投资房产要顺势而为

　　戴亦一

　　太太团成员会后现场看房。 戴伟达 摄

　　“取势，要顺势而为，明道，要知道事物的规律，优术，是要懂得看细节。”在上周六太太理财团首场不动产投资讲座上，厦门大学EMBA中心主任戴亦一教授的开场白，直截了当地把自己总结的房地产投资的三大法宝亮了出来。

　　房产投资就像“登珠峰”

　　“我觉得啊，买房子，做房产投资就像登珠峰一样。”戴亦一将登珠峰与投资房产做了一番类比，让在场的太太们津津乐道。

　　“冬天没办法登山，登珠峰要选择适合登山的季节。”戴亦一说。登珠峰有好几条路，要摸清楚哪条路能上去才行，这是明道，“就像是要投资店面，还是要投资住宅，哪个收益大，就投资哪项。”优术，则要选性能好的登山设备、器材等，也就是说投资房产的时候，需要看细节。

　　炒房不能照搬国外经验

　　在国外，房价一般是居民家庭年收入的3到6倍，而在中国，这个倍数已经是10倍、20倍了。一些国外的专家学者拿中国的房价与美国、加拿大等比，得出“中国房价已经高得离谱，一定会跌”的结论。戴教授认为这样的判断依据并没有充分考虑中国的具体情况，照搬国外的经验肯定是不行的。美、加等国人少地多，而中国人多，可居住土地却少，不同的土地情况，不能用相同的标准去衡量。现在厦门的“收入房价比”早已超过了国际通用的3～6倍的警戒线，但房价却还是不跌。这里有一个奇怪的双向流动的现象。厦门岛内的购房者，60%～70%都是外地人，其中很大一部分是周边城市的财富拥有者，对他们来说，购买一套房子的费用可不是几年、十几年的工资收入，“也许一年的收入就够了。”

　　与此同时，在岛内工作生活却买不起岛内房源的居民，自然而然把目光伸向了岛外，岛外房价也顺理成章地涨了起来。

　　不要以为房价不会跌

　　很多人觉得中国的房价不会跌，或者说部分城市面积狭小、土地资源短缺的城市的房价不会跌。“这也是不对的。”戴亦一说，“全世界数来数去，土地面积最紧张的就是香港和纽约了，在他们经济出现萧条的时候，房价照样跌。”“股市和楼市可是两个坏孩子。他们的涨跌不由价值决定，而是由供求关系来定。”尤其是房地产市场，更容易形成泡沫，投资房产的人士追涨杀跌的心态一点不输股市，如果房价下跌，那就是“越跌越卖，越卖越跌。”

　　翔安和五缘湾地产被看好

　　说起厦门各区域房产的投资价值，戴亦一个人比较看好翔安和五缘湾，他看好翔安是看好它现在的区位优势。他说，泉州与厦门在经济上互补，在区位上又有强烈的对接关系。与泉州交接的翔安因此具备了区位优势，翔安以后的发展肯定要加快的。在岛内，东部无疑是政府要着力建设的一大区域，位于该区域内的五缘湾的建设投入不小，同时，BRT、翔安隧道、集美大桥的建设，以及五缘湾自身所拥有的不可复制的生态景观和资源，让五缘湾岛的优势越发显现出来了，现在包括建发、国贸、源昌在内，不少有实力的开发商已经进驻了。

　　投资房产要考虑的问题很多

　　“要不要买，什么时候买，买哪里的房子好。”戴亦一把房产投资的注意事项简单归结为这几个问题。

　　购房投资是为了保值和升值，但顺利实现保值和升值并不是一件容易的事，戴亦一认为，这要考虑到很多问题，包括地段、户型、环境、配套、邻居、物业、开发商品牌。

　　是否具有投资价值，地段应该成为首要考虑因素。要看政府是否有重大政策导向，是否有开工或规划新建的重大市政项目，看房产是否由可信度高、有实力的开发商营造，居住的生活环境是否出众，比如是否有海景、海湾，或者有山水、公园、温泉等，看生活设施是不是能够配套，比如名牌学校、医疗机构、著名大商店等是不是已经进驻了，等等。

　　记者 张海军