中心区商业旺起来最少需3年

　　三大购物中心相继亮相，但需度过漫长市场培育期

　　中心区商业旺起来最少需3年

　　本报记者佘慧萍

　　蓄势已久的福田中心区商业开始逐渐发力了，COCOPARK已经进入全面运营期，怡景中心城月底将正式揭开帷幕，晶岛国际广场据传年底也将开业，地产业界乃至普通市民对福田中心区CBD商业的美好期待，正在逐渐变成现实。面对中心区50万平方米的庞大商业体量，三大购物中心背后的操盘者该如何差异化经营以应对近距离的竞争？面对中心区人气依然有待提升的现实，福田中心区CBD商业，该怎样度过漫长的市场培育期？

　　三大购物中心开业两家

　　近日，永旺集团旗下JUSCO深圳第四家分店入驻COCOPARK，标志着福田中心区最新开业的COCOPARK开业季已经落下帷幕，COCOPARK开业后，先后迎来了有亚洲最大扒房之称的超级牛扒、香港经营达50多年的百老汇影城以及众多国内外知名品牌。

　　COCOPARK的操盘者星河房地产经营有限公司有关负责人接受记者采访时介绍，在结束开业季后，COCOPARK已经进入市场调整期，走廊式内街目前正在进行详细规划，内街商铺计划以颇具艺术感的玻璃房造型出现。

　　而本月12日，深圳怡景中心城商业发展公司和深圳发展银行共同举行的“中心城MORE卡”新闻发布会宣布，怡景中心城将于本月28日正式开业。中心城总建筑面积14万平方米，商业面积近12万平方米，以“生态景观式休闲消费”为核心理念；中心城在业态组合上主要由美食园林、华纳旗下金逸影院、中心百货、中心城名店、家乐福华南旗舰店、儿童乐园组成。本月17日，中心城三大主力店之一的家乐福华南旗舰店已经率先开业。

　　业界一直盛传因资金短缺而建设受阻的晶岛国际广场，近期也有了新的消息。本月12日，其东家深国商发布公告表示，根据管理层提交的方案，深国商第五届董事会2007年第二次会议审议通过了员工认购晶岛铺位以实施激励的议案，决定将公司目前正在开发的晶岛国际广场项目的部分街铺作为载体，施行权益认筹的激励方案。按照深国商工作人员的说法，晶岛国际广场计划今年年底开业。

　　市场定位的差异

　　随着多座高端写字楼的陆续入驻，中心区的消费需求正在快速增长。但是，一个商务中心区拥有三座体积庞大的购物中心，而且距离近在咫尺，市场竞争之激烈可想而知。

　　“COCOPARK定位侧重于休闲，除了临近写字楼外，与其他两大购物中心不同的是，它与多个高端住宅社区距离也很近，例如星河国际、中海华庭、城中雅苑等，所以针对家庭消费休闲的商品项目比较多。”星河房地产经营有限公司一负责人说。

　　深圳市怡景中心城商业发展有限公司董事长刘伟宏接受记者采访时则一再强调“绿色生态”特色，她表示，整个购物中心拥有近3万平方米的屋顶生态公园和1.5万平方米的下沉水景广场，完全掩映在自然绿色的环境之中。

　　怡景中心城商业发展有限公司副总经理谢宗耀接受记者采访时也强调了怡景中心城与COCOPARK的不同。“比如中心城百货就将侧重女性精品百货，我们还专门设立了女性专用贵宾厅为女性消费者提供全方位服务。”谢宗耀表示，中心城更注重生态与家庭亲子概念，除了生态购物方式外，还有2000多平米的亲子乐园将专营女性与婴幼儿用品，突破了普通购物广场以中青年白领为主要消费群体的局限。

　　相比前两家购物中心，晶岛国际广场近期相对低调。此前，深国商工作人员接受媒体采访时曾介绍，晶岛国际广场定位国际化的购物中心，主要引入英、美等国的高档商品，国际品牌商品中会有80％是首次进入内地市场。但是不少业内人士也提出了担忧，“据我们了解，晶岛国际广场实质性的招商工作还没有启动，年底能否开业依然变数很大。另外，最近深国商发布公告授权员工认购晶岛铺位，也为以后的统一经营埋下了隐患。”一位业内人士评价。

　　人气不足依然存在

　　开业伊始，COCOPARK和怡景中心城都纷纷通过分时段免费停车，与银行合作大力推广联名卡来吸引中高端客户。但是，相比华强北、东门等已经成熟的商业区，中心区的人气不足问题依然存在。

　　“我估计中心区商圈旺起来最少还要3年时间，因为中心区还处于开发过程之中，整体商业氛围有待提升，更多的商业裙楼正在陆续入驻，周边的交通改善工程也尚未完成。”谢宗耀告诉记者。

　　大中华国际集团董事局常委刘凤翼接受本报记者采访时也表示，中心区商业成熟气氛的形成还需时日，整个商圈的成型更是需要三至五年的时间。他认为，后海商圈、宝安新中心上圈的崛起或许会减缓这个成型进程，临近深圳的珠三角城市新兴高档消费商圈对福田中心商业区又将形成新的挑战。

　　据悉，在三大购物中心开业后，周边还将有各商业群楼内的商场开业。曾在台湾太平洋商业开发股份有限公司任职的谢宗耀向本报记者表示，依照他多年操作商业的经验，未来3年内，深圳的重复性商业会彻底洗牌，“休闲体验式的购物中心取代百货商场，将成为市场趋势，到时候商家的核心竞争力在于综合服务，而不是促销等商业手段。”谢宗耀说。

　　图：

　　目前中心区商业还存在着人气不足的问题。丁玎摄