鼓吹异地置业与“皇帝的新衣”

　　评论

　　佘慧萍

　　本届春交会，“工作在深圳，居住在珠三角”的主题中，原来的“两小时生活圈”已悄然被演变成了“一小时生活圈”概念。鼓吹的投资前景总能激起不少人的热情。统计显示，今年春交会，来自珠海、东莞、惠州、中山等珠三角城市40家开发商带来了参展楼盘将近50个，珠三角的看楼车队伍十分壮观，参展商5天共发出看楼车1295多趟，现场看楼人数达3.71万多人次，参观人数超过64万人。

　　“有关部门连续三年的抽样调查显示，42％的深圳人有去珠三角及其他内地城市买房的打算，以深圳常住人口1200万来说，即有500万人有异地投资置业的意愿。”这样的鼓吹话语赤裸裸地出现在本地一家主流媒体上。

　　这些关于“工作在深圳，居住在珠三角”的鼓吹，就像是在上演一幕现代版的《皇帝的新衣》，单凭房价落差来鼓动异地置业，如同称赞什么也没有穿的皇帝穿了最时髦的衣服，房地产话语市场的“泡沫”可能比房地产市场本身的“泡沫”还要令人担心。

　　激情背后隐藏的风险已经被炒房赚钱效应所掩盖。“‘同城生活’、‘一体化’都是发展商的噱头，一旦国家出台更严厉的宏观调控手段，受深圳辐射力影响，周边城市的房价也会下跌。”《皇帝的新衣》里说真话的孩子毕竟不多。

　　那么我们就从位置、学校、规模及配套、景观、物业管理这五大置业法则来进行实际剖析。首先来看位置，随着珠三角城际轨道的建设，珠三角城市间的交通时间正在缩短，但是毕竟是不同的城市，真正到珠三角买房自己居住的，只能是极少数富裕人士或者时间相对宽裕的自由职业者，一般的上班族很难支付往返时间和成本，更不用说还要考虑广深高速等要道经常堵车的情况。

　　笔者的一位朋友是地产业资深人士，他曾亲自去惠州、东莞等地考察过楼盘。他发现这些地方的发展商水平良莠不齐，与深圳的品牌地产商开发的优质楼盘相比，很多楼盘品质还很欠缺，更不用提优质的物业管理服务。另外到深圳来推销的楼盘，真正价格让人动心的，都是一些规模、配套欠缺的小盘。至于教育配套，一般的深圳人估计也很难舍弃鹏城众多的重点学校，将孩子送到异地不知名学校就读。

　　与此同时，除了广州、深圳外，与租赁市场配套的二手房市场在珠三角其他城市还有待进一步发展，这决定着当地的出租市场当前不会太旺，这也制约着投资回报率，更不用说惠州、东莞的一些楼盘八成以上都卖给了作为投资客的深圳人，不知道哪里来这么多租客。

　　特别需要指出的是，与其他产品不同，房地产是严格的地方性产品，房地产市场只有地方市场，没有现实的“珠三角市场”。“珠三角房地产市场”不过是一个概念性市场，因此，将珠三角中小规模城市中的某些房地产的低销售价格，与深圳、广州这两大核心城市的高房价相比，其实并没有什么实际意义。

　　你真会在深圳周边买房吗？根据深圳新闻网本月14日的网络调查，如果深圳房价一直居高不下，只有不到三成的网友会选择做个“城际族”，多数网友宁可租房或者赚到钱回家买房。

　　“疯狂”的股市最终将回归蓝筹股的持有，“疯狂”的楼市也最终将回归以“位置”为第一要素的居住需求，错过了低价购房期，又喜欢追涨的购房者，在2007年的“置业珠三角”鼓吹行情中能否获得理想收益，还真不好说。