[封面]碧桂园拿地再调查

　　南方周末地产调查

　　□本报记者 苏岭 鞠靖 顺德、长沙、张家界报道

　　■编者按

　　经本报记者再度调查，罗家岗地块疑云散尽，秘密协议真实存在，另一份补充协议也浮出水面。在该地块招拍挂之前已约定土地受让方，土地出让金除上交省政府及缴纳税费后的剩余部分，会以工程款形式返还。

　　经本报记者了解，此种拿地模式在中国地产开发中普遍存在。

　　这样的现实迫使我们思考，国家出台招拍挂的土地管理模式的初衷是保护稀缺的土地资源；地方政府通过“优惠政策”引入大地产开发商是为了激活当地经济，均可谓“其心为民”。但在政策执行中两颗为民之心却成了博弈双方。到底是政策有失，未体现利益平衡的智慧，还是两者本不可调和，需要铁腕高压？

　　这不是一两个案例能回答清楚的。这就是中国的现实，也是中国地产行业充满隐秘色彩的深层原因。本报能做的，依然是坚持新闻人的本分，持续地对中国地产业现状及规则进行调查，让一切呈现在阳光下。在此过程中我们会始终坚守公众利益至上。

　　在本报11月15日《两份“秘密协议”引发悬疑碧桂园被指“零地价拿地”》发表后，围绕张家界永定区政府与碧桂园公司之间的合作，社会公众强烈关注张家界市永定区政府与碧桂园之间是否存在所谓的“秘密协议”和“暗箱操作”，碧桂园是否真的在张家界“零地价”拿地。

　　11月18日，张家界市永定区政府在人民网发布《张家界市永定区人民政府关于张家界凤凰酒店项目有关情况的介绍》，称该地块并非零地价拿地，并且遵循了公开招标程序。

　　此后几天，碧桂园在其网站上发布公告强调对张家界地块已付清全部土地价款，“集团从未曾收受过，并也无任何依据收受张家界永定区政府任何有关该项目的返还款”。

　　众声喧哗中，到底真相为何？南方周末记者分别在顺德、长沙和张家界采访多位当事人。

　　“协议是公开的”？

　　报道发出次日，11月16日，张家界市永定区副区长王章钊和区国土局局长赵云海、商务局局长龚朝明主动要求沟通，一起代表该区政府接受了南方周末记者的电话采访。

　　王章钊称，张家界罗家岗地块的土地储备，是张家界市永定区政府首次向社会公开招标，在《张家界日报》上登了招标公告。

　　要求合作方具备三个条件：较强的资金实力，五星级酒店经营管理经验，体育公园管理经验。

　　该公告刊登日期为2006年9月30日，公告期限为2006年10月1日到12日18时。同年10月10日，高骏公司由杨继东和欧光毅各出资500万注册成立。公开资料表明，杨继东是碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。

　　“招标公告发布以后，有很多人在我们这里了解情况，最后就高骏公司报了名。”王章钊说当时有不少公司打电话咨询。

　　王章钊还介绍，与招标相关的那两份协议“凡是对罗家岗地块感兴趣的都可以看到”。但南方周末记者在当时的所有公开招标文件里均未发现这两份协议。

　　这两份签于2006年10月13日和同年12月16日的协议，内容即如上次南方周末报道的，张家界市永定区人民政府会在收到碧桂园的1.18亿元土地出让价款后，扣除上缴湖南省政府的442.5万元税费，把剩余的款项返还给高骏公司。返还款的名义是转让地块的基础设施、公共配套、体育公园的建设费用。

　　2006年10月13日，成立仅三天的高骏公司，被评审为“有较强资金实力，社会信誉良好”而中标。

　　“不是零地价”？

　　这种拿地行为被国土部中国土地勘测院地政研究中心副主任唐健称为“基本上是零地价拿地”。

　　但张家界市永定区副区长王章钊否定了这一说法。他的理由是在2007年6月5日，区政府和高骏公司还有一个补充协议。据补充协议规定，政府有4100万的土地收益，政府只返还给了高骏公司8％的回报，其他的资金都进入了区政府的账户。

　　如果真有这份补充协议，就否定了此前那两份协议。区政府返还大部分土地价款给高骏公司的情况还成立吗？

　　记者赴张界家索要这份被王章钊认为有利于辨清真相的“补充协议”。永定区法制办主任胡和民提供了该补充协议。

　　记者发现，补充协议中有对厘清真相最为重要的另一条：“甲方同意将该期用地出让过程中进入甲方财政收入中的竞得者上缴的税费、土地出让金上缴省政府的剩余部分与合同书约定的其他税费，投资该地块的水、电、路基础设施和公共配套建设，资金不足部分由乙方支付，乙方同意按上述方法操作。”

　　这一条意味着，政府拥有的“4100万土地收益”，最后都会以“投资该地块的水、电、路基础设施和公共配套建设”的名义，返还给高骏公司。这和最初的两份协议并无本质差别。

