南城：“聚宝盆”楼市领航

　　围城誌

　　大作

　　东莞的行政中心在南城，因此谈及南城，不可避免地要说到行政中心。行政中心在南城板块的作用不容置疑，看一下这两年南城的房价水平便一清二楚。根据数据显示，第一季度东莞城区住宅网上签约共3417套，其中南城区1253套，占37％。在此基础上，第一季度东莞城区住宅网上签约套内均价5380元／平方米，其中南城区6686元／平方米，为城区之首。

　　从目前看，随着轻轨规划和五年住房建筑规划的相继出台，南城区的住宅价格将随着配套的进一步完善和认同，价格依然会有较大幅度的提升。从开启房地产投资咨询有限公司获得的黄金周统计数据显示，目前，南城区普通住宅的销售价格差距并不大，基本在4500—5500元／平方米之间，而随着南城区认同程度的提高，南城区的楼市价格在未来也将可能“水涨船高”。目前，2006年南城区的普通住宅销售价格平均上涨了约500元／平方米。

　　不过，在南城区范围内，地产市场的竞争依然很激烈，尤其是不少延期规划或者改规划的新盘，数目不在少数，未来在这一区域的开发力度将明显增加。其中豪宅市场相对会更加激烈而且有加剧的迹象，今后还将有领跑东莞房价的趋势。

　　从客户来源区域上看，南城区是外地人在东莞置业定居的第一选择，不仅因为外来人口认同南城区的规划，同时南城区距离工作岗位近等利好提升了南城置业的热度。

　　城市配套带动民间资本扎堆

　　南城房地产发展的蓬勃，源于2004年6月东莞市行政办事中心的落成，也从那一刻开始，东莞城区以行政中心广场为中心的南城区开始了大踏步的发展。随后，2005年9月28日，图书馆开馆、青少年活动中心落成启用；2005年12月28日，玉兰大剧院竣工，科学技术博物馆对外开放。中心区以其高规格的配套设施让不少民间资本投入其中，积极开发周边区域的房地产建设。

　　这些重点工程的建设，也带动了各类社会资源往中心区和主城区集中，使新城市中心发挥越来越强有力的聚集和辐射作用，更发挥了强有力的聚才作用，吸引中产和白领这支城市重要的建设队伍来东莞置业扎根。总之，中心区成为带动东莞城市发展的“聚宝盆”。

　　规划杂乱供求不均

　　在谈到南城板块目前所面临的问题时，众多的受访者认为，南城除了与东莞的其他区域一样，规划比较滞后、比较杂乱，配套还需改善之外，目前面临的一个明显问题是房地产产品供求的不均衡，需要时间和经济的发展去填平。

　　据了解，南城在公交等生活配套和教育配套方面还需要加大投入，才能进一步增强区域价值；同时，在规划方面比较杂乱，以前规划的小楼盘众多，使得整个区域似乎没有整体性，因为各个小盘独立性强造成配套方面大配套没人做，小配套重复建设等问题。不过随着中心区打包建设等方针的出台，该区域规划的壁垒有望突破。

　　但是，有关业内人士分析，随着南城商务气氛的日益浓郁，整体环境的进一步改善，只要未来两年做好调控，这些物业的消化还是不会有太大的问题。

　　中央生活区打包发展

　　去年8月，南城区政府对外公布将东莞大道、环城路、科技路和四环路合围的区域即中央生活区内土地全部征回，征收面积达2324亩，总计为155.01万平方米，土地征收后将按中央生活区的规划进行统一开发。

　　如果整体拍卖最终尘埃落定，该区域将不可争议地诞生一个大型的明星楼盘。有业内人士指出，该项目土地出让金加上后期项目建设，预计整体运作资金数额非常庞大，项目非常考验竞拍企业的融资能力，一般的民营企业显然很难操作，有人预测，甚至境外资本都有可能进入东莞。

　　到那时，南城在中央生活区的带动下，还将有更多民营资本进驻，南城区域的房地产发展将领航东莞。

　　精品项目

　　中信森林湖

　　发展商：中信康华房地产开发有限公司

　　地理位置：东莞市南城区，五环路南边，西邻东莞大道

　　占地面积：673808平方米、共1010.71亩

　　项目定位：高档别墅盘

　　产品风格：西班牙风格南加州风情

　　主力消费群：中产以上阶层

　　二期开盘时间：今年下半年

　　森林湖项目一直受到不少高端阶层的注意，其别墅盘的放量之大以及地理环境的山丘水塘的错落分布都成为让消费者以及业界人士关注其产品的重要因素。但是中信森林湖项目的最大特色和最大卖点仍然会在产品上，对于产品的设计，中信有关方面坦言是经过反复推敲和筛选的，目前一期已经售罄。

　　别墅盘的确把西班牙风格发挥得淋漓尽致，还有几分童话色彩的味道，园林和整体布局是该项目的主要亮点。

　　世纪城国际公馆

　　发展商：东莞市世纪城商住开发有限公司

　　地理位置：东莞市新城市中心区南部东莞大道旁

　　生活配套：国际公馆一、二期维多利亚风情商业步行街，落户银行、邮局和超市等真正满足业主日常生活需要；共享世纪城12000平米超五星级休闲会所，御膳房、恒温泳池、健身中心、壁球馆、棋牌室、商务空间等。

　　占地面积：其中三期占地面积98300平方米

　　总建筑面积：其中三期总建筑面积250000平方米

　　户型：洋房社区

　　景观风格：东南亚风情园林

　　5年以来世纪城集团在东莞陆续开发了世纪城·国际公馆、中央公馆、世纪滨江等知名楼盘，建立了良好的市场影响力。在未来的几年内，世纪城集团还将在东莞本地推出近百万平米的高品质住宅，2007年在国际公馆三期和四期，就准备开发约60万平米面积的住宅，整体定位也将以豪宅类产品为主。

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　　南城CLD片区将建居住新城。何建文摄