莞城：旧城改造焕新颜

　　围城誌

　　大作

　　相对正热火朝天的南城和商业氛围浓厚的东城来说，莞城的房地产相对寂寞。但是旧城改造中的莞城，还是有她独特的光芒。万科的运河东一号、田禾地产开发的塞纳河畔、建工集团开发的香港街等，都给莞城增添了些许艳丽的色彩。

　　借旧城改造之机，加上区域的地理优势与成熟的配套设施，莞城的地产将散发出新的魅力。

　　1运河东一号

　　□楼盘概况

　　属于莞城旧城改造项目之一，占地8万多平方米，总建筑面积24万平方米；项目一期为商业街区，由3大公园式商业组团构成，各有1个主题广场，以餐饮、休闲、娱乐为主题；二期为住宅，总建筑面积约5.4万平方米。周边教育、餐饮、金融等生活配套资源丰富。

　　□项目点评

　　运河东一号紧邻东莞CBD(中央商务区)和CLD(中央生活区)，是万科在城区开发的第一个楼盘，被认为是万科在东莞城中心的重要标志性建筑，该项目拉开了莞城地产开发的新序幕，也成为莞城项目的亮点之一。

　　对于这个项目，万科在户型创新、园林雕琢以及对老城区风貌的保护方面都下了一番苦功。首先在色调上采用了灰黑等稳重典雅的色调，楼盘庄重且富有现代感；户型延续了万科的创新设计优势，方正实用，朝向及采光俱佳，夹层的创新户型因有赠送面积也颇受消费者青睐，独到之处在很多方面领先东莞楼市。

　　小区保留了不少具有历史意义的景致和物件，如老树、百年香樟和高高耸立的老烟囱，老城区的风味十足；楼宇之间不可对视的新式布局，也解决传统院落户与户间距短、私密性无法保证的问题。

　　□潜力分析

　　运河片区现已有宏远、广大、万科三大品牌地产商的知名楼盘，格局已成；莞城区旧城改造的进行以及运河片区的成型，加上目前经过政府的大力整治，运河两岸开始重现往日风采，作为运河片区核心楼盘之一的万科运河东一号可享受周边各要素的资源；此外，周边的教育、金融、餐饮等生活配套资源也为其增加了不少附加值；而90／70的新政逐渐见效之后，运河东一号170平方米左右的大宅院投资前景也比较看好。

　　□基本资料

　　物业类别：普通住宅(洋房)

　　建筑类别：高层

　　物业地址：莞城区运河东三路

　　开发商：东莞万科置业有限公司

　　占地面积：约8.3万平方米

　　建筑面积：约24万平方米

　　容积率：2.90

　　绿化率：40％

　　2塞纳河畔

　　□楼盘概况

　　田禾·塞纳河畔项目是田禾地产在莞城区独立开发的大型楼盘。整个项目包括20多栋高品质住宅单体楼、沿街时尚购物街区和一条沿河景观商业街，项目分5期进行开发建设。

　　□项目点评

　　作为东莞规模最大的旧城改造项目，以及东莞首个建筑面积超过50万平方米的都市住宅及商业综合体，塞纳河畔承建成后将对改变东莞老城区城市形象、改善老城区居民生活环境起到积极的作用。

　　□潜力分析

　　由于城区政府从今年开始在旧城区环境治理改造方面投入大量精力，项目周边环境在未来几年将得到极大的改善，运河沿线将成为东莞新的高档楼盘聚集区域。加之项目分为四期开发，后续产品销售将会对项目一期的价格起到很好的支撑作用，投资升值潜力较为可观。

　　□基本资料

　　开发商：田禾房地产投资有限公司

　　项目类别：中大户型高端洋房社区及商业物业

　　项目占地面积：12万平方米

　　项目建筑面积：约50万平方米

　　一期建筑面积：10万平方米

　　一期绿化率：30％

　　一期主力户型面积为：80—160平方米

　　一期推盘时间：今年下半年

　　3香港街

　　□楼盘概况

　　该项目属于旧城改造项目之一，位于东莞市城区金牛路，占地面积2万平方米，总建筑面积18万平方米，项目分A、B两区，A区以住宅为主，B区以商业为主，项目总商业面积约为4万平方米，总住宅面积约为9.7万平方米。

　　□项目点评

　　项目地处东莞老城区传统商业中心，有一条约700米的市政路贯穿八达路与金牛路，地理位置非常优越。项目规划设计以商业为重，住宅部分在同地段也具有很大优势，近2万平方米的泰式园林是旧城改造项目中较少见的风格。项目的商业部分在人民大会堂获得由中国房地产以及住宅研究会、中国房地产报社颁发的“商业地产示范项目”与“精品住宅示范项目”称号。

　　□潜力分析

　　传统的商业旺地如西正路等，因受自身条件限制，很难和新兴的商圈抗衡，香港街属于旧城改造项目，既位于传统的商业旺地，又突破了老城区的发展障碍，前景虽然看好，但是目前东莞重点打造东城、南城等商圈，莞城的老传统商业面临升级换代的压力，做商铺投资需要仔细考虑。小户型单位因周边商业项目带动，具有一定的投资价值。

　　□基本资料

　　开发商：东莞建工集团

　　总建筑面积：18万平方米

　　容积率：1.74

　　绿化率：30％

　　4花街18

　　□楼盘概况

　　花街18属旧城改造的项目，地块为旧居住区厂房拆迁用地，为迎合“建筑新城”的建筑理念，峰景地产将地块用途定位于商业步行街及居住区集于一体的商住小区，一楼与二楼均为铺面。社区毗邻繁华的花园大街、红荔路、吉之岛，是东莞最繁华成熟的商圈，地理条件十分优越。

　　□潜力分析

　　尽管处在成熟的商业旺街，花街18配有4.6万平方米的步行街，但目前自身的商业氛围还不够浓，但楼盘价格相对便宜，与同性质楼盘相比较而言还是具有价格竞争优势的；同时，借莞城旧城改造之力，尚有一定的发展空间。

　　□基本资料

　　开发商：锋景地产

　　占地面积：93981平方米

　　总建筑面积：18万平方米