　　但胡和民仍否认“零地价”一事：“碧桂园出了1.18个亿，我们也确实收到了，收到后分成两块，一块返还给高骏七千多万，那是高骏垫付的资金，本来应该是政府支付的，现在已经返还给高骏了，剩下的四千多万在财政专户上。”

　　胡和民说的“四千多万”即是补充协议里称的那笔政府土地收益款项。根据补充协议，这笔钱会以政府投资基础建设的名义返还给高骏公司。

　　颇有意味的是，碧桂园内部人士透露，拿张家界的地为湖南省驻广东办事处负责人主动张罗，张家界市领导先后两次到碧桂园集团考察，一如碧桂园在其他省市的情况。

　　“高骏公司与碧桂园无关”？

　　碧桂园并不急于撇清高骏公司与它之间的关系。碧桂园另一位高管的话更是表明高骏公司对碧桂园的依附关系。他说：“连上之前(给张家界地方政府)的七千多万，加土地出让金1.18亿，我们总共出了1.8亿多，一分没有返还。”

　　但张家界永定区政府却称高骏公司与碧桂园无关。为什么当地政府要极力否认两家公司之间的“父子”关系？区政府法制办主任胡和民无意间道出了其中奥妙：“高骏与碧桂园，只要两家分开，不是一家，这个'零地价'的说法就不成立。如果认为他们是一家，而且没有看到这个补充协议，那么认为零地价还是有一定道理的。”

　　高骏公司是注册资金仅1000万的私营企业，在公司成立三天后却能中标，签下的协议强势得令人惊奇。当地政府承认的那两份协议的备忘录的第一条规定，“该地块评估价为9.3647万元／亩，甲方同意该评估价作为该区批准用地出让起始价，乙方予以同意，甲方同意承诺不变该出让起始价。”

　　土地出让起始价为何须土地储备的中标者同意，并要向其承诺不变？

　　“他们担心我们卖的地，如果低于评估价的话，他的投资不会搞定，意味着收不回投资。”永定区国土局局长赵云海如此解释。

　　在2006年12月16日永定区政府与高骏公司签订的《张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议》附件九中，永定区政府还向高骏公司承诺，不得以闲置土地处罚竞得者。但国家法律对闲置土地者要进行处罚有明确规定。

　　“如果这个地出让要求很严，没有人来买这个地，那么高骏公司的投资怎么收回？”这是永定区商务局局长龚朝明的逻辑。

　　依龚朝明看来，附件九中一系列对竞得者的优惠政策亦是从此逻辑出发，“地方政府在这个项目有哪些优惠政策，对竞得者能不能下决心买这块地是非常重要”。

　　“程序合法”？

　　在本报报道之前，2007年7月，湖南省国土资源厅接到有关张家界碧桂园项目招拍挂的不具名举报，知晓了该两份协议的内容。该厅用地处首先进行初步的调查，然后报到执法总队。

　　“刚好总队在张家界调查另一块地，就组织永定区召开了一个会议。由于还有一些基本的事实未调查清楚，这两份协议是否属实，资金是否存在返还，所以未正式立案，在会议上未下结论。加上最近全国土地执法百日行动，全部精力投入其中，(此事)至今还未调查清楚。”湖南省国土资源厅执法总队综合处处长刘细红对南方周末记者说。

　　赵云海却称湖南省国土资源厅认定其合法。

　　在胡和民看来，高骏的介入使土地转让更为规范：“老实说，这样搞我们也觉得比较复杂，原来是如果一个开发商看上了一块地，你就垫资，我们给你征地拆迁，然后出让划拨给你，根本没有分开。这个公司介入之后，我们把它分开了，这个完全符合国家规定，是最规范的操作。”

　　“就算高骏和碧桂园是一家，也是合法的，只要土地出让是公开挂牌就行。法律没有规定不可以这样啊，老子买儿子的地有什么不可以的？”赵云海的语气则更为坚定。

　　国土资源部中国土地勘测规划院地价所副所长赵松接受南方周末采访时称：“这里的关键不是'高骏和碧桂园是不是一家'，而是如果真的存在明暗两个协议，这种行为本身就是违规。”

　　“五星级酒店是张家界的重点工程”

　　引进碧桂园这样的知名企业却遭到诘难，龚朝明感觉委屈。

　　“张家界没有工业，最大的产业是旅游，建设五星级酒店就是重点工程。五星级酒店能解决两千多人的就业，还能带来税收。在它的建设中也要交税。永定区一年的财政收入才1个亿，碧桂园是目前吸引来的最大的投资。”

　　龚明明和永定区政府相关官员考察过四川九寨沟的九寨天堂，那里的效益让他们咋舌。他认为张家界国家森林公园的风景比九寨沟漂亮，罗家岗地比九寨天堂大，暂计划投资10亿的张家界碧桂园五星级酒店的收益应该更好。

　　“此事现经曝光，我们高度重视，准备会同厅里地产处、纪检、监察一起到现场，再进行详细的调查、核查，核实后再决定如何处理。核实后，我们会就有关的情况，通过媒体上，或是有关的形式，向社会公布。”刘细红则表示不会却步在10亿的投资前。

　　本报11月15日的相关报道

　　这就是今年6月5日的补充协议