期房现房预告登记防“一女二嫁”

http://www.sina.com.cn 2007年11月21日13:46 新闻晚报
□晚报记者杨冬报道

  明明已签好了买卖合同,买家迟迟不愿付款,或是卖家迟迟不愿过户,最终导致房产交易的最后一步——房产登记“流产”,甚至引发房产“一女二嫁”。类似这样的

  尴尬现象将会随着“预告登记”制度的推广实施而得到进一步规范。

  记者从房地局今天下发的相关材料中了解到,今后,无论是期房还是现房交易,都可实行“预告登记”,这是一种为将来发生房地产权利变动的请求权,具有排他效力,可防止房屋产权人“一房二卖”。

  “预告登记”将不分期房、现房

  

  【法规】

  《物权法》第二十条规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记自动失效。”

  【解析】

  本市《登记条例》对预告登记的原有规定是:可单方申请,也可双方申请;预告登记失效日期,期房为初始登记之日起两年,现房为预告登记之日起两年。

  现根据《物权法》规定,本市预告登记由双方合意,不分期房和现房;单方申请预告登记的,登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件,双方预告登记的,仍保持现有操作程序。预告登记时效也相应调整,即对预告登记后,债权消灭或者自能够进行土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利登记之日起三个月内未申请房地产登记的,预告登记失效。

  更正登记期间暂缓受理转让申请

  

  【法规】

  《物权法》第19条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记簿确有错误的,登记机构应当予以更正。”

  【解析】

  更正登记是为了保护事实上的权利人的物权,许可真正的权利人或利害关系人依据真正的权利状态对房地产登记簿记载的内容进行更正。房地产权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,均可申请更正登记。申请时,更正申请的当事人应当向登记机构提交其认为登记簿记载事项有错误的有关证据。

  更正登记办理期间,登记机构暂缓受理登记簿记载的权利人因转让、设定他项权利、租赁等情形的申请登记;登记机构在办理转让、设定他项权利、租赁等房地产登记期间,利害关系人申请更正登记,登记机构应当中止办理相关登记的审核,并书面通知当事人。

  异议登记前须申请更正登记

  

  【法规】

  《物权法》第19条规定,“不动产登记簿的权利人不同意更正的,利害关系人可申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

  【解析】

  异议登记实质是一种对真正权利人利益的临时性保护措施。根据《物权法》的要求,上海原有的异议登记规定有了变化,一是申请异议登记前必须先申请更正登记。二是异议登记的有效期从原来的3个月调整为15日,即当事人必须在异议登记后15日内起诉,否则异议登记满15日失效。三是异议登记期间,登记机构暂缓受理登记簿记载的权利人因转让、设定他项权利、租赁等情形的申请登记;登记机构在办理转让、设定他项权利、租赁等房地产登记期间,利害关系人申请异议登记,登记机构予以异议登记的,应当中止办理相关登记的审核,并书面通知当事人。

  同时,为防止异议登记的申请人滥用异议登记制度,可能给登记簿记载的权利人的利益造成损害,《物权法》规定了异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

  记载之日即注明为登记日

  【法规】

  《物权法》第14条对物权效力发生的时点做了明确规定,即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”

  【解析】

  本市《登记条例》第11条规定,“经审核符合规定的,房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册,登记申请的受理日为登记日”。由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期,因此,本市原来以记载日溯及至受理日为登记日的规则,应当依《物权法》所确定记载生效的原则做出调整,调整后的登记日以记载日为准。《若干意见》中也明确要求登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册,并将记载之日注明为登记日。

  不动产物权以登记簿为根据

  

  【法规】

  《物权法》第16条规定,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据,因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿。使得登记簿更具有公信力和公示力。

  【解析】

  不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据,而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现,不动产物权证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致时,物权法规定除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。因此我们一定要改变以往的重证书轻登记簿的观念。

  为维护交易安全,我们在签订交易合同前,可以先向登记机构查阅该房地产的产权状况、是否设定抵押的情况,物权法的第十八条也规定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。这也充分体现了登记簿的公示力对于保护交易的安全有着重要的意义。

  【背景链接】

  经市人大同意,市政府日前制定出台了《上海市人民政府关于贯彻<中华人民共和国物权法>做好本市房地产登记工作的若干意见》(以下简称《若干意见》)。作为过渡性规定,该《若干意见》对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容做了明确的规定。

  目前,本市房地产登记的法律依据是上海市人大常委会于2003年制订的《上海市房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)。但由于《登记条例》制订较早,其中部分条款与已经实施的《物权法》中的相关规定不完全一致。根据法制统一原则,《登记条例》与《物权法》一致的内容,应继续执行;存在不一致的内容,则应当按照《物权法》的规定执行。

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