秋季房交会影响楼市新格局(图文)

　　市民们希望在价格相对低廉的尾房、二手房淘到自己满意的房子。记者 张质 摄

　　“没有想到”，“出乎预料”，无论是主办方、中介机构，还是购房者，参与此次房交会的各个群体，对此次房交会都有着同样的印象。

　　主办方没想到中介机构参展热情如此高，中介机构没想到购房者热情如此高，许多购房者更是大呼“出乎预料”。此次房交会出现了许多新特点，说不定会改写楼市格局，影响楼市未来趋势。

　　低收入者购房需求显刚性

　　钢运置业此次推出的农民工房，在此次房交会上大受欢迎，“没有想到低收入群体的住房需求如此旺盛，”钢运置业董事长代育松感慨地说。

　　而一农民工称，“我们也一直在寻找适合自己的房源。”以前房交会提供的房源虽多，但都让其望而却步。

　　钢运准备的农民工房，总价基本在10-20万元之间，正合了刚进城的农民工的需要。从各中介反映的情况来看，总价低于15万元的房源几乎绝迹，这些房源最受农民工青睐。

　　价格与区域都有大改变

　　今年房交会的成交明星，应该是位于巴南区的巴黎公寓，最低价仅2600元/平方米，均价不到3000元/平方米，三天会期在尾房超市便成交了130余套。

　　过去几届房交会，成交明星都落在“三北”地区，上届房交会明星鲁能星城与北城中央，成交价都在5000元/平方米以上。此次房交会则改变了“三北”唱主角格局，房源全面开花，像大渡口、巴南、北碚等地房源，由于价格偏低，颇受中低收入者青睐。

　　一手房市场需求被分流

　　房交会上二手房的火爆，对新开楼盘形成冲击。许多在房交会期间新开楼盘，其现场人流量，取号组数、当日成交套数等数项指标，明显“退烧”。

　　赶会的购房客，投资客户难觅踪影，购房目的也以自住为主。

　　二手房市场左右市场定价

　　新开楼盘中，除少数一线品牌外，多数二三线品牌目前面临尴尬。同样的价格，购房者更青睐以前几年的品质房，如龙湖南苑、邦兴花园等楼盘。

　　二手房的定价由于经过买卖双方多次较量，已逐渐被市场接受，而一手房市场还是开发商自主定价，于是难免出现有价无市。地房局有关人士认为，长此以往，二手房价格将对一手房价格形成挤压，开发商应重视这一新变化，避免误判市场。

　　合理消费观念渐如人心

　　除农民工、低收入群体外，不少中等收入偏低群体，包括一些刚参加工作的白领，也把目光瞄准了二手房。

　　据统计，在自由交易区，市民自发贴出售房告示超过万条。前几年购入品质小区的消费者，如加州花园、金岛花园、龙湖南苑的业主，正出现换房潮。中等偏低收入家庭购买价位较低的二手房；中等偏高收入家庭通过转让旧房，这给住房梯级消费模式的形成带来可能。

　　市社科院副院长孟东方表示，住房市场应当倡导这种合理消费的观点，购房者应根据自己情况量入为出，一二级市场协调发展，对平抑住房价格有着不可低估的作用，也有利于保持房地产业的平稳健康发展。

　　记者 陈富勇

　　购房众生相

　　炒房容易赚钱难

　　编者按：本届“秋交会”上，每天有三四万人涌入房交会现场淘房，每个人看房、选房、买房都揣着自己的购房梦。由于这些淘房者经历不同、心态各异，自然故事也不同，一些淘房者的经历或许可给市民提供借鉴。

　　低价房成烫手山芋

　　去年初，有朋友劝巴南区的王先生在李家沱购买住宅投资。当时当地一知名楼盘的售价每平方米才1400元，王先生颇不以为然，心想这种偏僻地段的住宅，谁会愿意买来居住，且缺乏升值空间。

　　去年底今年初，重庆房价开始大幅上涨，李家沱那家楼盘的售价也上涨到了每平方米2400元。王先生着了急，四处托人找关系，今年上半年，好不容易买到了一套100多平方米的三室一厅住宅，总投资25万元左右。

　　本届“秋交会”上，还是这个楼盘，又公布了最新市场售价——每平方米3000元。王先生听到这个消息很是开心，刚买到手的住宅，转眼间每平方米就上涨600元，如果把这套住宅出售的话，马上就可赚6万元。

　　然而，王先生并没有高兴起来，因为根据国家最新规定，居住未满五年住宅，转让时要缴纳成交价5.5％的营业税，还要缴纳成交价1％的个人所得税，两笔费用加起来要2万元，另外还要缴印花税、手续费等费用。王预料中赚的6万元，只能赚不到4万元。最关键的还在于，尽管这套住宅售价大幅上涨，但在李家沱这个较为偏僻的位置，能否以这个价格出手，还是一个未知数，何况目前价位还有价无市。

　　如把这套住宅用于出租，王至少还要再投入三四万元，用于装修、购置家具、家电等等。而当地三室一厅的房屋租金在600－800元，每月的租金还不够偿还按揭款……王先生现在很是尴尬，新买住宅不管是卖是租，要赚钱似乎都并不那么容易。

　　白领炒房险成房东

　　我市一家外资企业做高管的刘女士，这次心急火燎赶往房交会“捧场”。与众多购房者不同的是，刘有住房，买房只是为了炒房。当然，与众多赚得盆满钵满的炒房者不同的是，此前她炒房倒亏数万元，最终忍痛“割肉”。

