10月难见炒家身影

　　房贷门槛提高，购房者降价预期强烈

　　10月难见炒家身影

　　到昨日，10月份已经过去了18天，一位中等规模地产中介公司的区域经理林小姐对记者说，她所在的营业部这个月还一单成交都没有。

　　林小姐说：“看房咨询的人还是不少，但他们就是不买房。现在买房者都有一种等着降价的心理。以前这部分人对于房价的下跌还没有太大的把握，但现在他们觉得房价下跌的可能性越来越大。”林小姐表示，在与一些同行的交流中得知，目前各地产中介的情况都差不多。

　　各方数据均显示，进入10月份以来，我市二手房市场仍然持续低迷。世华地产市场研究中心的报告认为，十一黄金周一般都是房产交易的热点时期，但今年与以往不同，自7月底开始，深圳二手房市场持续低迷，黄金周期间也未见好转，成交量较低。根据世华成交系统数据显示，今年国庆期间，世华全市二手住宅成交量比去年同期下降约80％。相比今年9月初减少约一半。不过，成交均价方面与9月底差别不大，未出现大幅变动的情况。

　　该报告显示，大部分区域的客流量均有所减少，买卖双方持观望态度，买方主动性不强。成交的二手房以自住型客户居多。

　　昨日市国土房产局网站显示，10月16日我市二手房成交144套，其中成交最多的为罗湖，有45套，福田、南山、宝安、龙岗都只有20多套，盐田则只有两套。这与上半年的情况形成较大反差。

　　业内人士表示，二手房市场持续低迷的主要原因来自两个方面，一是首付提高，房贷收紧，二是个人所得税目前没有明确的推出日期，使大多数购房者不敢贸然入市，市场上基本上没有了炒房者的踪影。

　　成交低迷以及对房价下跌的预期，让有些炒家急于将手中的房子脱手。当房子紧俏时，深圳的买家早就习惯了卖家实收的报价方式。所谓实收价，就是卖家实际拿到手的价格，其余的营业税、契税、土地增值税、印花税，还有给中介的佣金等都由买方支付。在房子好卖的情况下，这实际上是卖方通过其占据的主动地位将各种税费都转嫁给了买方。最近一两年，深圳的二手房交易就是以此价格为主要报价。

　　然而，现在的局面已经变了。一位地产中介经纪人告诉记者，他的一位客户手中持有大量某楼盘的物业，在委托地产中介出售的时候，表示不需要买家承担佣金，而由卖家统一支付佣金，这种现象在以前是不多见的。

　　中原地产南山区域总经理王良英表示，目前市场成交显得过于低迷。上半年，不管是否有需要，人们似乎抢着买房，而现在，价格有所下调，但人们又对价格下降的空间寄予了很高的期望，观望气氛较浓。王良英介绍说，从她所在的片区看，10月份二手房挂牌价下跌了5％-15％。

　　成交低迷首当其冲影响到地产中介行业的生存。来自行业的信息显示，由于没有业绩，收入没有着落，地产中介从业人员改行现象大为增加。一些中小规模地产中介由于成交量大幅下降，被迫大幅缩减开支甚至关门。而一些大的品牌地产中介则把眼光盯上了珠三角市场。春交会期间，世联行开通了珠三角购房直通车，向深圳购房者全面介绍珠三角二手房，中原等也加强了在珠三角的营销力度。

　　片区推荐

　　福永片区：二手房市场潜力显现

　　世华地产市场研究中心昨日发布的一份报告显示，到今年9月份，宝安区福永片区二手住宅均价已达到7364元／平方米，房地产市场蕴含大量的自住与租赁需求，为福永房地产未来的发展打下了良好的基础。

　　在经济快速增长、居民购买力增强的情况下，福永近几年三级市场房价不断上涨。2004年片区的二手房均价为2416元／平方米，2005年上升到2831元／平方米，同比上涨了17％左右；2006年总体均价达到3929元／平方米，同比上涨了38％；2007年上半年，总体均价在5668元／平方米，到9月份，福永片区二手住宅均价已达到7364元／平方米。

