画画省城炒房族众生相

　　本报记者 高利锋

　　■新闻提示：

　　省城房地产市场的一路高歌状态仍在继续：地价越来越高，成本越来越贵，买房的越来越多，房价也越来越高……

　　市民们在抱怨房价高涨时，不免会将愤怒的矛头指向炒房群体。而市房管局“8·27”新政(暂停委托公证房屋交易)的推出，再一次把这个群体的部分成员从幕后轰到了台前。与此同时，不断有业内人士和知情者向本报爆料，委托公证只不过是炒房族惯用的手段之一，其他炒房方式仍然很多。

　　省城炒房族，这个群体有多大？他们在通过怎样的手法买楼卖楼并从中牟利？他们又在怎样影响着省城的房价？记者走访了省城房管部门、部分地产开发商、一些中介经营者和多个炒房客，以图描绘出他们真实的群体画像。

　　■众生相

　　炒房手法各不同，赚钱目的都一样

　　二手房炒家

　　炒房手段：只公证不过户

　　目标房产：小区配套成熟的小户型二手房

　　省会张女士在东二环附近的银通小区有一套92平方米的房子，去年11月份刚找到买家没办理过户手续，仅办了合同公证后房子就被别人放盘给中介，今年1月份房子又被倒手，7月份她的房子再次转手后终于过户了，而价格从已从去年11月份的25万元、今年1月份的29万元，涨到了最后的36万元。

　　“张女士碰到的是一个非常典型的炒房事件，那位‘买主’实际上就是一名炒楼的‘炒家’。”石家庄地产业内人士张立为向记者透露，目前省会那些小区配套成熟的区域，一些“炒家”通过一纸委托公证交易书低价吃进房源，高价卖出，不办理过户手续，逃避国家规定的二手房交易的各项税款，在短短几个月便可获得100%的高额利润。

　　炒家是如何在短时间内获利的呢？业内人士给记者算了一笔账：比如一套25万元的房子，炒家先出5万—8万元的首付款，然后通过办理委托公证，将卖方的房产证复印件、身份证复印件、婚姻证明等都拿到手上，再到中介市场寻找合适的买家，倒手时价格已升到30万—35万元。交易的税费都由下一位买主承担，因为上一手不办过户，炒家无需支付税费，只用5万—8万元的启动资金就赚了5万至10万元高额利润。

　　“炒家”们能通过层层关卡，在短时间内获利，正是钻了“委托公证”交易的空子。同时，业内人士透露，炒家的交易能够顺利进行，另一个原因也离不开一些不良房地产中介的“帮助”。通过这样的“倒手”，房产中介的利润也颇为丰厚，甚至很多中介本身就是炒家。“毫不夸张地说，省城中介的小户型房源中，一半以上都是这种房子。”

　　新房炒家

　　炒房手段：注销合同“更名”转手

　　目标房产：已经到房管部门备案的新房

　　业内人士范先生告诉记者，“更名”是省城楼市对炒期房的一种通俗叫法，虽然国家七部委明令禁止商品房“期房转让”，但省城房地产市场上仍然存在着“期房变相转让———即变相炒楼”的做法。

　　注销合同“更名”转手的炒房方式如何获利？据范先生介绍，炒家拿到新房并签订了购房合同后，一旦找到新的买家，则会以某些理由先向市房地产交易中心注销已备案的《商品房预售合同》，然后在收取差价卖给第三人，同时再以原价重复进行商品房预售合同登记，逃避了转让差价的个人所得税等相关税收；或以新的更高的成交价格第二次重复进行商品房预售合同登记，间接炒高房价。

　　“这其中，炒家主要从第三人手里挣差价。”范先生透露，这个差价俗称“更名费”，少则5000元，多则上万元甚至几万元。而他投入的资金往往也只是几千元的定金，最多也只是10万左右的首付。

　　预售房炒家

　　炒房手段：不动声色的"销控手段"

　　目标房产：已获得预售证但尚未成交备案的新房(即将要开盘的新房)

　　“开发商最常用的所谓‘销控手段’，虽隐藏在其他炒房手段背后，却能直接对房价产生影响。”业内人士透露，开发商作为炒家对房价的影响，可能比其他炒房族“更可怕”。

　　据省会某房地产公司资深策划人邓先生介绍，一般楼盘销售前，开发商都会按照楼盘总销售价除以销售面积，得出楼盘均价。然后，房产商或者销售代理公司将商品房按朝向、楼层的好坏划分成不同组合，通过控制销售节奏实现预期的销售收入。

　　如省城某楼盘分两期4次销售完，单价从2006年初的2500元涨到现在的3900元。“第一期第一批房子开发商打出2200元/平方米起价的宣传语。”这个价格其实只有一套，整批均价在2500元/平方米，低价印象使200套房子很快卖完。

　　四个月后，楼盘拿出了第一期第二批房子100套，因为总体质量稍好于第一批，加上第一批的火爆场景，均价上涨200元/平方米的房子一销而空。目前这个楼盘的第二期第二批销售已进入尾声，虽然均价已经飞涨到3900元/平方米，但市场反应很好。

　　某房地产代理公司负责人陆先生称，有的楼盘开盘前开发商将所有房子都纳入宣传范围，以高质低价吸引众多买家，造成开盘时的火爆场景，有的楼盘还花钱请人排队。真正的买房者好不容易排到号，却发现好房子都已贴上了“红旗”(表示已卖出)。眼看着符合自己要求的房子一个个贴上红旗，买房者自然抢着订。

