业委会亲自"操刀"选物业

　　□晨报记者周夏莹

　　小区“老管家”公开告退，为选聘心仪的“新管家”，业委会主动挑起了选聘物业的大旗，仅用两个月的时间就实现了新老物业平稳交替。

　　近日，浦东新区浦明路上的江临天下小区业委会玩出“大手笔”，不委托招标公司，自拟选聘方案和招标书。此举也吸引了小区业主共同参与，投票率高达100%，在得到业主大会授权后，业委会对预选物业进行明察暗访，为体现权威性，业委会还特地从物业管理行业协会请来专家，组成评标委员会为竞聘单位打分，小区“新管家”将从中择优产生。

　　选聘方案修改13次

　　今年8月4日，担任小区“管家”已经长达5年之久的中海物业宣布将要离任的消息。老物业要撤出，新物业还未落实，小区业委会刚上岗不久，就遇到了巨大挑战。

　　“小区业委会在今年5月24日才正式成立。”小区业委会秘书长袁桂君告诉记者，起初，他们曾打算通过专业的代理机构选聘物业公司，但是为了能够真正体现业主的真实意见，最后还是决定亲自“操刀”，在充分学习了《物权法》和相关法律法规后，自行组织选聘物业管理公司的行动便正式启动了。

　　为了拟定选聘方案的草案，小区业委会扩大会议前后一共召开了13次，草案也反反复复修改了13次。袁桂君告诉记者，选聘方案草案的底稿拟出后，就在各个楼栋底层进行公示，作为秘书长的袁桂君主要负责收集业主们的修改意见，每次会议都仔细研究业主意见，对草案进行修改。

　　“我们甚至做到了逐字逐句推敲。”原草案中选聘范围定在了“优质企业”，但有业主提出了质疑：所谓“优质”的范畴太过宽泛，没有具体的标准。随后在会议上，这条就被修改为“与现有中海物业相媲美的，市物业管理行业协会副会长级单位中具有一级资质的物业管理公司”。

　　业主参与率高达100%

　　最终拟定的《江临天下小区自行组织选聘物业管理公司方案（草案）》在公示15天之后，还必须得到1/2以上业主的同意。按照《业主大会议事规则》的规定，业主代表和楼组长负责上门登记表决，不住在小区内的业主，则通过电话联系，为了保证公正公平，每次通话都进行录音备案；再者则是通过信函的形式送达，并告知其在一定时间内不予回复则视作同意大多数人的意见。

　　而令业委会成员大感意外的是，小区939户人家，参与率高达100%，其中只有2票反对，2票弃权，该方案获得了高票通过，大大超出了规定中的1/2以上。

　　方案通过后，按照其中的规定，业主大会为选聘工作的招标人，并授权业委会，具体组织实施招标活动，并由业主委员会和业主代表组成了选聘工作小组。

　　业委会对候选对象明察暗访

　　姚晓峰介绍说，业委会专门聘请了经济、技术、管理类专业人员4人以及1名选聘工作小组成员组成评标委员会，专业人员则是由工作小组发出邀请函，由物业管理协会决定专家名单。

　　按照选聘范围，业委会对符合要求范围内的11家物业发出了参选征询函，得到了五六家公司的回复。对于这几家公司，选聘工作小组还要进行严格的排摸，到这些公司所管理的类似楼盘进行明察暗访，从业主们口中获取他们对物业服务的评价。同时，根据考察结果对候选对象进行打分，为了充分体现业主的自治精神，考察分的比重也从最开始的10分提高到了20分。

　　“最终的结果将在25日左右确定。”袁桂君表示，根据评标委员会的打分，获得最高分者将拔得头筹，成为小区内的“新管家”。而在2个月的时间内，小区选聘物业的工作也能够顺利完成。

　　[专家观点]

　　业委会和专业代理机构应优势互补

　　上海市物业管理行业协会会长蔡兴发表示，业委会在缺乏经验、获取信息不充分以及程序不清楚的情况下，可委托专业机构进行招投标，而业委会自行招聘物业，也属于业主自治管理的一个方面。

　　业伟业主咨询公司刘生敏认为，由于情况背景各异，灵活、多元的物业选聘方式将广泛存在，从长远考虑，应当提倡业委会和专业代理机构两者进行优势互补。