面对房贷新利率你准备好了吗

　　明年元旦，房贷将统一执行新利率。尽管现在还有一个多月时间，但向银行申请提前还贷的现象已开始增加。记者20日在一些银行营业厅看到，许多人正在填写提前还房贷的申请单或者在咨询还房贷的事宜。截至目前，今年央行5次加息，对于“老房贷”们来说，明年1月1日起要一次性消化5次加息所增加的负担。那么，按揭者的房贷月供究竟增加了多少呢?提前还房贷时该采取哪种方式还贷呢？

　　按揭买房者明年1月1日起将一次性承受5次加息所增加的负担

　　个案：50万元30年期月供将增300多

　　2006年8月19日，央行将个人自营性住房贷款5年以上的利率上调至6.84%，随后又分别于今年5次加息，个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83%，加息的幅度接近1%。

　　若采用等额还款方式，让我们计算一下去年9月初按揭50万元30年期的“老房贷”客户的月供增加额。当利率为7.83%时，50万元30年期房贷对应的月供是3609.74元，而若5年以上房贷利率一直维持在6.84%时，那么这个客户的月供为3272.96元，明年元旦起他每月将多支付336.78元。

　　计算：月供到底增多少自己不妨算算看

　　事实上，5次加息对房贷按揭者产生的影响，“老房贷”们可以自己来计算的：算出利率上涨后每万元房贷的增加额，最后将所借房贷的数额乘以这个增加额。

　　例如20年期的房贷，房贷利率为6.84%时，1万元按揭额的月供为76.5724元，而房贷利率为7.83%时对应的月供为82.5891元。也就是说，20年期的每万元房贷因今年5次加息而引起的月供增加额是6.0167元。

　　以同样的方式测算，10年期、15年期、25年期、30年期的每万元房贷因今年5次加息的月供增加额分别为5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房贷按揭者按揭的是10年期39万元房贷，那么其今年5次加息的月供增加额就是5.1457元×39=200.6823元。

　　调查：怎样提前还房贷市民都有“小算盘”

　　2008年1月1日起，“老房贷”们的房贷执行新利率，那么他们会考虑提前还贷吗？记者调查了15名按揭了住房贷款，并对提前还贷业务有所了解的“老房贷”客户。

　　从这些“老房贷”客户的回答情况来看，记者发现他们分化为4种意见：第一种是认识到今年加息密度特别大，要把住房贷款的所有欠款还清，持这种意见的有4人；第二种是了解到今年加息比较频繁，但还是想在提前还贷的基础上，从年底的积蓄中提取一部分用作投资，持这种还部分贷款意见的有5人；第三种意见是现在的贷款压力并不是很大，但是提前还贷也可以考虑，持这种可还贷可不还贷意见的有3人；第四种意见是不用太在意银行的加息，现在投资环境还是比较好，他们会考虑将钱全部投入到各种理财渠道当中去，持这种意见的有3人。据《现代金报》

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　　提前还房贷要选对还款方式

　　A.全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。这种方式主要还所欠本金，以后不用还利息；

　　B.部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这种方式所节省的利息较多；C.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小了月供负担，但节省程度低于第二种；D.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这样节省利息较多；E.剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。月供增加，减少部分利息，但相对不合算。

　　提前还房贷流程选择有讲究

　　首先要查看贷款合同中有关提前还贷的要求，如若合同上注明要收违约金(一般银行不收取)，则要准备好这笔违约金；其次，客户向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；然后，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续；最后，客户提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。还款人还要注意带好身份证和贷款卡；如住房贷款需一次还贷结清的，要由本人亲自办理

　　两类人不必急着还房贷

　　中行的理财师认为，如果市民手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，可以选择提前还款。但是有两类人不宜急着还贷：一是如果房贷还款的所剩还款项主要是本金的情况下，提前还贷意义不大；二是如果你有投资创业的其他机会，就没必要提前还贷，因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率，再贷款不划算，或者你有其他投资机会，能拿到超过5%的收益，也没有必要急着还款。据《现代金报》

　　到底是买房好还是租房好？

　　上海楼市进入新一轮“牛市”以来，“买房还是租房”又成为焦点。买房？要背上一大笔债，很多“房奴”被迫成为“啃老族”，非议不小。租房？看着房价一路涨上去，实在怕“踏空”。

　　其实，买房还是租房，这是见仁见智的问题。简单算一笔账，假如买一套100万元的房子，首付60万元，剩下40万元办理商业贷款，分10年还清。这样，贷款利息在15万元左右，再加上税费，10年总支出在117万元左右。

　　而如果不买房，只租房，那手头就有了60万元的流动资金，存银行10年后本息将近100万元。每个月省下分期付款大约4500元，减去房租2000元，节余2500元，10年节余30万元左右。

　　由此，“买房或租房”就能简化成了两个选择———10年后，或是花大约117万元拥有一套房子，或是拥有130万元左右的流动资金。

　　判断优劣的简单方法是，如果10年后，一套100万元的房子能涨到130万元甚至更高，那么买房就比租房划算。反之，如果涨不了30万元，10年后房价甚至比现在还低，那租房就是更好的选择。

　　以上海楼市近几年的走势，“10年涨30万”似乎微不足道。仅在过去几个月，不少房子单价就涨了50%。但这并不意味着，现在买房就一定划算。从长远看，上海楼市怎么发展，宏观调控政策落实后，房价会否有所回落，尚无定论。

　　不能忽视的另一个因素是，选择租房后如果流动资金不存银行，而能找到好的投资方向，那么资金增长的优势就很大。举个例子，去年年底投资开放式基金的“基民”，资产增值的速度，就超过了房价涨幅。

　　影响买房租房的因素，还有很多。这涉及经济政策变化，联系到个人，又要看理财习惯等。买房还是租房，归根到底，还是要结合实际，量力而行。据《新民晚报》