2020年前我国住宅需求仍旺盛

　　到2020年我国仍处于住宅需求旺盛期。昨日的房地产行业沙龙论坛上，国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳博士发布了关于住房价格问题的研究报告。众多听众加椅子参加沙龙。

　　房价上涨与供求关系有关

　　“有人认为，房产商的贪婪行为对房价起着决定因素，然而房价与供求有很大关系。”刘琳介绍，对全国平均水平的调查表明，2002年起房价开始快速上涨，并持续了5年。

　　据调查，全国的土地供给指标从2004年持续下降，而需求指标则在逐步上升，导致2004年以来，住房的供求关系更加紧张。

　　“导致房产供应量持续下降是土地供应闸门和紧缩信贷闸门。”刘琳称，从2003年开始，土地供应实行“招拍挂”，一块土地要从生地到熟地后才能开发，这就有1到2年的开发周期，因此土地供给增长在短期内出现下降。从购置土地面积来看，2005年、2006年全国购置土地面积在下降。到今年3月以来，购置土地面积逐步增加。

　　生育高峰会导致购房高峰

　　“到2020年前，我国仍处于住宅需求旺盛期。”刘琳称，生育高峰必然导致二十多年后的结婚购房高峰。而我国在未来十多年内，仍会保持高速的城市化进程，全国每年约有2000万农村人口进城，住房需求加大。

　　据分析，25岁~45岁的人群是购房的主要群体。其中25岁到35岁的人群因属于婚龄期，对住房需求的弹性并不大，35岁到45岁的人的住房主要用于改善需求，这部分人更受宏观政策影响。

　　第四季度房价涨幅可能趋缓

　　全国的房价会不会出现下跌？刘琳表示，全国房价不可能出现由增到跌的情况。“目前全国的增幅已经放缓，可能会出现拐点。”刘琳分析称，随着国家的一系列调控措施效果逐步显现，第四季度房价涨幅可能趋缓。

　　五大原因推动

　　房价上涨

　　近几年房价呈现快速上涨、逐年攀升的态势，原因何在？在昨日的房地产行业沙龙上，民建中央企业委员会房地产组组长曾钫发布了一份《近年来房价上涨原因的分析与建议》的报告。

　　拆迁安置费高加大开发成本

　　目前我国正处于城市化的发展时期，许多城市建设和旧城改造的力度加大。随着国家对征地拆迁工作的规范，征地拆迁安置补偿费标准的提高，加大了开发时间成本和资金占用成本，开发成本明显上升。

　　土地供需不匹配导致地价涨

　　从2003年开始的土地调控政策，影响了2005年以后的住房总量供给，土地供给与需求不匹配，导致地价上扬，商品房价格飙升。近年来开发商取得的建设用地，大都是通过招投标的方式竞价取得，导致部分地区土地价格大幅上涨。

　　以北辰实业在长沙购买的土地为例，目前长沙平均房价为3500～3600元/平方米，而该地块楼面成交价已达3500元/平方米。经过业内推算，其项目成本价将在5500元/平方米以上，这一价差会迅速抬高当地房价。

　　城市化加快 住房需求剧增

　　据预测，到2020年我国城市化水平将达到50%~60%，城镇居民将增长到8亿~8.5亿人。其间约有3亿~3.5亿左右的新增城镇人口需解决住房，住房需求急剧增大。

　　据了解，我国住宅二级市场发展存在严重不足，租金也不合理。而流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。由于我国当前租赁市场的低效，居住需求都被挤压到了住房一级市场，造成了需求过度旺盛，房价的持续攀升。

　　投资性购房比例增高

　　目前我国民间资本大约为15万亿元。在人民币升值，流动性过剩背景下，由于种种原因，大量的民间资金找不到合适的投资渠道。在对比各类投资的收益率后，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好投资品，促成房价上涨。

　　有关统计数据显示，一些城市投资性购房比例较大，如上海投资比例达到16.6%，长沙市的住宅投资比例为16%，写字楼投资比例则高达40%。

　　存款利率低导致资金炒房

　　房价上涨，不可忽视的还有资金政策的影响。虽然存款利率不断上调，但资产收益率为负利率，于是大量的资金就用于炒房。

　　另外，按揭和开发等资金政策也不利于房价降低，加上城镇公共交通配套设施完善，都会对某个地区的房价造成抬升作用。

　　8条建议

　　抑制房价过快上涨

　　房价的上升速度要与一个城市的经济与社会发展水平相协调，形成低收入者拥有廉租房，中等收入者享有一定购房优惠，同时市场又存在充分竞争的良性格局。昨日在论坛上发布的《近年来房价上涨原因的分析与建议》中，有8条建议抑制房价过快上涨。

