借你慧眼，透视这座城

　　围城誌

　　话城

　　东莞房地产市场既有宏观环境下的共性规律，也有自己特立独行的一面。东莞房地产市场开发大概始于1993年，10多年间这里上演了一出出波澜壮阔的大戏。

　　在错综复杂的楼市江湖中，懵懂的人趔趄前行，清醒的人运筹帷幄。2007年，楼市在各种力量的博弈中又迈上了一个新的高度：房价上升、豪宅争霸、中心区领跑楼市、深军来莞淘金、镇区楼市趋热、品牌建设提速……这些话题在坊间和业界被不断放大，并被人们赋予各种各样的涵义。对这些热得烫手的词汇，我们如何去解读？为此，我们请来了资深业内人士，冀望通过他们的眼睛去透视这座城市的真实面貌。

　　■高端点评

　　广东宏远集团房地产开发有限公司总经理钟振强：

　　中心区磁场效应显现

　　东莞房地产市场开发大概始于1993年，从1993年到2003年，东莞的房价从2000元／平方米增长到4000元／平方米，如果考虑物价上涨指数，这十年的房价基本没有增长，东莞的房地产在2003年后有一个很大的涨幅，很大一部分是在补以前的数。

　　之所以大家都觉得房价高，是因为大家都把目光聚集在了城区的核心区域，在一个城市的发展中，越靠近城市中心房价越贵是很符合经济规律的，随着城区的发展和建设，中心区的磁场效应就出来了。

　　就分析房价而言，许多人包括专业人士很少从结构、区域去分析它，就东莞而言，从区域和产品结构上分析房价会更合理。2006年，东莞开发的房地产项目都以高中档盘为主，加上高价格的楼盘都在城中心，定位的高档加上中心的位置，6000元左右的房价对于东莞这个拥有较强购买力人群的城市来说属于正常水平。

　　光大地产乔启军：

　　这座城会越围越大

　　随着东莞城市建设中心的不断转移，会不断出现新城市中心区，但从长远来讲，东莞城市的发展必然要突破“围城”，要走出去，而不能仅仅局限于莞城。

　　回过头从房地产走势看，东莞房地产依托政府的“造城运动”，近十年取得长足的进步，房地产开发水平、城市化水平等都大大提高，这也是中国房地产发展的大势。另一方面，东莞属于二三线城市，近十年房价比较平稳，曲线呈现出相对平滑、上升的态势。

　　从目前房地产开发商的行走路线来看，与政府的先导作用密切相关。在业界有“地段决定一切”的说法，因此开发商肯定要跟着政府的规划去做。特别是目前东莞正在充分利用土地，挖掘土地，逐渐规范化、集约利用好东莞用地，“围城”对东莞只是起点，空间以后会更大。

　　在过去几年，所谓“围城”已经使东莞逐渐形成了组团式、定位清晰的城市结构，但从长远讲，不排除从这个“围城”发展到另一个“围城”，这里面主要取决于政府的决策与规划。

　　另一方面是房地产的整体需求，对于东莞房地产来说，所谓的需求后面最关键的是产业升级及其带来的需求结构的升级，比如需求的增加、供求的平衡等。因此，只要东莞走产业升级之路的大方向不变，消费结构就必然会带来调整，就会不断产生新的需求，不断有新的“围城”出来，这样才能推动东莞房地产走上另一条层次更高的开发之路。

　　我相信，这应该是未来东莞房地产开发的方向，开发商肯定会跟着政府的思路走，在城市化过程中就会不断出现“围城”，这种大势不会改变。比如近两年出现的松山湖片区、同沙片区等新中心，实际也是“围城”；再比如五环内、三环四环间等这些区域，会不断出现新的“围城”，东莞这座大城也会越围越大。

　　东莞市商业中心发展有限公司营销中心研发部副经理雷非非

　　中心区规划项目已完成60％

　　根据城市中心区的预定规划，目前中心区规划的建设项目已完成了60％，行政中心、会展中心的建设配套已基本完成，居住中心的建设从2005年开始已开展得如火如荼，各个项目的开发情况理想，中央生活区部分项目、鸿福路段的时尚岛、中央华庭、汇成大厦等皆已封顶，而商业方面的建设和招商在今年已经初步成熟。

