买卖房子，最好先看《物权法》

　　有了《物权法》的保障，房产交易将更规范、安全周馨

　　首席记者晏秋秋

　　买房子、卖房子，最担心的是什么？上海老百姓可以扳着手指头，数出一大堆“怕”——怕卖家毁约，临时加价；怕房产过户，却收不到房款；怕付了钱，却拿不到房子；怕辛苦半天，买到一套“伪造房”，房产证等是假的……这些都是房地产登记中的问题。

　　《物权法》从今年10月1日起施行，对土地和房屋的权利归属及利用等，作了详细规定。昨天，上海市房地资源局披露了《物权法》上海房地产登记细则，本报请专家为读者解读细则。

　　如何避免“一房二卖”【政策解读】

　　买房子，最怕卖家“一房二卖”。有的老百姓买了期房，到了交房日，却得知房地产公司已将房屋抵押。有的老百姓要买二手房，却遭遇卖家频频毁约，苦不堪言。

　　根据《物权法》规定，房地产登记引进了“预告登记”的新环节。

　　“预告登记”是房地产登记的特殊形式，经“预告登记”后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。换句话说，当事人可以利用“预告登记”这一手段，避免卖家“一房二卖”。

　　【案例】

　　2007年1月，王女士在上海一家房地产公司买了一套期房，双方签订了商品房预售合同。合同约定，房地产公司将于2007年底交房。为了保证王女士在房屋建成后获得房屋的产权，王女士和房地产公司应共同申请预购商品房“预告登记”。然后，王女士向银行借款用于支付购房款，并签订个人借款抵押合同，此时王女士和银行应当共同申请以预购商品房设定抵押的“预告登记”，经“预告登记”后，银行才会将购房款支付到房地产公司指定的银行账户中。

　　如果签订商品房预售合同后，房地产公司不配合王女士办理“预告登记”，王女士可根据预售合同中的约定，单方申请“预告登记”，以防止房地产公司“一房二卖”。经“预告登记”后，未经王女士同意，房地产公司不能将这套期房再预售给他人或抵押。

　　这一条款，同样适用于二手房买卖。假设王女士欲从周先生手中，买下一套二手房。在双方没有申请办理转移登记之前，如果王女士担心对方违约，可根据合同的约定，单方申请“预告登记”。经“预告登记”后，不经王女士同意，周先生无法将房屋再转卖。

　　需要注意的是，“预告登记”是有期限的。根据《物权法》第二十条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　为房产证加一把“锁”【政策解读】

　　买房子、卖房子，最大的特点是交易数额巨大，交易程序特殊，买卖双方承担了很大的风险。风险主要来自两方面：

　　■房地产权属风险

　　对于买卖双方而言，这是房地产交易中最大的风险。特别在房价高涨带来高额利润之时，冒充房地产权利人、伪造权利人身份证明、伪造房地产权证、伪造交易合同骗取银行贷款等非法活动时有发生，其后果是造成买房人、贷款银行损失巨大。

　　■交易价款支付风险

　　实践中，交易双方交房付款的矛盾较为突出，卖出方担心房地产交易过户后，收不到房款；买房人担心支付房款后，房地产无法交易过户到自己的名下。

　　对层出不穷的房地产诈骗事件，新施行的《物权法》，也作了种种规定。

　　【案例】

　　小赵的父母都已退休，二老用毕生积蓄购买了80平方米的住宅，产权登记在自己名下。小赵瞒着父母将他们的房子出售给自己，并将房子抵押给银行，骗取了购房贷款39万元。为了骗贷和过户，他不仅骗取了父母的产权证、伪造了父母的身份证，还雇佣“假父母”协助诈骗。直到银行上门催讨贷款并欲拍卖房子时，二老才如梦初醒。

　　面对残酷的事实，他们悲愤交加，又进退两难，要么为儿子背上这沉重的债务，要么让儿子锒铛入狱。

　　在市房地局提供的这一案例中，父母如能为自己的房地产权证设置密码，加上一把“锁”，那么他们的逆子在申请买卖的房地产登记时，会因无法输入正确密码，而无法买卖和抵押登记，诈骗行为也就不会轻易得逞。

　　值得注意的是另一种情况：如果小赵不是将房屋出售给自己，而是假冒父母的名义，将房屋出售给不知情的第三人。事后调查，第三人支付了合理的房价，并经房地产登记机构登记，取得了房地产权证。那么根据《物权法》保护善意取得不动产的原则，小赵的父母可能面临失去栖身之地的悲惨处境。如果房地产权证设置密码的话，这种情况就不会发生了。

