变激烈冲突为和平分手——新法规助小区业主维权走向规范、理性

　　10月1日起，《物权法》和国务院发布的《修改〈物业管理条例〉的决定》同时实施。时隔不到2个星期，新疆乌鲁木齐宏怡花园小区业主在居高不下的物业投诉纠纷背景下，依靠法律武器，解聘了物业公司，终于使积蓄多年的矛盾顺利解决。专业人士指出，随着法律法规的逐步完善，历来冲突纷争不断的业主和物业双方，开始重新审视各自的责权定位和生存法则，小区业主维权正在朝向理性化、规范化方向迈进，让人看到了建设和谐小区的希望。

　　理性的“分手”

　　乌鲁木齐宏怡花园小区是个建成5年的中型社区，拥有小区业主1201户。2005年，这个小区与新疆深发展物业管理有限责任公司签订了3年的聘任合同。其间，由于收钱不开具发票，财务状况不公开，基础设施建设无人管理等问题，小区业主多次向有关部门投诉物业公司，甚至与物业管理人员发生过激烈冲突。

　　由7名业主代表组成的现任宏怡花园小区业主委员会成立于2007年7月，通过政府有关部门批准备案，经过广泛的民意问卷调查后，宏怡花园小区业主委员会10月11日宣布，有860户业主同意解聘新疆深发展物业管理有限责任公司，这一数字超过业主总人数的半数，且这些业主购买建筑物的面积超过总建筑物面积的一半，依据新修订的物业管理条例，对这家物业服务企业予以解聘。

　　消息传出，各方额手称庆，有人称其为业主维权的“里程碑的事件！”对于这起新修订物业管理条例实施后的首起业主解聘物业公司事件，乌鲁木齐市房产管理局物业监督处明确表态，同意宏怡花园小区业主委员会通过招标方式重新选聘物业管理公司，并予以备案。

　　记者12日在宏怡花园小区物业部看到，小区管理工作在有序进行。物业部部长苏庆生表示，很多工作已被业主委员会接替。物业部工作人员告诉记者，双方合同明年到期，在宏怡花园小区业主大会10月中旬后召开重新选聘物业服务企业招标会的这段时间，他们将以积极态度应对，继续留在小区坚持工作。

　　至此，宏怡花园小区业主的维权在和平氛围中得以顺利进行。目前，小区业主和物业公司都在静待招标大会的结果。对于广大业主来说，小区即将迎来新的开始。

　　维权趋向理性

　　今年以来，物业管理成为乌鲁木齐市民投诉的热点。据乌鲁木齐市城市管理服务中心统计，今年1月至6月，受理市民反映的物业管理投诉问题达8000余件，占投诉总数的三成左右，为投诉问题之首。

　　记者在宏怡花园小区里注意到，这里的水泥道路多处坑洼不平，80％的单元楼门锁损坏，偌大的小区里仅发现一条石凳，一些业主反映，楼道里灯坏了，请物业来修往往要“吵闹好几回才给办理”，维修单元门的请求不知提了多少次，到现在也没修，临街的居民楼业主说，地下室被盗和外来人员在楼道里小便是常有的事。

　　“虽然对现在的物业公司积怨很深，但是不满意归不满意，我们一直努力通过和平理性的方式找到解决问题的办法。”宏怡花园小区业主委员会副主任鲁卫斌说，“这背后的艰辛和付出一言难尽。业主委员会成员此前花了两个多月时间数十次到政府部门咨询了解有关政策，组织业主代表到一些物业管理有方的小区考察，入户征求小区业主的意见建议等等。”

　　“我们不仅熟读了新的物业管理条例，还掌握了全市一些拥有高质量服务的小区的成功经验。”宏怡花园小区业主委员会成员们感到颇有成就感，在做完民意调查的同时，经过大量前期准备工作，对解聘现有物业公司后小区正常的水、电、卫生、治安等事务的应急预案，业主委员会早已准备就绪，所以，宣布解聘物业公司后，没有出现混乱局面，小区各项日常管理事务平稳过渡。

　　乌鲁木齐市水磨沟区建设局物业管理科的马鑫介绍说，他们每天都会接到来自市民的4至5起物业投诉。值得欣慰的是，越来越多的小区业主遇到问题后，倾向于依靠法律保障，咨询切实可行的措施，理性寻找解决问题的途径，一些组织健全、管理得当的业主委员会在其中功不可没。

　　业主当自强

　　“你对小区物业满意吗”，这一话题如今成为城市小区业主最关心的问题。记者从乌鲁木齐市房产管

　　理局了解到，乌鲁木齐现有的300多家物业管理公司中，绝大多数不是自主选聘，无法签订物业管理合同，各种物业纠纷很多。相应的是乌鲁木齐市目前仅有120多个业主委员会，尚不足物业管理区域的15％。其中，还有相当数量存在组织涣散、制度不健全、运作不规范等现象，不能发挥作用。

　　新疆志通律师事务所律师高鹏于今年5月提出成立房地产业主保护协会的构想，由于在日常业务中经常受理房地产业主与物业纠纷案件，高鹏对业主维权感受颇多。他认为，如果把业主与这些开发商、物业公司展开维权斗争比作是一场力量的博弈，那么，双方占有的资本、信息资源的不均衡性，注定了业主在博弈过程中的劣势地位，造成业主维权之路举步维艰。

　　高鹏认为，随着房地产业的发展和相关法律法规逐步完善，城市居住小区中业主的自我保护和维权力量日渐强大是必然结果，这其中，固然离不开政府有关部门的支持和引导，但更重要的是广大业主自身的努力和付出，开展学习、研究，通过规范化运作，使业主委员会的工作更有序，更规范，更切合实际。

　　如今，已有越来越多的小区业主在网络上和现实中联合起来，学会用法律武器有效维护自身权益，他们正在积极地交流维权经验，学习通过有效途径改善与物业公司的关系，为小区创造和谐的环境，因为他们明白，“改善小区现状，业主当自强”。

　　据新华社

　　新《物业管理条例》明确了物业公司“服务”的职能定位。Ｌ ＣＦＰ供图

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