申办小土地证 被公众遗忘的权利

　　涉及人民群众切身利益、关系着国计民生的《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行。这是我国经济生活中的一件大事。这部法律首次明确了平等保护国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权。

　　 《物权法》实施可能引发争办小土地证的风潮

　　陈岳琴的奔走终于有了结果，目前北京市东城区法院正在研究是否对陈岳琴的诉讼予以立案。

　　事情缘起于2004年，甚至更久。被誉为中国公益律师领军人的陈岳琴几年前在海淀区华清嘉园小区购得商品房一套，并于2004年8月办理了房产证，但土地使用权证却一直得不到办理。

　　北京陈岳琴律师事务所的陈岳琴律师向记者介绍这次诉讼的经过：“在《物权法》颁布前，我曾多次要求北京市国土资源局海淀分局办理华清嘉园房子的土地使用权证，但是一直没有得到办理。为此，我在2007年9月16日向北京市国土资源局海淀分局正式提出《关于要求办理土地使用权证的申请》，但是该局回复说他们只给外销房办理土地使用权证，不给内销房办理土地使用权证。为此，我在2007年9月27日向北京市东城区法院提起行政诉讼，要求判令该局履行法定职责，在一个月内对我办理土地使用权证的申请进行核实，并报同级人民政府办理该土地使用权证。”

　　据悉，早在2002年国家就取消了内外销商品房的差别。陈岳琴律师向记者介绍，尽管国家早已取消了内外销房的制度，但是有些部门对购房者仍旧区别对待，外籍购房者能够申请到小土地证（即“土地使用权证”），国内购房者的合理申请则常常被拒绝。

　　根据《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”；登记机构“应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”。

　　依据上述规定，陈岳琴以及北京数百万内销房持有者的利益将可能受损。陈岳琴表示，希望通过诉讼，唤醒更多业主的土地使用权证意识。

　　陈岳琴说：“随着《物权法》的颁布实施，人们的财产权利意识会急剧苏醒，不断加强，对土地使用权证的作用和意义会有更深入的了解，业主买房后要求办理土地使用权证的会越来越多，可能引发一轮业主争办小土地证的风潮。”

　　业主小土地证意识尚淡薄

　　陈岳琴告诉记者，目前很多业主还没有完全认识到小土地证的重要意义和作用，他们在买房时，关心的是房价地段等问题，买房后关心何时能够拿到房产证，对土地使用权证，多数业主还没有意识到，以致这么多年过去了，那么多房子卖出了，北京内销房中还没有发过一本小土地证的局面。

　　在记者走访的过程中也了解到，很多购房者辛辛苦苦买到一套房后都以为拿到房产证就万事大吉了，对小土地证少人问津。很多二手房购房者也没有索要、查看小土地证的习惯，往往都是止于房产证这一环。

　　陈岳琴提醒，根据《物权法》，在居民购买二手房和新房时，应该让对方出示房产证和土地证，慎重起见，最好还要去有关部门查询其权属是否真实登记有效。办理房屋登记过户手续后，应尽快办理土地使用权过户登记，以避免相关利益受到损害。

　　 没有小土地证的风险

　　有这样一宗案例：年近60岁的郑州市民老赵，10年前用自己一生的积蓄，花20万元在郑州市甲房地产开发公司购买了一套三室一厅的住房，并及时办理了房产证。时隔几年，甲房地产开发公司因为经营不善，将老赵所居住的商品楼土地转让给乙房地产开发公司，双方到有关部门依法办理相关转让手续，乙房地产开发公司取得了该商品楼的国有土地使用权证。乙房地产开发公司决定根据自己的需要，拆除该栋商品楼开发其他项目。这意味着，老赵以及众多业主住的房子将被拆掉。老赵多次找乙公司交涉，但该公司说自己有合法的土地使用权证，坚持拆除。

　　地方国土资源局对老赵表示，你的房子只有房屋所有权，而没有办理相应的土地使用权证书，乙公司有拆除的权利。

　　陈岳琴解释，业主没有小土地证，其对土地拥有的使用权益就没有发生效力，其权利处于不确定状态，这将可能导致严重的法律风险。比如，开发一个项目需要很多资金，一些开发企业把小土地证抵押给银行进行贷款，一旦该企业在还贷上出现问题，银行就可能将土地使用权重新投放市场，业主的利益将可能受到严重损害，还有个别开发商进行跨行抵押贷款等，问题更严重。

　　另外，在房屋使用、租赁、买卖、抵押贷款等方面，因为没有小土地证，也可能存在风险。比如，抵押贷款，银行可能因为你只有房产证没有小土地证而给你的贷款额度大打折扣。房屋买卖，可能因为没有小土地证，对方存疑财产瑕疵而不敢购买等等。

　　开发商在小土地证上玩的猫腻

　　显然，开发商不予办理小土地证，这背后是有利益在驱动。陈岳琴分析，业主未办理小土地证前，虽然房子已经卖给了业主，但土地使用权仍未分割过户，开发商可以据此长期占有使用这块土地，比如办理土地使用权抵押贷款、办理规划变更等等，甚至可能重新处理这块土地，从中牟利。

　　陈岳琴表示，“如果业主手里一直没有小土地证，当地价大幅度提升后，个别不良开发商可能利欲熏心，重新开发土地，盖成房子高价出售，而业主因为手里没有小土地证，只能依据合同的债权主张违约、赔偿损失等，却不能依据物权的独占性排他性原则停止开发商的侵权图谋。”

　　陈岳琴提醒广大购房者，购房时应申请办理小土地证，如果开发商无法办理小土地证，说明该开发商对此土地不拥有权益，包括可能没有足额交纳土地出让金，没有从政府手中取得土地使用权，业主应该及时要求开发商办理大土地使用权证，并配合到有关政府部门将土地使用权证分割过户到业主，并支付违约金和赔偿损失，否则可向法院提起诉讼。如果开发商根本就没有对土地的使用权益，则可能构成合同欺诈，业主也可依据《消费者权益保护法》主张双倍赔偿。