新法解决老问题 法院判决上海首例“代经租”案

　　通讯员 李鸿光 早报记者 李燕

　　昨天，静安法院首次以物权法精神判决“代经租”案件。此后，类似情况法院均可以物权法为依据逐步解决“代经租”问题。

　　自家挂着别家三人户口

　　家住泰兴路的范先生称，自己是私房所有人，但房屋二层前间为徐女士家居住，属“文革”期间遗留下的“代经租”房产。1989年7月，该房屋产权“落政”发还，但管理权暂不发还仍实行“代经租”。1992年前后，徐女士一家从此地搬出后，在上海另有房屋居住至今，但仍将一家三口的户口以及部分破旧家具遗留在房屋内。

　　“代经租”人不愿搬迁

　　2006年1月28日，为配合《物权法》实施，上海市房屋土地资源管理局、上海市财政局和上海市建设和交通委员会联合发文《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》。《意见》中规定，“代经租”情况中若业主同意房客搬迁，则须支付10%的货币补贴款，另外90%的货币补贴款由房地产部门申请国家财政专项补贴来解决。

　　根据该意见，2006年11月静安区房地局向范先生发出处理“代经租”意见“征询单”。范先生选择了“政府、私房业主共同给予承租人货币补贴，承租人腾出私房归还业主”处理方案，并按时向“落政”办公室缴纳4.3万余元的补偿款。

　　2007年6月1日，“落政”办公室撤销了徐女士一家居住的二层前间建筑面积32.87平方米“代经租”，房屋由业主自管。但徐女士一家却不同意这一方案，拒绝将户口及相关物品搬迁出去。

　　法院维护产权完整

　　2007年7月2日，范先生以财产权属纠纷向静安法院起诉，要求徐女士一家三口户口从泰兴路自家私房迁出并搬走二层前间全部家具。

　　法庭上，徐女士等人辩称，该房屋是她们通过原房管所公房调换所获得，与房管部门建立了租赁关系，并按照公房标准支付租金至2007年6月，与范先生不存在任何关系。上世纪90年代中期，因范先生阻挠才被迫在外借房居住至今。因此，徐女士一家认为自己在该房屋内享有合法的居住权，现房地部门按私房落政办法，补贴搬迁无法接受。

　　据物权法取消“代经租”

　　法院审理后查明，范先生名下的该房产系上辈私房，在“文革”中受到冲击被没收归公。“落政”后，二层前间实际使用为徐女士一家，故管理权暂未发还，由房管部门“代经租”，即二层前间的占有、使用权能和收益、处分权能，由承租人和产权人分别享有。其次，在审理中，徐女士将自己私有的金城绿苑的房屋出售给他人，但法院查明徐女士的女儿名下仍留有多处本市产权房。

　　法院审理后认为，根据物权法精神，范先生作为该房屋的所有权人，对该房屋享有完整的占有、使用、收益和处分权利。“代经租”这一历史遗留情况实际是违背物权法的，因此应该运用物权法精神予以解决。据此，法院作出一审判决，要求徐女士一家从范先生的私有房屋中搬出。

　　本案关键词“代经租”

　　“代经租”这一上海特有现象，是上世纪60至70年代遗留下的历史产物。被确认为“代经租”的性质为私有房屋，在“文革”后期虽然名义上“落政”归还给业主，但由于国家一时无法拿出大量房屋对原居住者进行房户迁徙，导致居住房客因无“退路”。故仍由国家房地产部门实行“代经租”政策，收取的房租交还给房东。