制定四大战略发展城中心——“月亮城”呼之欲出

　　围城誌

　　战略

　　“月亮城”是怎么围起来的？围起来的又究竟是一座什么样的“月亮城”？这是在过去几年间，东莞城区房地产市场经过板块之争、旧城改造之后形成的新格局。

　　2006年，东莞楼市发生了突飞猛进的发展，房价上升非常之快，尽管这一年国家及地方对房地产业进行了大刀阔斧的调控，尽管民众对房价稳定或下降的愿望十分迫切，但东莞市楼价却在全面降价呼声中一路狂奔，城区均价早已突破5000元大关。尤其是2006年末，东莞房价更是策马扬鞭，直逼6000元关口。从房价上，城中心的地位已经不可撼动。除此之外，从今年起，总部经济长廊、中央生活区集体出售，老城区旧城改造加速等方针出台，打造一个城中心的设想已经逐步实施。

　　□战略一

　　总部经济设想加快城中心发展

　　在第12次党代会上，东莞市委书记刘志庚提出，未来的东莞将引导金融、保险、证券、贸易、通信、科技、法律等机构的地区性总部进驻东莞大道两侧。市规划局有关负责人也强调，未来将逐步把东莞大道交通性干道升级成综合性干道，使其成为城市升级、产业转型的标志性符号。

　　在此次政策的推动下，东莞大道两侧地产企业均对此政策出台后的商业地产前景表示乐观，并表示在东莞大道新一轮的建设之中，他们将最大程度地发挥企业的互补功能，将东莞大道两侧营建成高档次的总部商务中心。

　　□战略二

　　高档住宅区成片集中开发

　　在大势利导之下，满足普通居住功能的洋房、别墅类产品也迎来新的发展契机，将获得相当有效的消费群体。一个公司的区域总部，通常人员自身的素质是比较高的，且购买力强劲。这些高素质人才一旦固定下来，必然引发住房需求。据分析，一栋3万平米左右的写字楼里，按一家公司占地300平米—500平米计算，大致可容纳80家左右的办事机构，每个机构职能构建完整，这里就会涵盖1000人左右的有效消费人群，将为高档洋房以及别墅市场积累了众多的潜在消费群体。

　　按照此理论推测，以东莞大道为核心的中央生活区都将涌现不少高档住宅项目以供这些人群消费，在此基础上，中央生活区的定位也将与总部经济长廊概念更加相辅相成，将成为东莞城市新区的重要组成部分。东莞大道和中央生活区组成的高档住宅生活片区也由此成型。

　　□战略三

　　写字楼助热总部经济

　　东莞写字楼起步于2003年；2004年伴随着东莞城市发展和新中心区规划出台，写字楼市场供应出现高潮；2005年由于局限于自身产业结构和市场需求，使市场出现滑坡。2005年政府提出的商贸东莞和“退二进三”政策，为东莞写字楼发展带来了新机遇，写字楼市场在2006年逐渐复苏，伴随着2007年台商大厦等一批写字楼项目的集中入市，2007年—2008年的东莞写字楼供应将出现一个高潮。

　　在此基础上，一旦东莞总部经济的构想付之实施，商业地块的批建数量应该会大于住宅项目。这一政策决定东莞大道今后将沿着一条商业发展为主的脉络前行，写字楼产品将是其中最大的受益者。东莞大道的写字楼已经步入了升值的快车道。

　　随着行政中心南迁以及中央生活区和中央商务区概念的明确提出，目前该片区写字楼租赁情况已经明显好转，加上总部经济长廊建设之后，这一片的写字楼市场一定会更为火爆。

　　□战略四

　　酒店式公寓扎堆开发

　　城区内近年来小公寓产品增加不少。国泰明苑、尚书苑、都市阳光都是近两年陆续登上楼市舞台的公寓产品。在今年，中信地产在东泰花园也将新建小户型公寓产品——九号公寓。这些产品在开发理念上都是以高品位、低总价成为自身的销售亮点。总部经济概念提出后，这些公寓产品的投资价值将会日益凸显。

　　记者在采访中了解到，在新规划的指引下，不少开发商已经开始转变开发思路，酒店式公寓产品有可能成为在该片区开发频率较高的另一种公寓产品。尤其是在地产新政下，东莞房地产虽然一度面临投资和销售压力，但发展商势必会设计出更多的产品投放市场，其中，酒店式公寓以高回报成为不少开发商首先考虑的产品。假设一旦总部经济实现，必然会有大批高素质的管理层进驻，这些人员对居住要求较高，最起码要满足能在家上网的需要。发展商在开发时，这些要素将被考虑在内。