　　何时应该付清房款？【政策解读】

　　买房子，何时该付清房款？以往，上海通常的做法，是在房地产登记机构的受理日，交付房款。也就是说，买家在登记机构出具收件收据后付款。现在，这一方法行不通了。

　　根据《物权法》的最新解释，房地产登记机构受理二手房买卖双方的转移登记申请后，并不代表产权转移已经生效。登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿后，产权转移才能正式生效。审核的规定时限是20天，在此期间，产权可能会因为司法机关的查封，权利人提出更正、异议等原因，中止转移登记的办理。所以买方在没有领取房地产权证之前，尽量不要付清全部房款，也不要急于装修。

　　【案例】

　　张先生通过中介，看中了一套房屋，并和房主李小姐签订了买卖合同。两人于今年10月8日共同到交易中心申请过户，办理转移登记，10月28日房地产登记机构完成审核，并记载在登记册上。

　　按照原先的规定，房地产登记机构的受理日即为登记日，很多买家选择这个时间交付房款。而现在按照《物权法》的规定，登记日调整为记载日，上述案例中登记机构完成审核并在登记册上记载的时间，是10月28日，这天才是登记日。因此如果张先生还是按原来的习惯，在10月8日交付房款，那么他可能承担审核期内潜在的诸如法院查封、利害关系人申请更正登记、异议登记等风险，可能造成不必要的麻烦和经济损失。

　　此外，《物权法》从维护经济秩序和市场交易安全出发，规定谁是该房地产的权利人，首先看该房地产有无办理登记。比方说，房地产权利人甲将房屋卖给了乙，两人只签订了房地产买卖合同，而并未到登记机构办理转移登记。过了一段时间由于房价上涨，甲生了悔意，背着乙又将该房屋卖给了丙，两人在签订了房地产买卖合同后，到登记机构办理了转移登记。这时该房地产的真正权利人是丙而不是乙。乙受到的损失，只能按照签订的房地产买卖合同要求甲给予赔偿。由此可见，登记具有物权效力。

　　“地役权”意味着什么？【政策解读】

　　所谓“地役权”，指的是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。根据《物权法》的最新规定，“地役权”自合同生效时设立，当事人要求登记的，可向登记机构申请地役权登记；未经登记不得对抗善意第三人。

　　【案例】

　　甲乙两工厂相邻。甲工厂原有一个东门，为了让职工上下班进出方便，想开个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此，双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立“通行地役权”，利用期限为10年。双方向登记机构申请地役权登记。

　　根据《物权法》规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　在上述案例中，假设办理了地役权登记后，乙工厂转让给了丙工厂，由于地役权合同已经登记，丙工厂不得以“不知情”为由拒绝履行地役权合同，丙工厂须继续履行原地役权合同。因此，甲工厂、乙工厂和丙工厂，应签订“地役权”转让合同，并向原登记机构申请地役权变更登记。

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　　【焦点链接】如何避免房地产交易风险

　　■查询房地产登记信息

　　购房人可凭本人身份证明，到房屋所在地房地产交易中心，根据房地产坐落或房地产权证号，查询房地产权属、抵押、限制、租赁等登记相关信息。

　　■交易合同网上备案

　　市房地局向全市一手房交易客户提供商品房预（销）售合同网上备案服务，向二手房交易客户提供存量房经纪合同和交易合同网上备案服务。网上备案平台可提供楼盘信息、规范的合同文本、统一的交易流程、房地产登记办理要件及流程。

　　合同双方在网上备案系统签订合同后，必须分别设置合同密码，借助合同密码可以防止合同一方当事人擅自修改合同信息。一手房、二手房交易合同必须经网上备案后，方能申请办理相关房地产登记。市民可登录www.fangdi.com.cn网站查询或拨打962269详细咨询。

　　■二手房资金监管

　　二手房经纪合同和交易合同网上备案服务的另一内容，是提供二手房交易资金监管。买卖双方签订有关资金监管的协议，当交易进程满足约定的付款条件时，由指定的资金监管机构，将房款支付到卖方指定的银行账户中。

　　■房地产权证加密

　　凡房地产权利人为自然人的，均可申请房地产权证设置密码。房地产权利人可凭本人身份证、房地产权证到房屋所在地房地产交易中心办理权证加密。如房地产属单独所有的，每证设置一个密码；房地产属共有的，根据权利人意愿，可按共有人的人数，每人设置一个密码，也可按每证设置一个密码。