建议先对别墅豪宅开征物业税

　　本报讯 据《中国青年报》报道，近日，在中国社会科学院财政与贸易经济研究所和意大利佛罗伦萨大学共同主办的“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”上，中外学者围绕社会公众都普遍关心的“住房与公共政策”这一话题展开演讲。

　　中国房价为什么上升？

　　中国楼市有没有泡沫？中国房价为什么上升？美国马里兰大学城市研究与规划系丁成日教授说，在中国住房投机一定是有的，因为住房投机的三个条件全部成立：第一，当一个商品是可交换的、耐久的，在其价格不断上升的时期，就一定有人进行投机买卖，中国许多城市的房价价格一直在增长，说没有投机性购房那是说不通的；第二，中国目前的私人储蓄是巨大的；第三，对很多人来讲，购房是一个最好的投资渠道，中国目前缺少其他稳定可靠的投资渠道。因而当有投机性购房时，房地产市场的泡沫就一定存在，泡沫大小与投机性购房的比率成正比。

　　丁成日教授说：解释中国城市房屋价格持续上升有三大学派。第一派是土地供给学派，认为政府供地少导致房屋供给不足，进而导致房价上升；第二派是需求学派，认为城市化和经济发展带来了住房需求，因而房屋价格上升；第三派是我的学派，预售制是罪魁祸首。预售制是中国许多城市房屋价格持续上升最主要的原因。

　　为什么这样说呢？丁成日认为：第一，土地供给与住房价格的关系非常复杂，土地供给与房屋价格不是简单的线性关系；第二，城市化带来的有效需求与现阶段许多城市的高房价是不相匹配的；第三，中国城市（以北京为例）房屋价格与土地价格的空间变化规律与理论预测（房屋价格决定土地价格时）的模式一致，因而，土地价格导致房屋价格的结论是缺少理论和实证依据的。

　　股价是否影响房价？

　　理论界关于土地价格和住房价格关系的说法很多，究竟是谁影响了房价？中国社科院金融所房地产研究专家尹中立认为，在讨论房价的时候，应该把地价、房价、股价一起考虑进去，才会更加全面。

　　尹中立说，股价至少通过两种途径对房价产生影响：第一，股价上升时会形成很大的财富效应。因为带来的财富效应会使得房地产的市场购买力大大增加。尤其在2005年年底到2007年上半年，中国股市的财富效应是非常巨大的。

　　第二，在股价不断上涨的时候，大大增加了房地产上市公司融资的能力，这些公司融来的资金大部分投入到土地收购的市场上，地价上涨从而带动房价上升。

　　股价对房价的反作用也有两种方式：一是房价上涨会直接使得房地产股票上涨，比如在这一轮股票上涨当中房地产承担了领头羊的角色。二是使得房地产的准金融部门作用得到充分发挥。所谓准金融部门作用，在中国非常明显。尤其是中小企业的贷款，还有民间的融资，大部分是以不动产作为媒介、作为抵押物，这和当年的日本极为相似。

　　开征物业税：先从别墅豪宅开始

　　对于现阶段地方政府成了土地财政，靠土地资产收入形成了大宗收入来源，引起住房严重短缺的现象应该怎么看？

　　财政部财政科学研究所所长贾康认为，其他市场经济国家的地方政府，从广义上来说也都是土地财政。地方政府在辖区内培养税源主要看土地和不动产方面，他们主要的税收来自土地、不动产的保有环节，就是物业税的税种组织的收入。可以把这种短期行为的土地财政改造成为长期行为的土地财政。市场经济要求的地方政府职能和财源建设契合就可以靠这个支柱税种实现，而且从房地产需求方面来看，它的行为和预期会发生重大变化。

　　他说，现在打算购房的人，会有税种调整后的预期，可能会更多考虑适中的小户型房子。开发商等也要适应这个需求结构的调整。因此这样的经济手段调节目标值得看重。而非营业性的房产如果开征物业税，建议从独立的别墅、豪宅开始。