镇区板快：有一个支点就撑起一片天

　　围城誌

　　大作

　　虎门：未来交通枢纽引发地产大发展

　　在过去两年发布的全国千强镇的排名中，虎门分别名列冠亚军，是东莞镇区的领跑者。加上虎门十大重点工程已经通过了该镇委会的讨论通过，在未来的虎门的经济发展中，人居虎门的概念也成为下一届虎门领导班子的工作思想，房地产将作为重要发力点。虎门地产前所未有的遭遇了一次新发展的机遇。不仅如此，在东莞出台的轨道规划中，位于虎门白沙地区的新东莞站已经成为东莞发展轨道交通的重大枢纽，房地产发展的步伐已经清晰可见。

　　从目前市场来看，东莞城区5000元／平方米以上的楼盘比比皆是，更有甚者，一些城区的高档楼盘价格达到了5000—7000元／平方米。就房价依托的经济发展而言，某些方面，虎门经济的发展跟城区相比要占上风，为什么在目前的房价上没有将其优势体现呢？

　　据分析，其中原因除了跟城区房价上升速度过快有关外，还跟虎门的商业物业发展水平较高有直接联系。说起虎门的商业，如果说是整个东莞商业市场的领头羊应该没有人反对，不少人在早年因虎门商业物业获利甚多，富民服装市场的店铺每月最高租金达到了过百万。高额的投资回报率诱惑着更多的虎门投资者将资金投向商业，而对住宅，投资者寥寥，从经济学角度看，住宅价格与商铺价格的比例差距较大属于并不太正常的经济学现象，虎门未来的房地产价格上升空间是相对较高的。

　　去年下半年，《东莞市城市快速轨道交通建设规划》通过省专家评审，规划中对东莞市的轨道交通的相关站点和走向进行了详尽的说明，据《规划》介绍，在虎门共设新东莞站、虎门汽车站、虎门商贸城以及大宁四个站，该轨道交通建成后，从东莞市区至虎门的出行时间约为20分钟，虎门板块的发展势头不容小视。

　　新东莞站的建立对虎门的物流商贸的发展将有较大影响，尤其新东莞站是目前建设中的广深港客运铁路唯一一个东莞区域的铁路站点，该站的成立对虎门片区的发展带来了众多利好消息。广深港高速客运专线的开通对虎门经济发展将是一次新的定位，虎门房地产市场升值潜力巨大。

　　精品楼盘：海岸国际

　　去年10月13日，位于虎门太沙路的大户型项目海岸国际开盘，该楼盘一进入市场就以5000元每平方米的价位成为虎门目前房价最高的洋房。目前，该楼盘销售理想。

　　据了解，该楼盘用地面积2759平方米，总建筑面积130170平方米，由6栋15—31层的高层建筑围合而成；总户数440户，全部为160平方米以上的大户型；复式商铺24套；车位571个；内设有13000平方米的东南亚风情园林，绿地率为45.7％。

　　厚街：锦上添花前景无量

　　厚街作为东莞经济最为活跃的镇区之一，很长时间以来，厚街的城市建设与它的经济发展水平显得很不协调。但近年来，随着厚街镇镇政府在城市规划以及商业网点规划方面做了诸多工作，在厚街，无论商业项目还是住宅项目的发展前景和升值潜力都被买家看好。

　　在厚街，购买者有不少是靠近项目附近村的居民，东莞的年轻人喜欢到更加宽敞、舒适的环境生活、居住。除了这部分机构，某开发商统计，在厚街置业的人群中，还有许多在厚街经商的外地人。他们大多出于照顾生意方便的考虑而买房。

　　随着镇区居住条件的改善，中心区洋房除满足本地人口的居住需求外，定居镇区也成为不少外来人口的置业首选。去年10月开盘的汇景银座均价在3900元左右，销售火爆；鼎盛时代广场今年“五一”推售的200单位，均价达到4300元，目前也已经基本消化，创下厚街中心区洋房售价最高纪录。

　　近年来，厚街在镇区道路规划方面投入大量的精力，沿横岗湖一带别墅盘交通便捷，加上邻近广深高速公路，区位优势明显，对这一带新盘的开发起到了很大的促进作用。而相对于市区较低的房价，横岗湖周边怡人的山水环境，以及本地人对居住地的乡土之情，都激发了不少消费者的购买欲望。无论本地还是外来的置业者，对该区域的认可度普遍较高，这导致横岗湖别墅盘始终成交活跃。目前，该板块内的海逸豪庭逸澄轩、加州阳光、观山碧水花园、湖景1号等四个别墅盘都有放量，其中开发的独立别墅达到了200多套。

　　目前，从横岗片区的高档项目购买人群看，早在两三年前，购买者大多是香港人，这主要是以倚湖名居等楼盘最为显著，2004年，不少厚街本地人也开始在该区域扎堆买房。在加州阳光，该项目一期的购房者中，厚街人就占到了七成以上。2006年，随着厚街地产板块加速并入城区，厚街高档盘的外地人消费也进一步增加。不少开发商都把目标客户锁定在深圳、虎门等地。

