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“第二套房”界定疑问重重http://www.sina.com.cn 2007年10月18日00:01 大众网-齐鲁晚报
“第二套房”究竟如何界定？市场关于它的争议已逾半月之久。央行、银监会日前确认“第二套房以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清，再贷款购房则认定为第二套房”。 虽然监管层为“第二套房”定下基调，但具体操作仍由各商业银行自己掌控。从各家银行先前公布的标准看，仍存在不小的差异。对“第二套房”的理解，存在四种不同的情况。除此之外，还有众多细节问题需要明确。 中国人民银行和银监会出台房贷新政调高“第二套房”贷款门槛已有半月多，市场关于“第二套房”如何界定仍然争议不断。虽然央行、银监会日前确认“第二套房以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清，再贷款购房则认定为第二套房”，但实施细则久拖未出，多数银行持观望态度。 一些银行日前透露，管理层可能于近期再出细则，严明“第二套房”界定标准；也有银行称本周内将与管理层作进一步沟通；先前已经出台细则的个别银行则表示，如与管理层的新标准不一致，不排除调整细则的可能性。 上月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将“第二套房”首付比例提高至40％，贷款利率也将在基准利率基础上上浮10％。而关于这一新政的具体操作细则，则表示将由各银行自行制定。 四种解释哪种规范 一套贷款购买的住房，产权人涉及父母和子女两代人，那么，其中的子女要另外购买首套自住房时，算不算新政所指的“第二套房”？ 目前，各家银行对“第二套房”的理解，存在四种不同的情况：以个人为单位，还清以前贷款的，享受“第一套房”待遇；以个人为单位，有房贷经历的，不管贷款是否还清，以后购房都不享受“第一套房”待遇；以户（即家庭）为单位，还清以前贷款的，享受“第一套房”待遇；以户为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇。 对有购买第二套住房需求的消费者来说，第一种情况灵活性相对较大，对购房者比较有利。 除了这四种不同理解，关于“第二套房”，还有众多问题需要明确界定。如：一套贷款购买的住房，产权人涉及父母和子女两代人，那么，其中的子女要另外购买首套自住房时，算不算新政所指的“第二套房”；一个家庭需要卖出贷款购买的自住房、购进更大的自住房，那么，在前一套住房尚未卖出时买进更大住房，算不算“第二套房”，等等。业内人士表示，这些具体问题，也是管理层以及银行在今后的实施细则中必须明确的，否则新政效果会大打折扣。 各家银行说法不一 建设银行、兴业银行认定标准以“户”为单位，交通银行、光大银行表示以“人”为单位界定。 目前，对于“第二套房”给出说法的已有光大银行、建行、交行和兴业银行四家。 建行明确贷款人“第二套住房”的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区“第二套住房”贷款首付比例提高至50％。 光大银行发布的指导性文件则以“人”为单位来界定“第二套房”，即只要借款人本人没有贷款记录，就不算“第二套房”。 交通银行副行长叶迪奇透露，该行将以个人为单位界定“第二套房”，结清贷款的购房者再贷款买房仍视为“第一套房”。 兴业银行零售银行管理总部副总裁郑海清表示，兴业银行倾向以家庭（户）为单位来认定“第二套房”，但目前该行细则尚未制定完毕。 由于对“第二套房”界定标准不一，使得目前上海各银行房贷业务也按多重标准进行。工行上海分行有关人士告诉记者，工行方面仍按原政策办理房贷业务，也就是说门槛还未提高；光大银行则表示，目前该行已经根据新标准来执行。 新规何时细化标准 管理层对“第二套房”贷款的新规，只是原则性要求，需要尽快细化，变成可操作的具体措施。 细则迟迟未出，造成市场猜测不断，在某种程度上影响了市场的公平性。上海社会科学院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，管理层对“第二套房”贷款的新规，只是原则性要求，需要尽快细化，变成可操作的具体措施。 不过，由于新政的规定涉及银行自身利益，银行方面也不愿尽早明确“第二套房”。某银行人士告诉记者，如果银行解读过松，政策落实效果不如预期，相关银行可能会受到有关部门的警告或惩罚。但如果银行解读趋紧，其房贷业务则可能下降，利润将受影响。毕竟，对银行来说，房贷仍是一块比较优质的资产。 虽然，管理层可能进一步明确“第二套房”的界定标准，给银行一个更明确的指引，但最后的实施细则，仍需由各银行根据各自情况自行制定。因此，不止标准统一的问题，张泓铭还强调，各银行在具体操作上也应基本统一，不能互相矛盾，以免让投机者有机可乘。据《解放日报》 调查 ６１．５４％网友赞成以家庭为单位 搜房网推出网上调查“‘第二套房’应如何界定更合理？”两天时间，共有１５４７名网友参与了此次调查。 ■“第二套房”应如何界定更合理？ 参与调查的网友中，６１．５４％认为以家庭为单位比较合理，３８．４６％的网友赞成以个人为单位。 ■“第二套房”贷款首付提高后，能否有效地抑制投机并抑制房价上涨？ ５９．３４％参与者认为会有一定作用，但不会太大，２３．０８％坚信有作用，而１４．２９％觉得不能抑制房价上涨。 ■那么“第二套房”贷款首付比例达到多少才合适呢？ 赞成三成及以下的网友占２９．６７％，２６．３７％认为四成刚刚好，其余网友均表示应占五成以上，还有１０．９９％的网友表示应该全额。 观点 莫让概念之争阻碍房贷新政 高永峰 央行规定“第二套住房贷款首付不得低于４０％”的３５９号文件是在９月２７日公布的。央行不应该不知道该项针对性相当强的政策对市场会产生怎样的影响，因此，规定出台时至少在理论上应该有一个“第二套住房”的界定标准。但这个标准怎么过了半个月反而越说越乱、“百花齐放”起来了呢？ 央行与各商业银行之间不是服务与被服务的关系，双方属于监管与被监管关系，商业银行应该做的是不折不扣地执行央行文件精神。但眼下，从媒体报道中，我们已经大致可以勾勒出一个最大限度地维护自身利益的商业银行的自画像来，否则就不会有基调确定后“具体由银行自己把握”这种怪事发生了。 “第二套房”界定留下两大漏洞 陈予军 在争论逾半月之久后，１０月１５日，银行业监管部门及相关银行的知情人士证实，确认“以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为第二套房”。也就是说，“第二套房”最终选了一个非常宽松的界定方式。但是这个界定留下两大漏洞：第一，可以用除夫妻之外的其他家庭成员的名义购房。第二，可以把手头投资的房卖掉后继续贷款买房，轮番炒房。如此一来，房贷新政的效果必然大打折扣。 还不仅如此。无论是房贷申请人的“婚姻状况和配偶信息”还是“所贷款项用于购买第几套住房的相关信息”，都是由借款人自己填写的，银行要求“借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写”，但是，倘若借款人不如实填写，银行能否及时发现？银行愿意承担这种相对高昂的信息核实成本吗？ |
“第二套房”界定不明确，房贷新政执行就会打折扣。