　　城区发展趋势：

　　北优南拓西连东进

　　2007年，从东莞的行政规划调整以及楼市发展的主要基本轨迹，揣测东莞楼市发展方向，可以猜想东莞楼市发展方向酷似广州市，主要呈现北优、南拓、西连、东进的特点。北优：莞城旧城改造，城市面貌将焕然一新，楼市发展仍有很大空间；南拓：城市中心南移，南城区将无可争议继续成为楼市最热点；西连：万江区融入大城市，由于目前万江区具有比较丰富的土地储备和价格优势，楼市升值潜力巨大。东进：作为楼市已经比较成熟的区域，东城东片还将有所发展，尤其是三至五环预计将升温。

　　北优

　　莞城旧城改造如火如荼

　　由于东莞市城区土地的日渐紧缺，不少开发商在东莞城区已经无地可拿，在此基础上，开发商把目标转移到旧城改造的项目上。由于历史原因，莞城新区的迅速发展稍显缓慢，甚至有些地方的商业出现衰落的迹象，在此基础上，东莞的旧城改造工程都主要集中在莞城区，不少开发商也因此频频在这个老城区拿地，参与莞城轰轰烈烈的旧城改造。

　　莞城区党委书记王检养在一次会议上表示，莞城区的商业有萎缩的迹象，特别严重的是运河以西区域。包括运河西路、振华路、大西路、中兴路，原来这些地方一直是东莞的商业旺地，但这几年彻底衰落了。其中原因有很多，首先是这一区域的人口外迁，常住人口少；其次是珠玑巷一带拆后未建和东江大道的建设对这一区域的交通造成影响；再次就是区域交通问题，城市配套欠缺没有引起及时、足够的重视。运河两岸，特别是运河商场一带，如果你欲驾车购物根本就没有地方停车。

　　针对这些问题，王检养说，最佳的解决方法就是通过旧城改造，开辟出新的发展空间。通过拆旧，获得一片新的发展空间，通过大规模的城市基础设施、配套设施、房地产和商业的投入，改变交通条件，增加城市配套，创造良好的居住和商业环境，重新带旺人气，再腾出新的发展空间。然后再按这个程序走下去，整个城市环境就会形成一个良性循环。

　　南拓

　　CLD片区将建居住新城

　　去年8月，南城区政府对外公布将东莞大道、环城路、科技路和四环路合围的区域即中央生活区内土地全部征回，征收面积达2324亩，总计面积为155.01万平方米，土地征收后将按中央生活区的规划进行统一开发。

　　不少业界人士认为，作为东莞中央生活区内高尚社区的重要组成部分，该地块肯定会研发高端产品。目前这一带已经集中了类似中信凯旋城、森林湖、世纪城国际公馆、金域中央等多个中高档产品，因此未来这个片区将成为东莞高尚社区最为集中的区域。

　　高田地产高级策划师指出，随着市中心区整体供应量增加，市场的注意力肯定会向这个区域转移，CLD区域未来会成为东莞市最具代表性的居住新城，预计该板块的价值将得到空前的提升，而且居住新城的出现可能也将有利于南城商业的发展。这一大型项目的开发，未来这一片地方肯定要集中大规模的酒店、商场、教育、医疗等形态，商业注意力也将很大程度上往南城转移，或将形成大规模的南城商圈。

　　西连

　　万江发展前景看好

　　万江区区长吴志刚曾表示，万江将作为东莞整个滨江沿岸的“桥头堡”，加快融合城区与其他水乡片区的联系，为东江沿岸带的真正崛起发挥最大的力量。城市建筑设计研究所首席专家、国际一级注册建筑师黄俊谈及万江未来发展时，认为政府发展滨江沿岸带的力度远远不够。他说：“以万江为例，重硬件建设，轻环境改造，缺乏对城市功能和城市肌理的前瞻性思考，开阔的城市空间和缺乏亲和力的硬件配置，并没能为居住者提供真正的品质生活空间。”黄俊强调，环境改造是万江地产发展亟待解决的问题，目前该区域东江沿岸的用地并没有得到控制和有效利用，低技术含量、不符合环保、污染严重的厂房仍然随处可见，因此建议政府尽快将东江沿岸土地加以回收，在该片区规划建设100米—200米的景观居住带，将万江打造成为主城区最适宜人居的区域。

