深惠路沿线旧改蓝图

　　龙岗之运系于变，龙岗之变起于路，龙岗之路看深惠。随着地铁三号线和深惠路改扩建工程的全面开工，深惠路变身“龙岗深南大道”的手术正式拉开大幕。到2010年，两项工程完工之际，这条龙岗的“龙脉”将以其现代化、高档次支撑起龙岗后现代化格局的一隅。

　　深惠路能否担此大任，这不仅仅取决于三号线和深惠路改造的如期完工，也取决于地铁沿线旧改的顺利推进。近期，高端服务业正在龙岗刮起一股旋风，旧改再次成为其中一个备受瞩目的支点。在龙岗城市化高速推进而土地资源愈来愈紧张的情况下，旧改在改变龙岗城市面貌和产业结构中的地位愈来愈突出。

　　这样一条路如何迎大运？

　　拆迁落下帷幕，地铁全面动工，旧改也随之变得迫切。2011年大运会，龙岗要展示给世界各国来宾的是一个焕然一新的城市面貌，而新建成的地铁和完成升级的深惠路并不能完全承担起这种功能。因为，深惠路是这样一条道路——沿线城市形象混乱、面貌单一，功能混杂、缺乏特色。

　　沿着深惠路从布吉关一路向北，沿线大多是鸽子笼一般的私房，高低错落、色彩各异，一楼多是形形色色的小店铺，门口悬挂着花花绿绿的招牌，二楼以上或是仓库或是居住，阳台上晾晒的衣物在阳光下分外显眼。除了私房，大量的厂房也夹杂其中，各种工厂招牌随处可见。

　　“如果要说深惠路的特色，那就是没有特色。房子像乱七八糟的积木堆起来的，千篇一律没有个性，虽然城市化了，但还停留在表面上。走在深惠路沿线，你不会觉得是在中国改革开放最前沿的深圳。”一位龙岗的媒体人士表示。

　　事实上，这种感觉很典型。深圳关外关内简直就是“两重天”，特区内高楼大厦林立，整洁大方、珠光宝气一如盛装的皇后，特区外虽然也有高楼，有广场，但在深惠路沿线只是星星点点，遍地是私房、工厂。如何让深惠路沿线街景实现华丽转身，这是龙岗迎办大运会的一个重要课题。

　　“举办大运会为龙岗区迎来了加快发展、迈向国际化的空前发展机遇，对龙岗区的城市功能、城市景观、城市交通等都提出了新的要求，同时也为我们的城市更新工作注入了新的活力。而地铁三号线、深惠路整体改造工程的实施，为深惠路沿线地区的城市更新提供了强劲动力，将极大地促进地铁站点周边地块的更新与改造。”龙岗区城改办相关负责人表示。

　　四剂“药方”综合整治

　　“深惠路沿线一定要在大运会之前焕然一新，让来自世界各地的国际友人看到一个崭新的龙岗！”常务副区长钟新明不止一次地强调。在大运会逐渐逼近的情况下，深惠路沿线旧改也愈来愈迫切。时间紧、任务重，深惠路沿线旧改能否如期完成，这成为很多人关注的一个话题。

　　经过深入考察沿线地块的内在特征，龙岗区城改办针对不同的地块开出了不同的药方：全面改造、综合整治、近期街景立面整治远期全面改造、无须拆迁改造的地块维持环境协调。

　　龙岗区城改办负责人对记者详细解释了这四种渠道：“深惠路沿线的很多建筑从远期来讲都是要进行全面改造，但是旧改项目最乐观的也需要3—5年时间，要在2010年完成全线的全面改造是不可能的。所以，对已立项或已开展前期工作的需全面改造的项目，我们会督促开放商近期实施全面改造，确保重点地段在2010年底全面竣工。”

　　对于需要全面改造，但是在2010年之前无法完成的项目，实行近期街景立面整治，确保其在大运会召开时不影响城市景观，远期待条件成熟时再进行全面改造就成为最优之选。

　　据悉，在南起布吉联检站，北至惠州市与深圳市交界处全长36公里的深惠路沿线，需要全面改造的地块共65个，总面积为1040公顷，其中已立项和开展前期工作的地块29个，面积为319.2公顷，占全面改造总面积的30.8％。而街景立面整治的总长度为19165米。

　　除此之外，全线还有211.8公顷的土地需要进行综合整治，对于部分无须拆迁改造的地块将基本维持现状建筑特征，处于重点地段的地块将在沿街立面、室外广告牌、灯光等与外部环境上实现建筑和环境的协调统一。

　　由于需要全面改造或综合整治的地块量多、面广，任务十分艰巨，需投入的资金量也相当惊人。据专业结构估算，以每公顷投入500万元计，综合整治需要投入10.6亿元；假设建成区平均容积率1.5，按照目前市场厂房2000元、私宅4000元的收购价计算，如果全部由政府主导实施，全面改造(包括近期和远期)需要投入521.7亿元才能对全面改造土地实施征收后挂牌。

