权法》和《招标投标法》。丁玎摄