　　1.加大经济适用房和廉租房、低价位普通商品房土地供应量；

　　2.应针对不同地区应当采取不同住房价格稳定措施，不搞一刀切；

　　3.调整供应结构，大力发展经济适用房和廉租房、低价位普通商品房；

　　4.民生状况与地方政府官员任免挂钩，在经济适用房、廉租房的建造上仅由政府操作；

　　5.可以上调银行存款利率并高于物价上涨指数；并扩展民间资本的投资途径，避免更多资金流向房地产市场；

　　6.对第二套住宅实行征收财产税，提高住房保有成本，减少对多套住房投资需求；

　　7.整合信息资源，加强市场监测和舆论引导。统计、建设、房产、土地、金融等部门应加强配合，共同作好市场监测；

　　8.规范房地产价格行为。

　　收集意见提交温总理

　　“我们正对全国房价做调查，也想趁此机会集思广益！”民建中央企业委员会房地产组组长曾钫透露，11月份将意见形成报告，由民建中央主席成思危提交给温家宝总理。

　　曾钫：房地产行业有职业危机感；

　　贵州代表：土地过于集中会使房价上涨；

　　湖南代表：房价成本应透明；

　　川渝代表：宏观调控别打击有住房需求的人；

　　天津代表：政府政绩考核应换个方式；

　　民建中央副主席陈政立：中国房价往上走，但不代表没有周期没有波浪。现在房价过高的城市可能会跌，但房价刚起步的二三线城市会继续保持平稳。

　　非公有制经济发展论坛昨闭幕

　　重庆将打造“非公博鳌论坛”

　　本报讯（记者 罗薛梅）冯仑欲投20亿进军重庆房地产市场；吴一坚拟投20亿解放碑建商场；刘永行、刘永好兄弟俩，一个已经在重庆投25亿建服装原料厂，一个要在重庆建蛋鸡基地；柳传志、郭广昌欲参与重庆国企改制……2007中国（重庆）非公有制经济发展论坛虽然昨日闭幕，但2000民企老总对重庆的投资却“刚刚开始”。

　　作为国内非公经济领域公认的年度盛会，前四届分别在武汉、昆明、合肥和厦门举行。去年10月，受市委书记汪洋的邀请，民盟中央决定将今年的非公论坛举办地设在重庆，本次论坛把“非公有制经济发展论坛”与我市的“第二届民营经济论坛”合二为一。

　　市政协副主席、论坛组委会副主任兼秘书长尹明善表示：重庆将借此机会打造自己的非公有制经济博鳌论坛，并有望一年召开一次。

　　新闻评论》

　　论坛聚合信息吸收是关键

　　持续两天的“非公经济论坛”昨日落下帷幕，留给我们的问题是：这次论坛带来了什么？留下什么？如何延续这个论坛的影响？

　　活动的意义源自活动行为的主体。纵观论坛，我们发现：领导带来了社会发展方向，政府部门带来了政策信息，企业家带来了经验教训。“非公经济论坛”成为了一个信息聚合平台，并产生多向交流的复合价值。源于此，本次论坛里公布的税务新制、融资攻略、乃至民企意见和专家观点都成为了一笔莫大的“意识财富”，至于民企私下交流所产生的“经验财富”，则难以估计。

　　“信息价值只生长在发现和挖掘者的土地上”，经济学家称，在当前的社会条件下，信息已经成为最重要的无形资源，但这种资源要产生价值必须通过有形的行动。那么，我们该如何吸收，又该如何利用本次论坛所产生的信息？

　　首先，把问题提给重庆。柳传志、刘永好、刘永行等民企巨头的到来，必然意味着一种“投资意向”的到来。而“意向”能否跟区域和项目产生具体的“恋爱”，则需看企业家与重庆的对接是否符合双赢的战略。从这个角度看，论坛资源的影响能否延续，还得看双方的交流的进展。

　　而后，把问题提给民营企业。政策信息能传达投资的方向，企业家经验能让一个企业少走弯路。问题是：民企对这些政策信息和经验是否重视，理解是否准确，在以后的工作中是否身体力行。

　　可以这么说：“非公经济论坛”对信息和资源的聚合价值已经在论坛中体现出来；而论坛的后续影响却必须通过信息与资源的分流来继续体现。论坛结束了，行动却刚刚开始。宋湘波/文