　　随着几个大型项目的陆续开业，城市中心区的商业前景在今年显示出无限的张力，而轻轨交通方案落实所带来的诸多利好因素，更为该区的商业发展助力不少。

　　中心区商业环境的硬件条件是十分优越的，因为该区拥有东莞城区最便捷的通道——东莞大道，可以连接广深高速和各个镇区的快速道路，而轻轨的建设，也将使该区的辐射功能达到最大化，未来可发掘的空间很大。而政府砸下超过千亿元资金建立城市中心区，证明政府对该区的建设和规划是相当重视的，商家也看好该区的商业前景。

　　■专家茶座

　　由产品竞争到服务竞争

　　李宁：愉景集团营销策划部副经理

　　金宝：怡丰翠云轩销售经理

　　许梦如：金盛地产销售部经理

　　陈穗强：天诚地产董事长助理

　　镇区城区两头热

　　记者：你如何看待四大城区以及镇区地产未来发展形势？

　　金宝：四大城区中，借助中央商务区和中央生活区的建设，南城必然是东莞城区房产今后几年一股向上发展的新兴力量；老莞城在旧城改造中也应该有些亮点；但东城的活力也不可忽视，尽管土地供应越来越少，但商业、交通、市政配套的优势犹在，高尚住宅区的定位等均颇受消费者欢迎，在城市地产的扩张过程中，东城有向东发展的趋势，第一轮冲击波将辐射到寮步地区，这是东城地产发展的新趋势。

　　陈穗强：南城是众多发展商的必争之地，特别是深圳的发展商均看好这块宝地。借助新城市中心区的打造，近几年南城将成为地产发展的风向标，不管是从价格还是品质来说，都会有所建树。

　　许梦如：东莞市区地产的开发已经趋于饱和，土地供给量越来越紧张，发展商向镇区方向拓展也是一个大趋势。目前，镇区地产开发刚刚预热，土地供应足，需求大，价格也相对便宜，加上镇区经济的发展，必然带动镇区楼盘的热销。

　　李宁：从整体上说，东莞房地产在未来几年会出现从一手楼交易逐渐向二手楼交易转变的局面，而且目前这个趋势已经出现，二手楼交易市场逐渐增大，从诸多中介布点东莞就可以看出这一点，且二手楼市场的火热也是城市房地产发展的必然趋势，广州、深圳就是这样走过来的。

　　大户型树大旗

　　记者：国家提出“90／70＂政策，但是目前东莞的户型仍旧是以大户型为主，你如何看待这个问题？到底怎样的户型最受消费者欢迎？

　　李宁：“90／70＂一刀切的政策未必适合东莞市场，大户型仍旧是东莞房地产发展的主流。尽管目前不少楼盘都是小户型，但是东莞市场主流消费人群是本地人，其消费习惯仍旧是一两百平方米的大户型；当然，随着中心区商务区的成型，小户型的投资价值也与日俱增，但主流仍旧是大户型，发展商也会根据消费者的需求灵活调节市场。

　　许梦如：从目前镇区的消费群体看，本地有钱阶层、外来工薪阶层都有，所以镇区市场各种类型的户型都比较受欢迎，经济实惠的小户型楼盘以及豪华的大户型楼盘的市场都很广；城区中小户型是个趋势；郊区则可以针对有钱阶层开发大面积豪华山水盘。

　　在服务上寻求突破

　　记者：竞争日益激烈，东莞房地产开发商未来怎么走？

　　李宁：目前东莞地产开发商已经将生存问题摆到桌面。四大家族在东莞根深蒂固之后，外来发展商也开始布阵东莞，随着竞争日益激烈，特别是土地放量的减少，开发商会逐步将重心转移到镇区甚至内地三四线城市，其实现在已经有不少发展商这样做了，未来几年这种趋势将更明显。

　　陈穗强：市场定位会被提到一个绝对重要的地位。以前建怎样的房子都能卖出去，现在要先摸透市场才行，市场定位是否准确、目标消费群是否吻合将决定市场的销售状况，现在很多公司都是请专业公司做前期规划，也正因为明白了市场定位的重要性。

　　许梦如：要在服务上寻求突破，今后的竞争将是服务的竞争，发展商对产品已经很重视，在主题打造、户型设计、园林品质等方面都不断追求创新，而社区服务、物业管理等方面的增值服务将成为群雄争霸的又一个重要砝码。

　　图：

　　东莞房地产依靠政府的“造城运动”，近十年来取得了长足的发展。何建文摄