郑州写字楼：十年厚积薄发

　　当越来越多的企业从住宅楼里搬出来，寻找类似ＣＢＤ这样的集中办公区的时候，郑州的写字楼发展已经进入了一个崭新的时代。

　　根据郑州市统计局的资料，2005年年底之前，郑州市写字楼的投放总面积还是68万平方米，但半年之后，这个数字就增加了52．2平方米。到了2007年上半年，更有三十多个写字楼项目在售或即将出售。而仅在郑东新区ＣＢＤ区域，规划中可以预见的写字楼建筑面积增量就将达120万平方米。

　　郑州庞大的写字楼群落的轮廓已经开始浮出水面。毫无疑问，写字楼群落是经济发展到一定水平的伴生物，虽然目前在郑州引以为豪的郑东新区ＣＢＤ中，停车难问题已经初现端倪，但这也意味着郑州对写字楼群落的巨大需求已经一触即发。

　　1

　　历程

　　从懵懂起步到四代更替

　　事实上，郑州的写字楼群落从由点到线发展到多点开花的局面，正是郑州城市经济不断发展的缩影，而后者又给不断蓬勃的写字楼市场提供了充足的需求支持。在十年前甚至更早的创业者的记忆中，新通桥附近由国家政府机关办公楼改造的写字楼的明日黄花；未来大厦和裕达国贸的异军突起；嵩山路、建设路的商务楼聚点，紫荆山路、东西大街“黄金十字”带状商务楼群，经三路、农业路的高档写字楼带的渐次崛起，都给这个城市的“面子”贴上了不小的荣耀。而郑东新区ＣＢＤ写字楼群体崛起的声势则一下子让这个内陆城市有了吸引国际一流企业的骄傲资本。

　　红星美凯龙创富国际营销总监杜锡威告诉记者，郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进：第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能。第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。

　　“郑州目前的写字楼已经出现诸如5Ａ智能化、商务会所、中空低辐射玻璃幕墙、局部空中园林等配置，这是第三代写字楼的典型特征。而一些更加高水准的写字楼也正在设计建造之中，郑州写字楼第四代革新即将到来。”杜锡威说。

　　2

　　现状

　　ＳＯＨＯ成郑州写字楼的“流行色”？

　　“ＳＯＨＯ”大意是居家办公。这个模糊了住宅和写字楼、被潘石屹用来“忽悠”了十来年的概念，在中国的二、三线城市甚至在一线城市，生命力尤盛。

　　“其实，目前郑州写字楼市场是ＳＯＨＯ模式风行，高端市场值得期待。”河南二十一世纪住宅建设有限公司营销总监谭卫华这样告诉记者。

　　谭卫华说，郑州作为全国的二线城市，不能像上海、北京、广州等一线城市，因为有国内外大企业的入驻，为了自身形象的包装，除了写字楼基本的要求外，对办公条件（网络安全、资讯安全）、员工身心健康等方面也要有充分的考虑。特别是一些跨国企业，都有自己一套完整的选址程序，他们要综合财务、法律、业务、行政等各职能部门的意见来决策。这加速了一线城市的写字楼品质的不断升级换代。

　　在谭卫华看来，包括郑东新区，郑州目前纯写字楼非常少，那些打出“甲级”、“五星级”、“现代高端”等招牌的写字楼，其实仍旧是ＳＯＨＯ的翻版。

　　谭卫华告诉记者，居易国际广场作为21世纪社区的最后一期项目，在参照一线城市的经验，并充分考虑了郑州房地产市场后，最后决定将其定位为花园路首席生态“ＳＯＨＯ”。他说，相较于其他写字楼所具备的各种优势，郑州一些ＳＯＨＯ如居易国际广场在保留了很多写字楼功能的同时，又扩大了自己的销售对象，还对那些有一定经济实力、但绝不会购买写字楼的自由职业者具有相当的“号召力”。

　　3

　　观点

　　房地产投资就怕一个“贪”字

　　谈起当前写字楼投资的话题，河南姿华房地产开发有限公司副总经理付五明开门见山。

　　在他看来，当前比较流行的产权式投资采用了“投资者投资置业、拥有产权，而交由开发商统一经营、管理，最终让投资业主稳定收益”的模式，是一种三赢的开发模式，有效降低了投资门槛，同时，也相对地保证了收益的稳定性。

