评论：房价居高不下的原因

　　近期，德国一家报纸最近说，北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市，即使在绝对黄金地段，每平米2000欧元以上的房子也是极为罕见的。但在北京、上海等地有更贵的房子。

　　从2005年以来，中国国内的各种媒体纷纷讨论房地产的问题。特别是近来取消开发商的讨论非常热闹。但是，众多的讨论和辩论没有在一个基本、全面的检讨下进行的，因此，情绪化之争也在所难免。但是没有全面的检讨，对策就很难奏效。

　　房价暴涨也与国际因素有关

　　房价上涨要追溯到“温州炒房团”行为。“温州炒房团”一词在2004年进入中国媒体的视野。温州这个中国东南沿海的城市自1990年后期就逐步进入公众的视野。他们以商人的雄心再加当地人的团结，在中国掀起一次又一次有争议的商业活动。从2001年开始，温州人就合伙浩浩荡荡进入杭州、上海等地，如购买青菜般置下一栋栋商品房。一些来自内地的工人专职替温州人排队购房赚薪水，成为许多沿海城市人当年常见的情景。虽然上海市很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施，但温州人的行为还是打开了潘多拉之盒。当时一些分析人士认为，温州人的炒房的资金量还不足以影响整个中国的房市，但是这个行为会触发一些后续资金，包括国际游资的进入，从而快速抬高中国房地产的过度繁荣。看来是很有先见之明的。

　　从笔者获取的数据来看，沿海某城市每年正常的房子需求是180万平方米，近四年每年新增的商品房面积都在500万平方米以上。实际上该城市的房屋实际供给面积已远大于城市居民自住的需求。但是城市房价从四年前的平均每平方米2000元涨至现在的6000、7000元左右。许多新建住宅社区到黑夜是漆黑一片，无人居住。500万平方米减去180万平方米的320万平方米的房屋，就是投机品。从中国居民的认知来说，以往商品房完全是个人消费品，至今已演变为一种投资，甚至投机品。

　　至迟在2006年初，中国的口岸检查部门也发现了一个异常现象，实际的货物进出口价格远小于最终的结算价格。这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。这些资金都流向何处呢？中国人民银行报告认为，外资在内地房地产市场中所占的比重已达到15%。截至2006年11月，境外房地产基金对内地20个房地产项目投入了16.13亿美元。而仲量联行发布的《全球房地产投资报告》认为，2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，创下历史最新纪录，增幅高达69%；其中，来自于海外全球基金的投资比例便高达60%，增幅约55%。除此之外，大量的直接投资，包括香港的地产商资金，进入内地房地产。

　　2006年7月，中国专门出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资进入房地产市场一律加以“严格限制”。而不久前，商务部关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见提出：“严格限制外商投资房地产。”

　　但是，基于当前全球化和中国加入世界贸易组织的背景，热钱的流入已不再仅仅是几个规定和通知能够解决。因此，相当一段时间，中国的房地产市场仍将维持以下格局：国内资金追逐房地产市场利润，引发外资加入。外资加入强化国内资金进入房地产。两者互为强化会把房价往新高上推。

　　只要有源源不断的资金进入，中国房地产业的供求关系就永远无法从民众实际需求与房屋实际供给进行配比。因此，比较不好的结局就是，有人指出这是安徒生童话中的“皇帝”没穿新衣，于是骨牌轰然倒下。

　　地方政府的“托市”行为

　　“政府一直会代表百姓的利益”，这为以往中国政治讨论中所有议题的假设前提。但是在这场房价剧烈上涨中，中国地方政府的行为是值得思索和检讨的。

　　对于中国土地资源的配置，许多人可能会惊讶于以下事实：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高。早在2005年6月，广州一块偏远的土地的楼面地价已达3300元/平方米，因此，建成的商品房价格远高于此在情理之中。而另一方面是大量的土地甚至以零地价给各种企业使用，再加当时给各种投资行为的税收优惠，其实土地是负价卖出的。为何出现这种背离的现象？原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑更加的是政绩，而非真正意义上的代表百姓。从这个假设出发，不难发现为何中国中央层面连续在2005年、2006年出台两项很严厉的针对房地产业的措施没有奏效。而且是越调控房价越高。