　　分析指出，目前，福永片区楼盘供给较少，而当地的企业员工、政府公务员、生意人等居住需求却十分旺盛，一直呈现供不应求的局面。由于福永片区企业、公司较多，有大量的上班族，租赁市场也比较活跃，且租客的区域性明显。靠近宝安大道的福侨花园等楼盘，离福永码头近，很多码头工作人员租居于此；靠近宝安机场的金达花园等楼盘，许多机场工作人员租住；万福人家周边则由于地处街道中心区，商业发达、配套完善，市场上租赁需求较多，租客无明显特征，也有部分外籍租客。租赁楼盘的房源中，有相当一部分为集资房与农民房。

　　国土部门公布的数据显示，近几年福永片区上市新盘较少，且都是小型项目。2003年以后的房地产市场供给有上升的趋势，但总体上来说，仍然偏少。

　　世华地产分析人员认为，随着经济发展和城市规划建设，福永的投资环境正在日益改善。尽管福永房地产市场前期发展缓慢，但其市场潜力已被开发商所注意。福永地理位置优越，拥有宝安国际机场、福永码头等交通网络，更重要的是拥有兴建中的从深圳市中心延伸到宝安国际机场的深圳地铁，完工后交通将更加便利。而且，其城市发展规划也在逐步完善，特别是福永国际物流中心的建设，必将带来大量的人流与购买力，从而促进当地房地产市场的发展。基于此原因，许多开发商纷纷在福永拿地，如万科已经拿下温馨花园等用地。

　　龙岗中心城：实用小户型需求增长

　　地产研究机构一份市场调查显示，龙岗中心城实用型两房三级市场成交过半，其市场占有份额有持续增长的趋势。

　　据介绍，此前，龙岗中心城房地产一直独立于深圳之外而发展，其住宅买家主要由本地置业者、工业区和工业园高层管理人员、政府工作人员三类群体构成。从2003年底开始，龙岗中心城房地产发展进入新的高速增长期，着力打造的高新科技园、奥体新城建设、地铁三号线开建以及建设“香港金融后勤基地”四大利好，有效地促进了当地楼市的发展。2007年，龙岗中心城售价过万的项目比比皆是，实用型两房开始成为市场新的关注焦点。

　　世华地产市场研究中心昨日发布的一份报告显示，龙岗中心城片区住宅户型面积较大。其中，一房面积约为40-50平方米，两房面积约为60-90平方米，三房面积超过100平方米，四房面积多数在130-150平方米，五房面积约为160-200平方米。其中，90平方米以上的住宅约占总量的6成。从三级市场的有效存量来看，大多数单位多为90平方米以上的三房和享受型的四房、五房，且由于单位较新，市场报价较高。在这种情况下，实用型两房的单位更显稀缺。

　　世华地产的成交系统反映，龙岗中心城片区90平方米以上的单位成交较少，仅占有总成交量的30％。90平方米以下单位是市场主流，占有成交总量的70％。其中，60-90平方米的实用型两房占总成交量的50％。分析人员认为原因有两点：第一，目前市场价格较高，大面积单位总价高且房贷压力过大，所以影响市场成交；第二，目前市场主要买家是龙岗中心城区域的白领以及关内的投资型买家，他们都更青睐于实用型且总价较低的两房单位。

　　从目前市场的情况来看，实用型两房因为其总价较低，未受到房贷政策调整的影响，所以成交仍较为活跃，其市场份额有持续增长的趋势。另一方面，龙岗中心城规划的日益完善，也将为片区实用型两房的发展提供广阔的空间。