　　2010年深惠路美丽蜕变

　　面对着如山的旧改任务，近日，龙岗区旧改办已经酝酿制定了一个详细的行动计划，该计划以“节点突出、廊道彰显、整体蜕变”为主要思路，致力于在2010年实现深惠路变身为深圳第二条“深南大道”的宏大目标。

　　“节点地段是城市人流集聚的主要场所，也是展示城市景观与品质的重要窗口，人们对一座城市的印象很大程度上来源于对城市中重要景观节点的感性认知。因此，选择深惠路沿线地区的节点地段进行重点改造，将会使我们迎接大运会的更新行动事半功倍。”城改办负责人表示。

　　经过对现状建设情况的深入踏勘，建设面貌、功能品质都比周边地区相对优越、更新改造条件较为成熟的各街道中心地段首先进入旧改办的视线之内，布吉、横岗、龙城和坪地中心区4个重要节点的重点改造将被首先提上议事日程。

　　据了解，这些重点地段共有改造地块30个，总面积为366.6公顷。其中全面改造地块12个，面积为119.1公顷，占32.5％；近期街景立面整治＋远期整体改造地块18个，面积为247.5公顷，占67.5％，街景立面整治长度为7428米。

　　行动计划的重中之重是塑造地铁三号线体育新城站至双龙站之间约9公里长的路段。据介绍，地铁三号线在改造范围内共设立了15个地铁站点，其中重要站点为10个，分别为布吉客运站、木棉湾站、塘坑站、新世纪广场站(松柏站)、奥体新城站、爱联学校站、吉祥路站、龙城广场站、南联站、双龙站，地铁重点站主要分布在各街道的中心区域，同时在龙城、龙岗街道办地段，形成了一条长约9公里的重点站连绵带。这条9公里的“廊道地区”串联了体育新城、龙岗中心城、龙岗老墟商业中心，旧改条件最成熟、地铁站点最密集，将是展示龙岗21世纪城市建设风貌的核心景观廊道，也是未来几年龙岗旧改最精心经营的地段。

　　除重点地段、廊道地区以外，旧改将对地铁三号线途经的总长度为9500米的一般地段层层剥去不合时宜的历史旧衣，实施全面街景立面整治。

　　期盼“绿色通道”

　　虽然2010年深惠路迎来荣光岁月乐观可期，然而，预料之中的一些问题也颇为令人担忧。

　　随着房价的飞涨，市民法律意识特别是物权意识的提高，拆迁补偿的难度正在加大。据悉，深惠路沿线范围内立项于2002—2004年，并同步开展前期查勘、评估、可行性研究、拆迁补偿等工作的5个项目，拆迁总面积为21.8公顷，总建筑面积约32万平方米，虽历时3—5年，目前尚有一两栋钉子户未能达成拆迁协议。

　　业内人士称，无论是政府主导的大规模拆迁，还是市场主导的小范围改造，更新改造工作都是一个漫长而艰巨的过程，这在一定层面上也反映深惠路沿线的城市更新过程必将是一个循序渐进、逐步展开的过程。

　　另外，地籍复杂且现行旧改政策不能覆盖旧改范围，旧改专项规划立项、审批程序较为缓慢，规划尚未全覆盖、缺乏有效的改造指引，每一个都是摆在旧改面前的难题。

　　记者在采访中了解到，旧改项目审批必须按项目立项、审定改造范围、审批专项规划三个阶段进行，其中城中村改造专项规划须由市规划委员会建筑与环境艺术专业委员会审批批准。一位不愿透露姓名的旧改商透露，严格的审批进程让很多开发商很是头疼，一旦接手项目而审批又迟迟不能通过，进退维谷将令企业陷入极其被动的局面。

　　另一方面，深惠路沿线覆盖了30个法定图则分区，审批完成的只有龙岗中心城地区和布吉中心地区2块，上报市局审批的有3块，在编的15块，未编的11块。法定图则未出台，编制旧改规划并没有多大意义。

　　针对这些难题，旧改办建议，应开辟旧城改造和行政许可绿色通道，严格控制全面改造区范围，并争取市政府尽快对沿线项目立项，沿线旧改项目规划许可、土地出让、建筑方案等优先审批，并且在出让合同中就回迁安置房、公建配套设施建设予以明确，建筑方案中明确回迁安置房位置、楼层、户型、分配方案等内容。

　　本报记者 黄超

　　图：

　　一个工人正在深惠路边清理拆除后的垃圾，远处是龙岗依照现代化居住标准打造的新居，这也是深惠路两旁未来建设的新标准。

　　本报记者 丁玎 摄