　　举两个例子，都可以看到地方政府与房地产业“繁荣”的关系。2006年7月，浙江省十届人大常委会第二十六次会议上，浙江省人大财政经济委员会提交报告称，房地产税收减少和出口退税增加，使得该省财政收入持续较快增长的难度加大。当地一位学者的观点是，房地产业作为税收主要来源后，只要房地产市场“伤风”，财政收入肯定会“感冒”。2006年某沿海城市办当地的住房交易会。第一天，新华社发了一篇稿子，说交易会现场观看者多，购买者少。但到了第二天，交易量陡增。原因就在于当地媒体透露了规划部门的一条消息，称城市行政中心将迁往某地。开发商也因此造势，很有准备地打出了“迎接新城市中心诞生”的广告。该地楼盘的房价一天内翻了一倍，因此那个交易会也成为有史以来成交量最大的一次。

　　为何地方政府会把目标放在房地产上呢？就在于中国1994年实施新的中央和地方分税制。南洋理工大学的陈抗，顾清扬和以色列AryeL.Hillman等多年前发表一篇文章标题为“财政集权与地方政府行为变化：从援助之手到攫取之手”。称中国自1990年代中期，伴随着分税制的实行，中国预算内的财政收入明显地向中央政府集中，税制改革和银行体制改革都带有财政集权的色彩。同时，财政资源迅速由预算内向预算外甚至体制外转移。地方政府的“援助之手”有向“攫取之手”转向的明显趋势。

　　地方政府在传统的税收上吃“小头”，但土地出让金却归地方政府，这有平衡之意，却演变成地方政府在卖地和发展房地产市场的不节制行为。房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房迟迟不见大动静。

　　新加坡的组屋制度，中国称之为廉租房。中国的学者及官员的研究和考察报告汗牛充栋。较大量的廉租房不仅可解决一部分人的住房，降低商业房地产的需要，而且还会迫使当前房价有所回落。但如前所述，地方政府利益有可能受损。

　　国家发展和改革委员会马凯最新出版的一篇文章谈到，国内廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低。全国还有145个城市尚未建立廉租住房制度，有166个地级以上城市还未明确土地出让净收益用于廉租房建设的比例，相当多的城市廉租住房建设进展缓慢。

　　开发商的不良是重要因素

　　中国在1998年以前的房屋供给是由单位来主导。1998年后，可以自由买卖的商品房渐入百姓家。当然，这种商品住宅的开发商对城市建设是一直有所贡献的。

　　在这两年全国各地房地产普遍上涨中，开发商一直是个受益群体。但是，房价居高位后，他们的处境就有些微妙，行为开始怪异。一方面，在中国，与城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上，经过七八年的发展，许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系，再加其工作团队的不断专业化，开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。另一方面，房价高位也引起金融部门的关注，他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅，他们将损失惨重。因此，在违反商业道德和法律的前提下，一些开发商用各种方法来刺激销售。比如要求公司员工及其亲戚预购房屋，制造房屋紧俏假象；将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气度高的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，各个待售楼盘轮番提价，最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。最近新华社一篇文章也称，南京某新城区开发商大量囤房炒房的现象很普遍，各类违规手段无所不用其极。当地两个楼盘联手上调房价，每平方米一夜间增长了一千元，也促使周边房价竞相攀高。马凯的观点也是，房地产市场交易秩序混乱成为推动部分地区房价过快上涨、住房结构性矛盾突出的重要因素。

　　因此，在2007年的第一季度，上海一家媒体的从业人员时寒冰与开发商任志强、潘石屹在网络上的辩论有了很高的关注度。一开始从2007年房价是否下跌开始讨论，及至今日，众人已在讨论是否取消开发商的议题。乍一看，这是荒唐的提议。但是，从打破开发商实质的垄断的角度来说，引入多元的房屋建造和开发的模式是有必要的。

　　2007年3月29日，中国建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国税总局、发改委、工商总局共8个部委联合提出，将在未来整整1年内，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

　　走笔之此，笔者认为，要解决中国房地产的问题，需要调整中央和地方的税收和其他收入的分配问题，加大廉租房的供给。其次，放松金融的管制及扩大百姓可以投资和理财的领域，缓解房地产业的需求压力。再次是对外汇问题进行重新的考量，在外资的堵疏上寻求更好的平衡。最后，宜建立民生状况与官员任免的直接关联机制，打击开发商的违反商业道德，违法的行为。