农民房入市，违建或合法化？

　　农民房入市，违建或合法化？

　　深圳近期着手研究入市事宜，专家认为此举可缓解市场供需矛盾，但也会带来诸多问题

　　见习记者苏妮

　　“近期内开始着手研究农民房进入商品房市场事宜”，这是3月底，九部委联合检查组检查深圳后，深圳市公布的三项调控措施之一。有专家认为，农民房如果入市，将在很大程度上缓解房地产市场供需关系的矛盾，政府对于房价的宏观调控开始理性地回到市场的基本层面。但同时，农民房入市也会带来诸多问题。

　　农民房入市问题亟需研究

　　记者在采访中了解到，目前深圳的房屋市场上有很多农民房买卖的事实存在。在已经发生的买卖中，出现了很多纠纷，深圳市广和律师事务所律师郑平说，“如果农民房上市，房产证是红本还是蓝本房、购买之后能否在市面上流通，这些都是急需解决的问题”。

　　按照我国《土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　“村民对于属于集体性质的宅基地没有所有权，只有使用权，因此即便房屋是村民自己的，但是仍然不能像商品一样进行流通。”郑平说。按照相关政策规定，每户农村户口都可以有一个宅基地，国家保护宅基地的产权。

　　目前，深圳的农民房不能买卖出售。按照物权法草案上的相关规定，农民房只能在村集体内部进行转让。“目前物权法草案虽然通过了，具体实施还要从10月1日开始。”郑平介绍说。目前不论法律上还是实际操作中，农民房入市都需要更多的调查研究。

　　尽管如此，有专家也表示，政府开始着手准备这件事的动向非常好，说明政府对于房价的宏观调控开始变得理性，开始真正回到市场的基本层面上来。深圳市社会科学院地产与城市营运研究中心主任高海燕认为，农民房如果入市，将在很大程度上缓解中低端房地产市场供需关系的矛盾。

　　由于特区历史遗留问题，深圳拥有众多的城中村。据统计，特区内共有173个自然村，约10万栋农民房。截至2005年底，农民自住的住房面积达到了近1.6亿平方米。

　　深圳现在一年有900万平方米一手楼成交，加上二手楼，一年深圳有1500万平方米以上的商品房交易量。按照深圳市一位知名建筑评论家在博客中所说，以平均一栋7套计，有近80万套面积在100—120平方米之间的农民房入市，远远超过政府安居房“十一五”规划的69万套指标。

　　一旦政策放开，对减缓低端住房供应压力的作用相当明显。“虽然可能会加大城市规划的难度，但是一亿多平方米的农民房一旦投入市场，会有效增加低端住房供应”，世联地产董事长陈劲松曾表示。

　　违法建筑会因此获“大赦”？

　　虽然政府的这一调控措施对于平抑房价有积极作用，但是令更多人担心的是，这个政策会不会变成一个“大赦”？

　　深圳存在着大量农民自建的、超过规定标准或者在非宅基地上修建的违章房屋。“农民房入市，如果没有具体的实施细则，这些违法建筑很可能就被合法化了”。在深圳房地产网上一位网友怀疑地问，这会不会给一些人留有可乘之机？

　　在“一户一栋”多年的严控解禁后，《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》及配套文件规定，原村民房建筑面积不超480平方米。“但事实是，深圳很多的农民房都存在违法多建”，高海燕认为，如果农民房入市，这些楼房很可能会非法建筑合法化。另外，很多人会看准这个机会购买农民房或者以与原住民合作的名义进行房屋开发从中谋利，这对于房价和房地产市场的发展都是相当不利的。

　　据了解，在布吉、龙岗等地就存在很多农民房暗中出售的情况，有一些打着“某某花园”的牌号出售农民房，据收楼工作人员介绍，售楼的手续很简单，只要找律师签订一份鉴定书，房子就成交，老板负责办理房产证。

　　“这在当前的法律法规下是不受法律保护的，一旦这样的房子出现纠纷，法院一般都不会受理”，郑平律师认为，如果房屋入市，如何界定这部分房屋合法性还需要更多的实施细则。

　　除此之外，业内人士担忧，农民房的入市，也会给旧城改造带来更大的难度。自行建造的农民房往往会因为建造多年显得破旧或者是不符合城市发展规划而成为旧城改造的主要对象。如今，一旦农民房入市，具有了合法的商品房出售转让资格，其价值就会不断增加，同时也相应的增加了旧城改造的难度和成本。

　　多数原住民收租度日

　　有分析认为，“从投资回报的角度，农民房产权拥有人一般会选择持有物业长期收租而不会选择出售，因为出售的话，短时间内实现不了物业本身应有的价值。那么，政府出台这个确权流通政策岂不大打折扣，起不到政府想要的调控效果”？

　　对此，高海燕说，持业收租依然会是农民房的主要投资模式，但是在如今房价高涨的情况下，如果政策环境好，也不排除原住民出售房屋。不论出租或者售卖，政府出台了这个措施，最起码说明政府的宏观调控手段开始指向市场最核心的部分。在操作手段上，可以具体来考虑，但是这个大趋势对于原住民和深圳市的整个房地产市场都是有利的。

　　出租房屋收租金度日是大多数深圳农民房房主的生活模式，农民房入市后，很有可能改变原住民今后的生存方式。“这是最大的消极因素”，业内人士称，如果不谨慎处理，很有可能成为社会问题的隐患。

　　农村的农民种土地，城市的农民“种”房子，对于深圳众多原住民来说，农民屋不仅是自己赖以居住的空间，也是每个月养家糊口赚钱谋生的手段。在蔡屋围村记者看到，蔡先生一家三代没有稳定工作，皆以每月出租房屋的收入为生，“我们没有土地，只有靠房子生活”，蔡先生已经习惯了这样的生存方式。

　　“靠房屋出租的原住民市场化生存空间有限，如果农民房入市的政策出台，不排除相当大一部分人不理性，冒着很大的经营风险，为了短期利益把住房变成现金。如果售房后的长期生存问题没能很好地解决，将很有可能成为社会不稳定因素。”高海燕认为。

　　农民房事实上充当了深圳“廉租房”的职能。如今，让农民房入市，无疑是让它相对低廉的特性再一次发挥到深圳的房地产市场。有观点指出，如若“农民房”入市，深圳楼市将会受大的冲击，房价将因此回归理性。一旦“农民房”上市之后，便充当解决大多数低收入人群的普通商品房功能和廉租房功能。而农民房入市的最终效果“还是要看措施实行后释放多少量来作判断”。

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　　社科院专家认为，农民房如果入市将缓解中低端房产市场供需矛盾。丁玎摄