　　精品楼盘：汇景银座·华府

　　由东莞市汇景房地产开发有限公司开发，位于厚街镇中心S256与北环路交会处(原汽车博览中心旁)，建筑面积达50万平方米，135—223平方米大户人家，均价4900元／平方米，该小区设两梯两户和双观光电梯，配有空中户内庭院，户型南北通透，周边配套有200亩体育公园、希尔顿国际酒店和康乐路，同时规划中的轻轨站出入口也设在此处。据了解，“五一”期间将推出“五一”购房享有额外优惠，购175平方米以上户型可参加抽奖，有机会中宝马汽车大奖。

　　长安：借轻轨发力

　　长安镇房地产市场经历了10多年的发展，城市布局也日益合理，市政配套逐渐完善。别墅、商住楼、写字楼、商业广场等物业大量出现，产品类型趋于丰富。尤其是轻轨规划出台后，轻轨线横穿长安镇，这给该镇房地产市场带来了空前的利好。

　　长安镇市政配套相当完善，镇区的城市规划也相对合理，加上其经济基础雄厚，长安消费水平超过东莞整体水平。目前中心区的住宅项目比较集中，居住氛围也较好，人气旺，生活便利是该中心区的优势，不过对于地产市场而言，中心区可供开发的土地较为有限，未来房地产发展趋势向中心区周边拓展。

　　中原的市场调研报告指出，在长安早期房地产开发规模和开发量都不大，大部分普通住宅小区都有规模小、档次低、相对缺乏高档楼盘的特点，早期以多层、小高层的纯住宅为主，容积率较低，后期多为高层的商住两用住宅小区，容积率较高。

　　跟不少经济发达镇一样，长安由于工业发展速度较快，不少土地用于工业发展，商住地只是作为一个辅助的市场配套。没有作为重点发展。在此基础上，商住土地的交易不是该镇区土地交易的主旋律。不过从去年的土地交易情况看，长安商住地的放量明显比前两年有所增加。

　　从产品类别来看，长安镇的住宅项目产品类型比较单调，主要是独立别墅、小高层、高层，其中以小高层、高层建筑为主并且配以底层商铺，大多数缺少楼盘景观，并且园林景观也多以空中花园为主。由于在中心区域拿地成本高，建筑物开始倾向以高层为主，小高层建筑逐渐减少成为辅助的建筑群。

　　根据统计资料显示，长安镇地产市场中，主力户型为三房、四房、二房，总体从套数比例来看供应量接近八成，而五房与复式的供应比例套数上在两成上下，以此不难看出，长安镇的市场供应还是主要以针对中高端市场的产品结构为主。

　　长安镇未来几年建筑发展方向仍以高层作为主要的建筑物类型，一方面由于中心地段出让地价偏高使得建楼成本的增加，开发商有意去调高楼层，最大限度的利用土地，另一方面，由于莲花山等景观的存在以及大多数项目的占地面积小的原因，使得楼盘项目多要以外景弥补本身的缺陷，因此建筑物以高为美，高层楼盘成为开发商针对中档消费人群最佳的开发方式，也成为政府倡导作为节约土地资源的一种手段。

　　精品楼盘：中惠山水名城

　　为别墅(联排别墅)项目，毗邻长安政府，南连莲花山水库、长安高尔夫球会，依原生坡地而建，是长安中心区唯一的半山豪宅。西班牙式贵族别墅，维也纳音乐主题园林，独立半山会所，营造名门典藏的极致尊崇生活。山水名城一期推出“山水Townhouse”，仅40户，面积240—270平方米，山水名城创新户型融汇前、中、后三重庭院、半地下私人会所、观景浴室等。

　　石碣：以商业空间推动城市空间

　　随着整体城市规划的调整，可以看到石碣的商业已经开始由各自为政、杂乱无章，向提高档次、市场专业程度较高发展，但整体仍处于起步阶段，与其经济实力和人口大镇的地位不符，仍有待加强商业规划定位。

　　据调查，总面积36平方公里的石碣，常住人口4万多人，外来人口16.8万人，尽管一直以来石碣目前已经拥有相对比较浓厚的商业氛围，但业内人士仍指出石碣商业发展仍属刚刚起步，从现状来看，以华润超级广场、嘉荣购物广场为点，以崇焕路、光明路、明珠路、民丰路为线，构成了目前石碣主要的商业网。老城区的商业集中在主要街道两旁，商业设施缺乏统一的规划设计，各自为政，自发形成了目前没有主题的商业街。设施的陈旧，环境的杂乱，档次的低下是这些商业街的整体印象；新区的商业街规划良好，餐饮和服装专卖店占据主要成分，购物环境相对较好，档次中等偏上，较符合消费者越来越高的休闲购物需求。

