楼市量价“熊背离”

　　本报记者 夏华旺 蓝 姝 王 弘 北京 深圳 上海报道

　　“我们没有理由对房价还会上涨抱有任何幻想，在市场作用下未来两年房地产震荡下行已经成为趋势。”近日，英联置业首席经济学家郭建波对深圳等地的高房价发出警告。

　　本报记者上周走访了北京、深圳和上海三大住宅市场，发现下半年以来，一些热点城市的住宅已经呈现有价无市的局面：深圳的房地产交易市场陷入长期疲软，北京的投资者正在回避楼市，在这一轮房贷新政下，不少上海的购房人也在等待一个拐点出现。

　　深圳，交易量明显萎缩

　　上半年深圳楼市以50%的涨幅高居全国榜首，一阵疯狂拉抬过后，深圳楼市从6月底开始进入了敏感与观望时期，交易市场开始显露疲态。

　　10月18日，在连续两次降低出让价格之后，李先生挂在深圳几家大的中介公司出售的房子依然无人问津。

　　与李先生一样，很多账面获利丰厚的炒房者面临放盘卖不出去的困惑。事实上，在深圳房价上涨狂澜中交易火热的二手房市场，下半年已经陷入了低迷。

　　英联置业首席经济学家郭建波认为：“深圳房价的上涨有太多泡沫成分，既有地产商的拉抬，也有各路炒家的对倒。”5月份以前的疯狂主要是庄家拉抬出货，作为外资炒楼主力的香港资金在上半年悄悄撤退。

　　外资离场后，很多急于出手的房子找买家越来越难。进入7月份以来，每月的二手房交易量相比上月下降幅度高达50%以上。中原地产的黄先生告诉本报记者，在今年4月份，他一个人促成了6宗房子买卖交易，但是从6月份开始，很多同事跟他一样，几乎一宗深圳的买卖生意也没做成。

　　从7月份以来，一手房市场的成交量也持续走低。深圳公开的统计数据显示，8月份新房成交面积不足22万平方米，环比7月骤降47%，比去年同期下降38%，这成为近几年来的低谷。

　　北京，投资客纷纷离场

　　10月的北京，投资客手中的大量现房出现在二手房市场，新楼盘的投资性购房比例又在迅速下降，北京房价如同少了一个驱动轮，第四季度的走势越发微妙。

　　联达房地产经纪公司这两年为温州和福州的炒房团来京买房做过代理，10月17日，董事总经理杨少锋告诉本报记者：“来自深圳、温州和唐山的投资人在西大望路上的珠江帝景囤了不少房，不过最近出货的人明显多了。”

　　10月18日，21世纪不动产一处加盟店的经纪人黄先生对记者表示：“手中有两套珠江帝景的房源，如果10月底之前成交，业主答应价格不会超过16000元。”在黄先生看来，这个区域内几大楼盘的二手房均价已经越过了16000元，而业主选择低于均价出让，主要是核算了租金收益快要抵不住房贷，不想留在手里了。

　　几轮加息过后，投资回报率越来越低，21世纪不动产的市场研究部分析师郭浩杰告诉本报记者：“CBD区域内投资性购房的比例迅速回落，如富顿中心9月份投资比例是28%左右，目前下降为14%，原来被投资者们追逐的富力又一城，投资购房的比例也从30%-40%之间下降为20%。”

　　上海，购房人开始观望

　　今年4月到9月，上海房价总体已经上涨了20%～30%，其中9月份的新盘涨幅更是达到了顶点，高位运行的房价已经让一些购房人寄希望于政府对楼市降温。

　　复旦大学的李老师最近一直在张罗买房结婚，并挑中了静安区的一处楼盘“静安枫景”，可是首付准备好以后，才发现“静安枫景”已经从每平方米24000元涨到了32000元。李老师告诉本报记者：“32000元的价格真让人心虚，看来只有租房结婚了。”

　　记者采访了几位原来有买房计划的人，多数人都认为，银行对房贷新政的实施细则还不明朗，房价会有什么变化也还不好说，所以买房的事情已经暂时推迟。

　　仲量联行的上海研究部总监何恩凯在接受记者采访时表示：“从今年十一以来，上海二手房市场开始出现下调的趋势。成交速度放缓，卖家多数不愿意较大幅度降低售价，买家开始出现观望的气氛。”

　　房价回落迹象显现

　　在交投清淡、资金外撤的现象下，银行信贷紧缩、深圳政府出台的系列调控房价的政策效果显露，深圳楼价出现了明显的下降拐点信号。

　　深圳中原地产总经理李耀智表示，“在深圳，被套牢的投资客都处于恐慌状态，在四处寻找买家，深圳的豪宅重灾区价格售价已经比高峰期下跌了10%-20%”。

　　深圳的房地产营销专家陈新林分析认为：“本轮房贷新政对市场的滞后效应，将在半年之内体现出来，逼迫深圳房价强降10%以上。”

　　在北京市场，一边是投资客纷纷离场，一边新楼盘又在集中放量。中大恒基的统计数据显示，9、10月份北京市场的新增供应面积已经达到今年的最高峰，10月份有近70个项目开盘销售，可是销售套数和面积同比去年却出现了下滑迹象。

　　有业内人士认为，随着购房需求中的大量泡沫被挤出，房价早晚要被打回原形，在楼盘放量、房贷新政等因素综合作用下，北京的房价在年底可能出现回调。

　　我爱我家经纪公司副总经理胡景晖也告诉本报记者：“一些楼盘出于营销策略，依然在不断提价，不过北京一些区域市场已经出现泡沫，如果买房的人越来越少，北京的开发商至多能在高价位上扛3个月。”