　　陆先生说，不管你进去多早，那些好房子早就贴好了红旗。等其他房子卖得差不多了，房产商或者销售代理公司会放出消息，第一批买家有一批好房子急着脱手，非常划算，价格自然比当时买的贵了不少。

　　房号炒家

　　炒房手段：内部认购调价转手

　　目标房产：图纸上的"房号"，或者签订了认购书但尚未到房管部门进行合同备案的房产

　　省会电建小区的王先生在买房时遇到一件怪事：从二手房中介公司可以买到新房。他告诉记者，目前他已经交了首付15万元，同时还给了中介3万元的“房号费”。

　　新房为什么会在二手中介处销售？省会某地产经纪人解释，这种楼房通常是原来的买家已经与开发商签订了认购书，不过还没有签购房合同；第三人要购买只需要和原买家一起去办理更名手续即可。

　　“直接到开发商处更名的，往往是内部认购的房子。”业内人士范先生说，这种更名最初发生在签订认购书之后不久，买家因为种种原因决定放弃购买，为不损失定金而将房号转给其他购房者。后来，逐渐出现部分炒楼者抢先认购房号再调高价格转手赚取差价。

　　这个过程中，炒家将会获得上万元甚至几万元的“房号费”和“更名费”。据业内人士分析，这种情况之所以行得通，是因为更名过程中，开发商和中介都会从中分得一定数额的更名费和佣金，所有的额外费用，最终都转嫁到了买家的头上。“因此，部分开发商在开盘时甚至会直接将一些房号放到中介处销售，从而产生在售项目盘源紧缺的假象，借此抬高楼盘售价。”

　　■探因由

　　房价上涨由一线城市向二线城市蔓延

　　从近一年特别是今年以来的统计数字看，石家庄、呼和浩特、南宁和成都等二线城市的房价一直处于快速增长时期。

　　“在一个市场的泡沫达到顶峰之后，无论是为了规避风险还是寻求更高的回报，投资肯定要转向二线城市。”省城某地产研究机构的分析人士认为，出现这种现象主要是由于北京、上海等大城市是宏观调控的重点，致使大量资本流向二线城市，一些国内和海外炒家也把资本转向了二、三线城市。

　　省城有关部门的官员表示，目前石家庄的炒房群体影响并不大，不过炒房现象的逐渐升温对市民投资心理影响比较大，不少市民开始把手中的闲钱投资到房产中来。这一点，在二手房市场已经越来越明显。

　　“目前的石家庄楼市，市场购买力旺盛，加上土地价格上扬，开发商开发品质提高，配套设施及原材料的上升，钢材价格成倍的上涨，都导致房价上涨。”省城地产分析人士不无担忧地说，还有一个不可忽视的原因，就是炒房族的推波助澜。

　　该人士认为，虽然目前省城只有少数人在炒房，但实际上产生的影响却大得多。“当大部分人把购房并不仅仅用作居住，而更多看成股票概念时，商品房的属性也就发生了变化，此时的房市也会像股市一样，大量吃进就拉升房价，而一旦集中抛盘就会导致房价大跌。”

　　也有地产人士指出，石家庄已进入二次置业高潮，不少人将闲置资金投资到房产，拉动了房价的上涨。比如开发区和二环附近的新楼盘，入住率普遍较低，说明购买力要么绝大部分是二次置业，要么是投资。

　　“一定数量炒房行为的存在会对市场起到激活作用，但是炒房比例如果增长速度过快，其后果是非常严重的。”有业内人士接受采访时认为，一旦炒房比例达到25%，就容易出现房地产泡沫。

　　■敲警钟

　　希望有关部门警惕有组织炒房行为

　　“从目前掌握的情况看，石市尚未出现成规模的外地炒房群体。”石市有关部门的官员在接受记者采访时表示，石家庄是个开放的城市，外地人在石的正常买房行为不应过多干预。

　　而省城某地产研究机构的分析人士则认为，现在中等城市房价短期内上涨这么快，炒作是很重要的因素。而这种房地产炒作实际上是从大城市向中小城市“传染”的。各地看到房地产的利差这么大，纷纷模仿，一些企业和炒家先在大城市炒起来，成功后向其他城市传播。

　　事实上，一些有组织的炒房者已经把目光投向了石家庄。“和目前松散、自发的散兵游勇般的炒房客相比，这种有组织的炒房者才是真正的军团作战。”有开发商向记者透露，今年上半年，随着省城房价的飞涨，一些外地炒房团的身影已经出现在了省城。

　　据介绍，这些炒房团通常的做法是，跟开发商联手，在开盘之前签下某个楼盘1/3的房源。通过虚构合同骗取银行贷款并制造热销假象，当银行和买房者的钱入账后，再转战其他楼盘。同时，看时机，把之前购进的楼盘高价转手。

　　“这种炒房方式，对城市的整个房地产市场的影响和破坏力是惊人的。”该人士说，它不但能直接抬高房价，损害市民的切身利益，还会严重伤害到当地的金融机构，进而影响整个城市的经济发展。

　　目前，石市正在采取扩大廉租房补贴发放范围、加大经济适用房建设的方式，保障中低收入家庭不受或少受房价上涨的影响；同时11部门联合整治房地产市场的“严打”活动仍在进行中。尽管如此，有专家还是提醒，考虑到石家庄普通市民与部分外地人的购买力差距太大，因此有必要警惕有组织、大规模的炒房者。