　　城市是工业经济发展的载体，不仅可以吸纳更多的人才，更可以成为技术创新的策源地，石碣要实现产业升级，必须依靠城市的支撑。有关专家在接受记者采访时表示，石碣不少台资企业和本土企业近几年都在加强研发能力，但提升研发能力需要中高级人才，同时还需要大量的技术产业工人。企业能够把人才请进来，却不一定能留得住人才。留住人才必须依靠整体良好的城市氛围和生活环境。优秀的城市空间平台将为产业发展提供技术支撑、服务支撑、人才支撑和市场支撑，形成良好的资金、人才、市场集聚效应。

　　在此基础上，产业园区邻里型商业模式成为石碣商业开发的突破口。切合东莞作为“制造业名城”的城市发展定位，可以服务于东莞1000万的产业园区新市民和社区居民，改变商业服务和社区服务设施的无序发展现状，这种项目模式在完善商用产业组合的同时，为社区居民提供教育、文化体育、生活福利等设施，满足园区人群一站式购物、休闲、文化、娱乐、情景体验需求，以商业空间推动城市空间，为东莞商业发展提供了多元化的选择。

　　精品楼盘：百汇中央

　　前不久，东莞市石碣镇现代休闲主题购物广场百汇中央与众多国内外知名品牌商家正式签约，包括花花公子服装、红蜻蜓服饰、姚明正大体育用品、东莞国药等20多家知名品牌店。百汇中央位于S256(从化线)与X235道(万石线)为纵横轴交叉的城市新中心区明珠中路，紧邻石碣最大的电子制造产业集群——台达电子产业园。该项目占地面积4.8万平方米，总建筑面积10万平方米，建筑密度36％。项目开发投资额达2.5亿元，预计2007年10月开业。

　　作为石碣打造商贸旺镇的重要项目，百汇中央开创了商贸产业园区邻里型商业模式，在提供园区人群多元化的同时，还将有利于大力推动石碣城市、产业双升级。

　　石龙：大需求量带动地产升值

　　石龙是东莞轨道交通规划大“A”字型的顶角，未来将成为客流交通输送和中转的枢纽，这对石龙房地产有着深远的意义。同时，石龙经济特征对石龙房地产市场和客户物业选择有一定关联性影响，高GDP指标为房地产发展提供了较大空间，以高新技术产业为支柱产业，相应的产业人群相对高素质，对房地产产品的素质要求也比较高。

　　从瑞峰房地产咨询公司提供的数据看，从目前的石龙人口结构可以看出，石龙本地人口和外来人口的比例大致相当，本地人口6.8万人左右，外来人口则为7.2万人，根据全市的人口与住宅消费比例推算，本地人的购房比例约为30％，外地人的购房比例约占10％，单一家庭的人口按3.5人计算。石龙本地人住宅需求约为68000×30％÷3.5＝5828套；外地人住宅需求约为72000×10％÷3.5＝2057套；总需求约为8000套，而从石龙目前的市场供应总量看约在3000套上下，仍有5000套左右的市场缺口。

　　从石龙的地产消费人群看，富裕的本地人以及周边镇区的中产阶层加上外资企业的高级职员都是石龙地产主要的消费者。本地人已经把地产消费的目光瞄准到了新盘林立的新城区。这成为新城区消费人群的主力。

　　其次，周边不少镇区的富裕人群如茶山、石碣、石排等镇区的富裕人群，都有改善自己居住环境的需求，在石龙开厂或者居住离石龙较近区域的外镇人纷纷来新区买房置业。除此之外，由于石龙以外向型经济为主，聚集了很多的港台人士、外资企业中高层，他们也成为石龙房地产市场的主力人群。

　　石龙新城区规划为5.5万人口，目前开发楼盘容纳近1万人，轻轨建成投入以后，石龙该区域的住宅升值的可能性较大。

　　在最新的规划中，石龙镇勾勒出四条发展轴线，包括交通集散条件的引导，确立四条发展轴线，串联新城、老城、西湖三大组团，以此轴线为依托，引导建设向纵深方向发展。而规划中，一条蓝带指的是东江北干流、南支流迂回贯穿其中，形成“工”字形结构，成为城市重要的蓝色开敞空间。预计，按照该规划发展，结合石龙轻轨的建成，石龙镇地产的未来发展的方向比较明确，轻轨将整体带动该区域与城区的互动。

　　精品楼盘：世纪滨江

　　世纪滨江位于石龙新城区，直面无边浩瀚江景，三面环抱金沙湾公园，总建筑面积约10万平方米，总占地面积为5.4万平方米，绿化率40.6％，其中洋房有322套，别墅47栋，小区规划精雕细琢，别墅、洋房沿江远近错开，建筑呈阶梯式错落展开，最大限度的拓宽江景视界，园林利用水系，形成一系列各具特色的景观单元，花坛、廊桥、喷泉、雕塑映衬水中，自然和人文气息弥漫。

　　图：

　　厚街横岗水库楼盘。本版摄影何建文

　　长安地产借轻轨发力。本版摄影何建文

　　石碣产业升级带动地产发展。本版摄影何建文

　　服装产业激发虎门商贸。本版摄影何建文

　　石龙的大需求量带动地产升值。本版摄影何建文