地产股暴富新途径

　　本报记者 公培佳 赖大彬 北京报道

　　最终很多房地产企业会为大玩资本游戏所累。高成本拿地后，作为上市公司，企业必须要保证利润和业绩，只有抬高房价一条路；恶性循环之下，上市房企实质上是给自己埋下了祸根。

　　股市也能上演“9·11”。11日下午2时，上证综指在多方利空下惊魂跳水，收盘241点的跌幅创下两个月之最。

　　股市宽幅震荡，领跌的却是一向“牛气冲天”的地产股，透露出市场对于地产股的估值仍存较大分歧：一面宏观调控步步紧逼，空字当头；另一面受益于人民币大幅升值，前景诱人。

　　尽管多方观点激辩，但是市场却是单边走势，上市房企趁机在市场中不断制造利多面：IPO、高价增发、发行公司债等多方式募资“圈钱”，并大手笔不计成本地拍地、储地、“圈地”。

　　依据《华夏时报》联合天相投顾对两市主营地产的70家公司的最新统计数据显示：今年以来，有38家公司实施了增发或公告了增发方案，涉及资金高达1024.3亿元，金地和万科还计划发行公司债共71亿元；并另有两家公司通过IPO登陆中小板，募资15.86亿元。

　　“1100余亿元巨资就这样轻易到手。”宏观调控紧缩银根的背景下，业界惊呼：地产商正加紧“圈钱”。这是一笔特殊的1100余亿元，可以是一针兴奋剂，既能炒高楼市，也能捧起股市。

　　尽管有观点认为这给企业融资敞开了大门，几无害处；但多名专家接受本报采访时均认为，圈钱之后就是圈地，推高房价的同时还给资本市场增加了诸多风险，这与宏观调控手段、目的显然是背道而驰的。

　　今典集团董事长张宝全更是预言：“一年以后，这些大手笔融资的企业就会为此受累。”

　　记者从证监会获悉，“大门没那么容易敞开”，最近连续十余个增发方案遭到了拒批，下一步监管力度会更严。

　　9个疯狂“地王”

　　金地10天拿地量相当于2006年全年！

　　事实上，今年以来，房地产商不仅拿地多，价格之高更是令人咋舌：7月16日，万科以1.5万元/平方米价格拿下了东莞市一宗土地后，动辄与房价相当的地块，屡被上市房企鲸吞。

　　浙江绿城董事长宋卫平面对媒体甚至放言：“没拿到地的，只能说明决心还不够大。”

　　在此局面下，香港四大地产商之一恒隆集团的主席陈启宗警告称：“内地土地交易实际上已经出现‘面粉贵过面包’的现象。”

　　“地产行业正向垄断趋势发展，大地产商占用了大量的土地资源。”海润国际董事局主席林勇说。国土资源部门的统计显示，目前已有2947.34公顷土地囤积在开发商手中。

　　市场行为，拿地无可厚非，关键是钱从何来？

　　据统计，从2003年以来，国内房地产企业的平均负债率一直高于70%。记者从地产公司2006年年报中发现：诸如保利地产、万通先锋这样的大企业，每股经营性净现金流多为负数。而随着本轮宏观调控银根步步紧缩，原本主要依靠银行借贷的大门更是越关越小。

　　银行不给钱，自有给钱人。记者统计近期出现的9个“地王”，基本上都是上市公司。

　　中国国际工程咨询公司国际部副主任江林生称，伴随着“地王”频现的是地产股增发融资，而跑马圈地的弹药正由此而来。

　　“地产商如今玩的多是资本游戏。”张宝全称，一个增发方案动辄数十亿。

　　如果没有股市的钱，就没有天价的地。最近，被投资者寄予厚望、认为能使亿城股份成功转型的北京建国门地块项目收购，就因其融资12亿元的增发方案未获批，最终被亿城股份管理层忍痛放弃了。

　　1100亿仅仅是“逗号”

　　根据金地2006年年报显示，年底时公司净资本不到28亿元，可到7月初，金地成功增发募集了近45亿元。

　　国信证券房地产行业首席分析师方焱认为：“考虑适当的财务杠杆，金地总资产增发后将超过200亿元。”现金流得到迅速补充。

　　得益于牛市行情，与金地同行的地产公司多达数十家：9月5日，万科A股增发募集资金100亿元；8月，保利地产公开增发融资70亿元，苏宁环球拟定向增发高达110亿元；几乎同时，栖霞建设、深南光A、上实发展三上市房企同时发布增发方案，共增发募资高达71.9亿元……

　　事实上，多家上市房企上次融资刚完成不久就宣布再融资，如金地集团和栖霞建设等。增发价格也不断被刷新：8月1日，保利地产不但创下了A股市场公开增发议案从提出到实施的最快纪录，也创下了当时A股公开增发每股55.48元的最高价纪录。

　　那么，上市房企到底在资本市场募集了多少资金？

　　依据天相投顾提供的材料，本报对70家主营地产的上市公司的统计结果是：今年以来，已有38家公司增发方案获准或公布，占A股地产板块的54.3%，涉及金额高达1024.3亿元；其中，共有包括万科A在内的11家上市公司完成增发，募集资金454.87亿元。