　　专家观点

　　自住型客户迎来购房好时机

　　【本报讯】目前，深圳二手楼市场处于一个政策适应期，市场价格较为稳定，短期炒房行为受到遏制，盘源数量增多，议价空间较大。专家表示，现在二手房市场迎来一个新的契机，也是自住型客户购房的一个好时机。

　　自7月份以来，在宏观政策调控的作用下，深圳二手楼市场观望气氛浓厚，成交量下降明显。数据显示，8月份比7月份下降四成左右，9月份比8月份下降10％，10月份进一步下降。在成交量大幅下降的同时，二手房挂牌价也不断调低。

　　景河田地产区域经理林娇表示，福田新区委片区位于中心区以南，人流量大，商业配套好，但是在10月份，一些小区楼盘的挂牌价与高峰期相比，下降了15％以上。

　　市场趋势的不明朗以及价格的小幅下调，使投资客逐渐退出市场，但与此同时，也让自住购房者有了新机会。深圳中原地产总经理李耀智表示，由于未来深圳房地产的走势不明朗，这让投资客把注意力转到了股票市场或其他地方的房地产市场，或者干脆把资金暂留在手上。至于被套牢的投资客，目前也只能降价出售，最严重的就是之前上涨较多的南山、福田豪宅片区。据他保守估计，下降幅度有5％-10％。

　　职业投资客邹先生介绍，目前房贷首付要4成以上，这对于投资客来说影响很大。并不是投资客本身没有资金，而是买回来后下家的承受能力有限，出不了货就会影响很大。像目前一些手上有十几套、几十套房子的投资客，每月按揭款几十万元，供款压力非常大。“目前他们都处于恐慌状态，在四处寻找买家，售价也比高峰期下跌了10％-20％，但我还是不敢接。”

　　世联行房地产经纪公司总经理黄梓武表示，以前由于市场向好，投资者期望较高，豪宅业主一般不太愿意出手，而现在由于卖家急于卖掉，他们手上的豪宅房源比较充足，与以前相比，给了购房者一个从容选择的机会。

　　一份市场调查表明，八月份以来，二手房成交急剧下降且价格小幅下调的现象，引起了众多二手房潜在买家的注意，有不少自住型买家趁着目前的价格低点积极入市。

　　对于三季度自住比例较高的情况，世华地产研究中心总监肖小平认为，经过7、8、9三个月的政策调整，目前深圳的投资客已在逐步退出市场，但由于政策对自住客影响较小，这让自住客的成交比例不断攀升。

　　肖小平认为，目前自住型购房是个良机。她说，房子是投资品与消费品的综合体。对自住型买家来说，购房时除了考虑要满足居住需要外，也要考虑入市的时机、未来的升值潜力等因素。目前的市场形势，对自住型买家来说是个好时机，理由主要有以下四点：

　　第一，近段时间通货膨胀压力较大，因此对自住型客户来说，购房既能满足对住房的刚性需求，又能达到保值的目的，相对高风险的股票来说，购房更具有实用性和低风险性；

　　第二，目前房价稳中有升，但部分盘源由于投资客的放盘需求而不惜降价出售，议价空间较大，自住客可以以较低的价格购到房，而且因房源较多的缘故，选择面十分宽裕；

　　第三，考虑到供需关系未变、宏观经济运行良好，土地、建材成本价格上涨等因素，预计后市房价将继续上涨，而近两个月房价平稳，适合于购房；

　　第四，深圳不少区域的二手房还存在着升值空间，如宝安、龙岗和盐田等区域，即使是在观望气氛浓厚的7月份，其成交价仍有一定幅度的上涨，这足以证明市场对这些区域的信心。

　　深圳今年1-9月二手房成交数据

　　1月77.68

　　2月51.9

　　3月74.99

　　4月104.93

　　5月97.65

　　6月121.96

　　7月134.09

　　8月98.721

　　9月57.9

　　（单位：万平方米）

　　本专题撰文本报记者董超文卢博林

　　本专题摄影本报记者李振岐