三极拱卫　“大城”崛起

　　围城誌

　　城就

　　2003年7月某晚，万江一座即将在第二天开盘的楼盘整晚灯火通明，窗前忙碌着一群年轻地产人的身影。这一幕被敏感的媒体捕捉到了，在这之后成为了东莞地产发展最有标志性的一幕。

　　以这一幕为代表的万江板块开始在这一年得到了最迅猛的发展。在业界看来，与一江之隔的南城板块相比，万江板块的成长与成熟意味着本地房地产真正走向成熟。如今再回过头来看，东莞地产之所以出现“月亮城”的态势，最主要的原因也是万江板块的成长、以及更多类万江板块的城外地产的最终成长与成熟。

　　城建规划造就地产布点

　　2003年12月23日，新东莞汽车总站正式启动。而这个像航站楼一般的客运枢纽周边，当时是另一幅面积更大的建筑工地。这片工地在后来的两三年内陆续亮相，并且成为目前规模最大、居住人口最多的超大型白领盘———理想0769，以及高田地产的阳光海岸项目。

　　事实上，顺着四环路沿东西两端延伸，是更多品质不俗、配套完备的知名楼盘。而从东莞地产近几年来的发展轨迹看，沿着政府规划建设布点而作出项目布局，是东莞城区地产的发展特征，特别是在四环路、五环路、东江大道等几条主干公路的陆续启用之后，布局在周边的项目逐渐形成规模，直至在空间上形成了目前的“围城”态势。

　　以四环路为例，在一环城路未正式通车之前，沿线仅有少数几个项目，在销售方面效果一直也不甚乐观。但在四环路通车之后，不但盘活了沿线楼盘，而且吸引了更多开发商集中开发，其中光大地产、中信地产等知名开发商的陆续入驻，迅速令原来在地产方面并不发达的南城区域，在短短几年间凭借其楼盘的规模、质量及影响力成为了眼下东莞地产市场真正的“新宠”。

　　东莞地产的这种“围城”态势，在光大地产乔启军看来，从深层次原因分析，与东莞的经济动向及城市建设的规划发展密切相关。这在一定程度上决定了东莞地产在空间布局上首先与东莞交通规划的思路基本吻合。

　　据记者了解，在2003年这一年进入东莞房地产市场的万科地产，在东莞的首个项目依然选择了其时还在建设中的五环路沿线。在2004年年底，当五环路正式开通时，万科地产名下的城市高尔夫花园小区也同时推出。

　　万江板块成熟催生“围城”

　　万江板块未真正形成之前，东莞地产实际上处于割裂的散布状态。就城区市场而论，东部以东城中心为代表，无论品种还是形态都极为发达。而南城正紧跟城市开发大潮，地产市场呈现出来的是一片勃勃生机，莞城区则正处于新旧变化阶段，无论产品还是规模显然已不足决定东莞地产市场的发展趋势。

　　万江板块的有效补充与完善，不仅是东莞地产市场本身的发展需求，也是东莞推进城市化不可缺少的样本经验。现在看来，这种共识正是当时政府部门的规划意志。2004年的国庆黄金周，与往年东莞地产市场只有城区、东城、南城的声音不同，万江地产开始崭露头角。理想0769、盛世华南、阳光海岸、水印长堤二期等扎堆万江。万江地产，作为地产格局中的一个板块，开始形成并且正在走向成熟。

　　在此后的多次相关采访中记者了解到，万江板块最后的真正形成与政府的推力密切相关。据了解，万江区政府作了一个不为人所注意的决定，而这个决定却成了造就今年万江辉煌的一个主因，那就是把万江的房地产开发提高到城市运营的层面上来考虑。

　　地产人士黄海涛此前曾这样评价万江区政府的决定，同东城、南城相比，万江在房地产开发上稍显滞后，而探索怎么在发展的过程中超越发达镇区，成了万江发展最紧迫的问题，在这个时候万江区政府提出了城市运营，并在改善区内交通、环境等方面投进巨资，这肯定能为房地产开发营造更好的氛围和条件，但益处不仅只此一点。

　　黄海涛其时在接受媒体采访时曾表示，万江的城市运营内涵要比一般意义上的城市运营丰富得多，一般意义上城市运营是只针对房地产行业的，而万江的城市运营则是全方面的、立体式的，对万江从硬件设施到软环境，从产业结构到文化塑造的系统改造工程，实际上是一个经营城市的大概念。等万江城市运营收获了累累硕果，置业者也就有了住到万江去的理由。由此，黄海涛认为，万江有了城市运营，相当于给万江的房地产许诺了明天。

　　业内的普遍观点则认为，万江板块自身的形成具有样本意义外，是其对东莞地产大局的发展也有着举足轻重的作用，除了商业地产的巨大撬动力外，其城建配套的快速成熟也是关键之一。

　　现在回过头看，正是随着一河两岸景观大道、万江大道、五环路、港口大道、东江大道西岸、鸿福路、西四环的全线建设，以及东莞中心城市配套工程的延伸，通过四通八达的城市交通路网建设拉大万江区的城市骨架，形成向外更广区域的放射线，使城市的功能更大程度上发挥其作用，东莞地产市场的大城格局才在近年来逐渐成型。

　　“大城”雏形已现

　　在莞城四区中，东城区起步早，拥有良好的城市环境，南城区拥有市政府和中心区的优势。就楼盘分布来说，往东是旗峰山下的楼盘群，眼下是目前东莞地产市场最为成熟也最为发达的“第一极”，而南城以四环、五环沿线为坐标，在两侧的超大型住宅盘，也是目前地产市场潜力最大前景最看好的“第二极”，而万江、莞城等随着已建及在建项目的不断成熟，正在成为东莞城区地产市场的“第三极”。正如一只木桶，在这三极的包围下，东莞“大城”雏形已现。

　　有必要补充的是，这座“大城”的边线正在不断拓宽。一方面，随着寮步、石龙、厚街等融入大城区的战略规划提速，以及事实上的半小时生活圈的真正形成，大城已不仅是传统意义上的城区，而另一方面，即将在明年正式启动的城市轻轨工程，也更进一步拉紧城区与周边镇之间的空间距离。

　　围城，一座被包围的城已然形成。在东莞这座“卫星遍布”的工业城市中，由于有了周边“卫星镇”的烘托，城区这座“月亮城”呼之欲出。

　　图：

　　万江板块的成长与成熟意味着本地房地产真正走向成熟。何建文摄