　　另有两家公司已通过IPO登陆中小板，募资15.86亿元。不仅如此，再加上金地和万科共计划发行公司债71亿元，账面上明示的上市房企募集资金总数超过了1100亿元。

　　然而，记者采访中得到的信号是，上市房企的融资计划远未结束。

　　日前，证监会公布了仅限于上市公司的公司债发行试点办法，上市房企又可占得先机；另有消息传出，上市公司向独立第三方定向增发有望破冰，上市房企融资途径再增。

　　对此，记者致电多家上市房企，包括近来从未增发过的深深房A、粤宏远A、沈阳新开、海鸟发展等在内的几乎所有企业均表示，下一步很可能会有所动作。

　　而将来加入融资大军的还包括：鹏润房地产IPO、SOHO中国地产、合景泰富、深圳天利置业、卓越地产等，均计划登陆H股市场。

　　市场的反应是：7月9日，*ST金泰公告拟增发80亿股A股后，连续42个涨停板将股价推向了26.58元新高；天鸿宝业公布增发整体上市方案后，亦连续8天出现涨停，股价翻番；招商地产公布定向增发方案后，股价从27元飙升至50元。

　　同时，刚刚发布的8月全国70个大中城市房价上涨8.2个百分点。自2004年以来，房价上涨趋势一直未停歇。

　　“圈钱运动”卷土重来

　　而由“上市融到巨资再高价拿地，最后传导到房价再次走高”带来的疑问是：宏观调控对房企融资开闸了吗？对比1993年房地产泡沫引起的那场宏观调控异同，多少可以窥得玄机。

　　1993年前，国内地产界兴起第一轮圈钱风潮：此前3年间，共有包括万科、陆家嘴在内的20余家房企集中上市。与此同时，海南、深圳等地房价迅速蹿升，连二线城市北海的房子都卖到了2万元1平米。

　　房地产泡泡被市场越吹越大，随之而来的是国家针对房地产极其严厉的宏观调控：不仅紧缩银根，还关闭了新房企上市大门。为保证调控到位，时任国务院总理的朱基甚至动了摘相关人员乌纱帽的决心。

　　之后近7年间，房地产企业仅有十余家得以暗地借壳上市，房价应声而落。直到2001年天鸿宝业上市IPO，房企上市大门才慢慢打开，引发了蕴含于房地产行业的巨大能量，此后从2004年开始，房价大涨。

　　而随着股权分置改革的完成，股市在2005年开始走牛，对上市融资觊觎已久的众多房企蜂拥而来。当时背景还包括：土地制度改革深化、银行信贷逐步紧缩、开发商资金链普遍吃紧、全国城市房价飞涨。

　　这一次的选择是：一面紧缩银根，一面对上市再融资重新开闸。

　　自从股权分置改革后第一家房地产上市公司保利地产2006年7月31日上市起，到现在，至少有50家A股上市公司被房企借壳，新增数相当于前两轮的总和。仅今年以来就融资过千亿规模，房地产界第三次融资浪潮下，“圈钱运动”卷土重来。

　　记者查到的资料显示，尽管在2005年监管层仍在强调房企不适合上市融资，但实际操作中已没多少障碍。

　　社科院一位不愿具名的院士接受本报采访时直呼：“看不懂。”一边是调控严管“信贷”和“土地”两道闸门，另一边却又放开资本市场，大批允许上市融资，从而为拿地提供充足资本金，“双方似乎在背道而驰”。

　　证监会则对记者强调，监管层控制圈钱态度依然明朗，最近包括关铝股份在内的十余个增发方案被否，说明下一步控制会更严。对此，财经评论员侯宁言简意赅：要人相信管理层不是在放任圈钱行为，管理层就需要更多行动。

　　风险旋涡或将汹涌

　　美国“次贷风波”余波犹在，国内地产股越垒越高的资本魔方是福还是祸？

　　尽管海通证券近期对地产股调低评级定为了中性投资，但是海通证券房地产行业高级分析师张峦却认为，介于地产业发展速度快、银行负债率高的特点，上市融资是降低压力的有效途径。

　　中央财经大学金融与证券研究所所长韩复龄也认为，地产股频频增发融资对上市企业利处多多。持有此观点的还包括上海易居房地产研究院高级研究员杨红旭：“可以降低金融风险和企业融资成本。”

　　一些投资者则表示，目前已从地产股的牛市行情中获益匪浅。

　　但是，更多的声音对上市房企的圈钱势头表示了担心。

　　9月10日，万科A在完成增发后的第四个交易日跌破增发价31.53元／股，而另外十余家已完成增发的地产股中，仍有5只价格在增发价的10%之内波动。有观点分析认为，跑输大盘的结果对地产股是个利空。

　　江林生认为，房地产市场一旦遇到拐点，现在高价增发的地产股就会面临极大的风险。

　　“降低银行风险的同时却放大了股市风险。”张宝全称。而承受这种风险的恰是比银行弱小的广大投资者。

　　另据记者调查发现，像银泰股份纯粹为了拿地而进行定向增发的上市公司不在少数，这无疑是在开空头支票，一旦融资成功，就会斥巨资拿地，地价在几轮竞拍后往往上蹿至天价；不仅如此，手握巨资的地产商在捂盘和囤地上底气十足。

　　“今典是不敢以那么高的价格拿地的。”面对张宝全的坦承，北京大军经济观察中心主任仲大军担心，不公平竞争会加速地产行业的垄断趋势。

　　“最终很多房地产企业会为大玩资本游戏所累。”按照张宝全的分析，高成本拿地后，作为上市公司，企业必须要保证利润和业绩，只有抬高房价一条路；恶性循环之下，上市房企实质上是给自己埋下了祸根，不会太久，一年后就会感觉到压力。

　　何况原本要么炒高股价要么炒高房价的同一笔资金，如今却可同时在两个市场推波助澜。

　　相关数据显示，目前A股地产板块市盈率均已经过百，位居各板块之最。前车之鉴是：1991年日本房市泡沫破灭时，上市圈钱的地产企业纷纷倒闭。

　　用职业投资者皮海洲的话说：“公开增发已沦为高风险的代名词。”加大了市场的投机炒作气氛，同时也加大了上市公司圈钱的胃口，建议取消公开增发的再融资模式。