第5次加息普通购房者压力最大

　　9月15日起，中国人民银行今年年内第五次加息：金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点，其他各档次贷款基准利率也相应调整，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，活期存款利率未调整。前四次加息，大多数购房者还是无所谓的态度，每个月就多交几十块钱，算不了什么。可是当央行宣布第五次加息，并且大多数专家预测年内至少还要加息一次时，多数购房者怨气就大了。

　　 普通购房者经济负担加大

　　年内第四次加息是8月21日，之后不到一个月的时间央行再次加息，本次加息是我国自2004年10月至今不到三年内的第九次上调利率。

　　8月份，我国居民消费价格总水平同比上涨6.5％，其中城市价格上涨6.2％，居住类价格同比上涨4.3％，CPI指数持续走高。央行表示此次加息是为了“合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期”。

　　尽管央行的初衷不在楼市上，但是加息政策确确实实地对楼市产生了影响。

　　尤其是对普通房贷消费者来说，不断攀升的利率使得贷款成本明显上涨，加大了普通购房者的经济负担。

　　根据公开的数字显示：第五次加息之前20年贷利率为7.56％，50万元20年贷月供为4046.33元，加息之后，20年期贷款利率为7.83％，月供将变成4129.456元，这样月供就增加了83.126元。以此类推，30万元20年的贷款月供从2427.798元增加到 2477.673 元，增加了49.865元，20万元10年的贷款月供从2380.303元增加到2408．624 元，增加了28.321 元。一个月月供多83元钱可能并不算太多，但是如果与2006年年底刚买房时相比却增加了不少。

　　2006年11月，当时的20年房贷利率为6.84％，50万元贷款月供为3828.62元，五次加息之后月供足足多了300.836 元。

　　中国企业海外发展中心主任、著名经济学家孙飞表示：“虽然央行的加息政策不是针对楼市，但是加息必然会影响到楼市，开发商、投资购房者、普通购房者的投入成本都会增加，这能够在一定程度上抑制过热的房地产市场，但是却无法从根本上改变现在的房价，持续走高的房价仍旧是普通购房者面临的巨大压力。”

　　 加息对炒房者影响不大

　　“从理论上讲，加息之后开发商的运营成本势必增加，成本的增加会促使一部分资本撤出楼市，这样有利于平缓楼市的价格。

　　但是，影响楼市的因素是多方面的，供求关系、税收政策、土地政策等都能够引起楼市的振荡。

　　首先，供不应求的现状就促使越来越多的热钱流入楼市，甚至很多股市的资金也流入楼市，这使得楼市一直呈现出欣欣向荣的状况，加息的政策无法撼动房价。加息是针对通货膨胀的，对楼市的影响作用并不显著。”孙飞分析。

　　孙飞一直坚持的观点是，对购房者的第二套房提高首付比例。他分析，第一套房属于正常的消费，而购买第二套房多数是属于投资行为，对这部分购房者抬高门槛才能切实打击持续走高的房价。

　　孙飞认为，尽管加息对投资商、炒房者、普通购房者都有影响，但是对炒房者的影响不大，央行加息的力度并不大，经过几次加息之后虽然会使炒房者购房成本增加，但是综合考虑，这还不足以使其退出楼市，区别只是比从前少赚一些而已。

　　 房贷首付比例可能会提高

　　本次加息已经是央行年内第五次加息，这意味着政府有可能对“房地产热”采取最猛的一剂“药”，调息是提高房贷首付比例的导火索。

　　孙飞分析，不久前出现的“美国信贷危机”为中国房产信贷行业敲响了警钟，经过一年的房地产宏观调控，中国内地的商品房空置率居高不下，房价虚高，提高首付款比例的确有可能成为宏观调控的“杀手锏”。通过提高购房者的首付比例，一是控制购房者投资和投机行为，为居高不下的房产价格降温；二是提高房产开发商的门槛，使房地产市场向良性发展。

　　同大多数业界专家的观点相一致，孙飞也表示，目前CPI指数还有持续走高的势态，对此央行一直采取温和调控的措施，据此央行年内还会有加息举动，现在刚刚九月份，保守的估计年内至少还会有一到两次加息的可能。

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　　加息后怎样提前还贷最划算

　　李先生于今年2月购买了一套北京西三环边的二手商品房，建筑面积85平方米，房屋总价为102万元，李先生首付51万元，剩余51万元款项打算通过银行商业贷款来缴纳，原本打算用15年时间还清贷款，由于李先生是首次买房，其贷款利率可以享受下限利率的优惠，即享受贷款基准利率15%的优惠，目前李先生的贷款利率为5.814%，按等额本息还款法每月还款4252.59元。而此次加息后，自2008年1月1日起，李先生的贷款利率将执行6.0435%的年利率，月还款额将增加，再加上这是今年第一次加息，未来有可能还会加，于是李先生准备在执行新的利率前，于今年12月提前还款。

　　李先生可承受的月支付款在5000~6000元之间，针对此实际情况，李先生有四种提前还款方式作为选择。

　　李先生在2008年之前剩余本金为489920.23 元，假设李先生提前还款189920.23元万，剩余30万元。以等额本息还款方式计算还款金额(等额本息还款法计算公式为：按月等额本息还款＝贷款本金×月利率＋贷款本金×月利率/(1＋月利率)还款期限-1)来比较一下四种还款方式哪种更省钱：

　　方式一：部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这样，30万元贷款需照旧每月还款4252.59元，需要大概87个月左右的时间。利息共计71250.20元。

　　方式二：部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这样，30万元贷款要在169个月期限来还清，每月需还款2640.68元。利息共计146275.63 元。

　　方式三：部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。假设30万元在10年内还清，月还款额从最初的 4252.59 元减至3337.17 元。利息共计100460.82元。

　　方式四：剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。假设剩余贷款还款期限缩短为5年，月还款额从最初的4252.59元增至5805.91元。利息共计48354.67 元。

　　摘自《卓越理财》