　　万江的下一轮城市发展将呈现出“公建投入”与“住区开发”良性互动、共同推进的格局，蕴藏着巨大的发展潜力。在“经济城市”的特殊背景下，万江豪宅市场也将抓住中心城崛起(CLD＋CBD二次成长)带来的行业二次爆发机遇，抓住政府打造“城市滨河带”的契机，通过三重机遇的递进性开发，实现区域长期成长，并最终启动万江新的发展方向。

　　东进

　　东城定位国际化人居新城

　　就在去年，东莞荣获了第一个国际性奖项，在2006年“国际花园城市”决赛中，东莞以绝对优势勇夺“国际花园城市”最高级别金奖，同时获得唯一的最佳遗产管理奖。东莞市副市长梁国英曾表示，东莞正确的发展思路、完善的城市公共设施、和谐的人文环境、开放兼容的社会氛围和可持续发展的未来规划，在比赛中赢得了评委们的高度评价。“国际花园城市”金奖对东莞来说是一份代表城市建设达到国际水准的有效毕业证书，这一奖项不仅有助于提高东莞的城市形象、打造世界名片，而且将加快东莞与国际接轨，建设成既适合创业、又适合居住的和谐城市。

　　黄俊表示，东城区良好的居住氛围和高端的生活配套，为东莞参与竞赛增添了不少竞争力。黄俊指出，东城区近几年的人居环境改善非常明显，相比全国的其他区域，东城绿化面积增长量始终名列前茅，“绿色GDP”可谓真正落到实处。

　　对于东城未来的发展，黄俊建议，应该将东城定位为国际人居新城，以黄旗山豪宅项目板块为模版，大力提升东城的居住档次。“按照政府提出的经济社会双转型的发展策略，东城应把握新的发展机遇，在行政规划上做到分区明确，市政设施配套、环境整治、人均居住面积进行有效提高，展望未来，拥有大批高品位、高质量美丽社区的东城，将成为东莞整个城市亮丽的音符。届时，一座美丽、富饶、自信而又充满活力的城区将巍然屹立于华南板块。

　　个案

　　中惠地产：从农村包围城市

　　中惠地产(以下简称“中惠”)以东城的中惠华庭起步，在长安率先获得成功并树立影响力，之后，中惠随即在长安拉长战线，并布局大岭山、樟木头、黄江等房地产发展重镇。目前，重要楼盘主要分布在长安、樟木头、黄江、大岭山等地，消费人群辐射周边地区，并向深圳方向延伸。从战略的角度讲，中惠走的正是一条典型的“农村包围城市”的开发之路。

　　从一个本土小发展商发展到成为多个镇区大项目的本地强势开发商，中惠认为这与两个重大决策分不开：一是从深圳等地引进大量优秀房地产业经营管理精英，带来了先进的房地产经营理念和城市建筑理念，使中惠在战略思想及创建品牌方面大有突破；二是从城区起步之后，转战镇区战场，继长安山畔名城项目初获成功之后，又连连在长安推出新项目，并逐步向樟木头、黄江、大岭山等地辐射，树立镇区影响力。2006年开始，中惠由于开发项目多集中在东南部镇区，因此逐渐将开拓市场的重点转移到深圳。

　　据介绍，2000年8月，中惠首个房地产项目——中惠华庭发售；3年后，中惠在长安的项目山畔名城推出市场，这是中惠在镇区的一个重要项目，确立了中惠在长安地产市场的地位。2004年，大型商住项目——长安中惠阳光国际商城立项动工，紧接着小户型楼盘——中惠丽阳时代也公开亮相。

　　进军房地产8年之后的2005年是中惠的收获年，中惠继开发山畔名城之后，在长安镇开发的又一座高尚商住项目中惠新城也顺利启动；此后，地处大岭山镇与长安镇交界处的沁林山庄项目、长安的山水名城项目也随即顺利启动；位于黄江镇区的中惠·金士柏山面世。2006年，香樟绿洲项目也顺利启动，这是中惠在进军房地产业10年之后才在樟木头重镇布下重要棋子。

　　截至目前，中惠已开发及正在开发的面积逾300万平方米。同时，该集团的开发领域在东莞镇区进一步延伸扩大。

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　　总部经济设想欲加快城中心发展。本报记者何建文摄