　　“返租商铺有风险，投资客户需谨慎！”看得出，付五明给投资人的更多的是提醒。

　　在付五明眼中，写字楼投资除了看项目本身的基本条件（包括地理位置、业态定位、交通可达性）、经营团队是不是有经验、是不是品牌公司、开发商的实力和资历外，更重要的是，要看项目有没有作担保，能不能如期得到租金回报及时提供兑付。

　　付五明说，如何解决投资人的后顾之忧，北京“中信国安第一城”、“中欣戴斯酒店”、“郁金香温泉花园”等沿海发达城市一些项目的投资模式很值得我们学习。这些项目在经过科学计算、合理预期的基础上，为投资人增加了银行和专业担保公司两道安全措施，保证投资人能如期拿到投资收益和本金。万一经营收益不能够支付投资人，也有银行保证支付，假如万一银行也不能支付，还有专业担保公司。这根本上保证了“让开发商的承诺变成现实”，很受市场欢迎。

　　付五明介绍，定位为“城际酒店式写字楼”的金印现代城就是借鉴了这种模式，在郑州，这算是一种创新的房地产短线家庭理财产品模式，是一种更为安全的房地产投资理财模式。而且，最低投资门槛只有5万元人民币，家庭稍微有点存款的普通老百姓都可以考虑。

　　4

　　潜力

　　郑州写字楼价值被严重低估

　　河南永和置业有限公司副总经理孙俪认为，与其他较为发达的城市相比，郑州的写字楼发展空间很大。

　　“北京、上海、深圳这些发达城市的写字楼已经处于一个成熟的阶段，这些城市的第三产业发达，新兴产业发展迅速，外资企业数量大，对高档写字楼的需求旺盛。与此相比，郑州的写字楼市场目前中低档产品占市场主体，高档写字楼发展迅速，中小企业是消费主体，客户群体以省内企业为主。”孙俪说。

　　在市区，许多写字楼的售价竟不及周边住宅项目。对这种奇怪的“倒挂”现象，孙俪认为，在一定的程度上，写字楼的市场价值确实被低估。但在经济发展角度来看，这种现象是必然的，也是合理的。就区域而言，由于郑州的第三产业正处在一个发展阶段，商务、娱乐设施欠缺，在市区以内，各种生活配套较为完备，高端商务配套资源较为稀缺，所以市区内即使写字楼项目出现，由于该项目自身或周边的专业配套并不完备，也会导致写字楼项目市场价值缩水。

　　“‘倒挂’对投资者来说，写字楼真正的价值没有被挖掘出来，投资者有更大的利润空间，第一，它的利润空间更大，第二，它的风险比较小，但对于消费者来说投资写字楼关键就是要把握好市场，选择好的地段，选择对的配套及品质，又有很大升值的空间。”孙俪说。

　　5

　　方向

　　两极分化成主流？

　　“在市场细分日益精确化的今天，写字楼的专业化是必然的趋势。”谈及郑州写字楼的未来，谭卫华仍旧保持着当年参与青年居易ＥＡＳＹ－ＧＯ营销、引发郑州楼市小户型革命的“弄潮儿”的心态。他说：“随着《物权法》的出台，ＳＯＨＯ受到政策和使用功能上的限制，面临可持续发展的困境。再说，小户型只是写字楼顺应成长型企业的需求发展起来的，代表不了市场主体。成长型企业不可能长期占据市场主体。”

　　孙俪说，随着中原城市群构建的成熟，随着省域经济到国域经济的跨越，国域经济到国际域经济的发展，郑州必然出现第三产业的完善，并带领其他产业的共同发展。外部要在现有区域内发展并推进新建项目外部竞争实力。其次就是另辟一片区域从写字楼发展源头上整体地提高项目品质，突显出写字楼物业的价值所在，这样才能从根本上改变现状。

　　杜锡威认为，对于郑州这样一个发展中的内陆城市而言，未来的写字楼市场将出现两极分化趋势：随着世界五百强等跨国公司和全国性大型企业进驻郑州，高水准写字楼需求将大幅提升；而郑州本地的庞大的创业型企业则会对交通便利、有浓郁商业氛围的商圈附近的写字楼需求激增。

　　来源：