　　因为有稳定工作和较高薪水，刘从2003年开始关注房价，因为身边同事朋友纷纷加入炒房行列，最能干的半年就赚了10多万元。

　　2003年底，刘以2万元订金订下大渡口一套商品房，转手即赚3万多元，牛刀小试，刘兴致更高，2004年将目光转向当时最热的渝中区。位于较场口万豪酒店旁一精装修酒店式公寓开盘，刘购下一套40多平方米小户型，总房价23万元。缴了首付款后，每月需还银行按揭款1200元。“本来想渝中区商界人士多，肯定好租”，刘女士慨叹，哪知却一直租不出去。房子一空就是两年多。

　　这期间，刘曾多方找人想以原价甚至亏本价将房屋处理掉，却一直没找到下家。去年3月，好不容易将房屋租出去，月租却只有850元，自己按揭还得贴上350元。

　　今年初，备受折磨的刘女士终于将房屋转卖——代价是亏损5万元，结束了这次炒房。刘心灰意冷地说，现在即便要炒房，也要选择高性价比的房屋投资。

　　投资尾房前景看好

　　从万州区来重庆打工的程小姐，手中有点余钱，一门心思想买渝中区新房。由于渝中区楼盘动辄价格就在每平方米5000元以上，程小姐于是另辟蹊径，专找渝中区已交房的楼盘，买尚未脱手的尾房。

　　她从一个朋友处打听到渝中区观音岩一临江楼盘，有少量尾房。主动上门，找开发商商量购房。起初，开发商并不想卖，告知现在房价一直涨，剩下的尾房仅3套并不急着卖……但程锲而不舍，一番软磨硬泡，开发商终于同意转让一套，不过价格从原来的每平方米3800元上涨到4500元。程当即买下了一套30多平方米的小户型住宅，总价13万多元，首付4万多元，每月按揭款600多元。

　　程购房后，不断有购房者和二手房代理商找她转让，开价：每平方米5300元。但程并没出手，因为她算了一笔账，投入1万元装修，再投入1万元购全套电器，按如今当地租金，可按每月700－800元价格出租，每月除了偿还按揭，还节余100多元。

　　本届“秋交会”上，渝中区观音岩附近一新楼盘公布的售价是每平方米6800元起价。程心里直乐。

　　记者 刘斌 陈雪莲

　　市人大有关人士建议——

　　“不要让经济适用房停留在文件上”

　　秋季房交会一改传统，以二手房和尾房等中低价位房源作为参展交易的主角。开幕首日，组委会展示了江北区南桥寺的经济适用房项目——丽景花园，不到5分钟，该项目展区就排起了千人长队，领取申购调查表。

　　但这近千套房源，不到一天便有上万市民咨询求购。为避免拥挤引发安全事故，该项目的申购调查表次日便不再发放。

　　今年8月，市建委、市发改委、市规划局等8个市级部门对我市2007年经济适用住房建设管理作了调查。结果显示：面向社会公开销售的经济适用住房供应量不足，与群众需求存在较大差距。

　　据市建委有关人士介绍，今年我市共竣工经济适用房130万平方米、约21666套。但今年前三季度仅有7150套房源面向社会公开销售。据称主要是今年竣工的经济适用住房中，部分是去年审批的事业单位、企业集资房，这批房主要用于解决职工住房困难，没面向社会公开销售。

　　市规划局介绍，今年前三季度共核发经济适用房选址许可用地面积189.98万㎡（去年同期为307.95万㎡），核发经济适用房建设工程规划许可建筑面积334.12万㎡（去年同期为310.18万㎡），实际建设量基本持平。

　　“不要让经济适用住房建设目标停留在文件上、口头上。”市人大有关人士建议，我市经济适用住房建设应每年编制年度建设计划、年度用地计划，从总量、用地等指标上予以具体落实。

　　记者 陈林

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　　京沪楼市有价无市现象愈演愈烈

　　北京、上海楼市“有价无市”局面愈演愈烈，深圳、广州部分楼盘价格也出现松动。

　　10月份深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。一些住宅新盘已采取低价开盘策略，每平方米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。

　　10月份，广州十区商品住宅签约量为4502套，较上月下降14.77%；其商品住宅均价为11973元／平方米，环比增长6.44%。

　　中国指数研究院监测的数据显示，11月5日至11日这一周，上海楼市尽管供应量有一定幅度增加，但住宅类房源仅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。北京的成交量也在急剧萎缩。根据北京市房地产交易管理网的数据，11月5日至11日这一周，北京市期房住宅日均签约量比前一周每天少了近100套。

　　业内专家指出，房价收入比的合理范围一般是3-6倍，也就是说，一个中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以买一套中等档次的住房。在发达国家，这一比例一般在3-4倍，而我国不少大中城市的房价收入比早已“越线”，北京、上海等地更是多年高达两位数。

　　国家发改委最近公布的数据，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，第五次改写今年6月以来的房价涨幅最高纪录。

　　面对继续“高烧”的房价和仍需继续规范的房地产市场，大多数业内专家认为，2006年以来的房地产调控政策体系将继续在今明两年得到完善。其中，物业税的出台呼声最高。

　　国民经济研究所所长樊纲、财政部财政科学研究所所长贾康等国内著名宏观经济专家和财税专家纷纷建议早日开征物业税。他们认为，此举有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少投资性需求，还可把目前地方政府短期行为的土地财政改造成为长期行为的土地财政。贾康建议，如果非营业性房产开征物业税，应从独立的别墅、豪宅开始。

　　国家信息中心的一份报告建议，通过调高土地闲置费标准，对囤积土地的开发商征收惩罚性土地闲置费；严格贯彻无偿收回闲置土地使用权这一处置措施；建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制等措施，加大对闲置土地的清理力度。（据新华网）

　　网络编辑：王敏