谁会去推倒楼市“多米诺”

　　本报记者 公培佳 慈 冰 北京报道 王晓晨/摄影 耳东东/制图

　　南美洲的一只蝴蝶扇动翅膀，可以引起西太平洋的一场热带风暴。

　　在中国房地产中介业，一南一北，深圳中天置业和北京中大恒基接连出事，作为最先感知楼市冷暖的蝴蝶，它们已无奈地开始扇动翅膀。

　　楼市变冷了。深圳等地房价加速下跌，全国楼市成交量萎缩；反映在股市上，是地产股领跌。同时，宏观调控还在加码，货币、财税、行政政策轮番上阵，最让楼市“叫冷”的当数银监会“窗口指导”，要求银行惜贷。

　　最新消息是，国家统计局在一份报告中表示，应该采取包括完善住房保障、金融、土地等一系列措施，加强对房地产市场的调控，防止房地产开发投资过热。

　　报告建议，为防止开发商炒地和囤地，建议改进土地使用权“招拍挂”出让制度，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格；建议土地出让金收取，由一次性交清改为逐年征收土地财产税。

　　风雨骤紧。楼市还只是一副多米诺骨牌中的第一张，如果楼市崩盘，直接推向的将是银行业，金融行业引发的危机，进而将顺势推向宏观经济的根基。多米诺骨牌会不会倒下呢？

　　“正进入调整期，但判断房价出现拐点尚早。”全国工商联房地产商会会长聂梅生、住宅与地产研究会常务副会长包宗华和易居中国房产研究院副院长丁祖昱等多位专家接受本报采访时均认为，调控着力点仍是增加供应量、完善保障住房和抑制投机性需求，目标仍是稳定房价。

　　由于结果的严重性，决策者不会希望看到“多米诺”倒下。长城金融研究所所长徐滇庆认为，一旦骨牌倒下，将会引起金融危机等连锁反应，这是谁都不愿意看到的。由此可以分析，并不存在推倒第一张骨牌的外部力量，能推倒这副骨牌的只有市场自身的力量。

　　问题中介一叶知秋

　　深圳中天置业董事长蒋飞的卷款潜逃，引致这家拥有数百门店的房产中介顷刻谢幕；此后不久，北京中大恒基董事长刘益良也因“经济犯罪”被警方拘留。曾经遍地开花的房产中介问题频出，管窥背后却是楼市的秋天。

　　丁祖昱分析说：“靠收取交易佣金生存的中介行业出现资金链紧张，暴露的正是楼市成交量低迷。”而一旦中介出问题，也预示着整个楼市链条的断裂危机。

　　记者在北京、深圳、上海等地调查得知，楼市成交量已是持续两个多月萎缩，尤其是高端房产严重滞销；在深圳等城市，房价已大幅回落。

　　11月28日，北京建国路上一家房产中介的门店里，十几名员工无聊得面面相觑。员工钟小姐告诉记者，他们已连续一个月每天的业务量停留在个位数上。

　　这不是什么特别的个案。据中大恒基市场研究中心监测，11月以来，北京楼市的交易量延续此前的低迷，期房住宅日均签约量每天以100套数量递减；但另一面，房价却仍在坚挺，京城目前新开盘项目和预售项目的均价多在18000元/平米以上。

　　记者在近日走访中发现，北京持续了近两个月的“有价无市”有了新情况：在许多售楼现场，排队买号的现象正在被打折促销代替，位于北京宣武区马连道10号的摩尔酒店式公馆甚至给出了8.82折的优惠。

　　与北京房价暗降不同，广州近1/3的楼盘开始直接降价，深圳房价更是普遍出现了15%—20%的回落。据英联国际不动产最近公布的四季度深圳市民调查显示，居民买房意愿降至历史最低点。

　　市场抛压加政策高压

　　楼市在经历了3年多的飞涨后迎来秋天，显然不是偶然的。

　　记者一直跟踪的炒房者耿怀明坦承：早年进入的炒房资金如今获利丰厚，在感觉到风向有稍微变化时，都会选择抛盘。这是楼市降温的重要原因。

　　事实上，楼市除了感受市场本身的抛压之外，更多的还是遭遇了政策的高压。

　　8月23日，“专业对口”的原国家发改委副主任姜伟新履新建设部副部长，不久之后出台的完善保障住房工作细则表明了调控方向。

　　接下来，直接影响房地产行业的政策在9、10、11三个月货币、财税、行政手段密集连发：提高第二套房贷首付至40%，同时还继续加息、提高准备金率来收缩流动性；国土部发布39号令，清理闲置土地，开展土地执法“百日行动”，发改委严控新开工项目等。

　　“调控两个思路最明显：增加土地供应和完善住房保障制度。”有专家称。

　　目前，银监会还对各商业银行发放贷款进行了“窗口指导”，继续紧缩贷款规模。开发商普遍反映，现在贷款非常难。接下来，限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的“限外令”，也于2007年12月1日起施行。

　　12月初，国务院还将派出12个“规格甚高”的督察组对各地执行国务院“24号文”的情况进行检查。对工作不落实、措施不到位的地区，国务院将进行通报批评。

　　11月25日，北京有八个地块在取得上市交易资格后被北京市国土局“红牌罚下”，成为京城处理拖延土地入市时间的首个案例。与此同时，深圳、广州亦有多宗已批未建的闲置土地遭遇收回命运。收回开发商的“屯地”，既暴露了土地供应量不足的真相，也表明了地方政府紧跟中央风向，“真刀真枪”调控房价的决心。

　　国家统计局最新的政策建议则是从金融调控、土地监管、房屋销售三个方面来一起下手。

　　“宏观调控的累积效应将逐步显现。”银河证券首席经济学家左小蕾说。事实上，调控效应已然奏效，目前的楼市现状就是直接反映。

　　房价拐点或难来临

　　感受楼市寒冷的也许只是开发商，更多购房者看到的是房价回归的希望。那么，房价拐点真的会在调控高压下来临吗？答案也许是并不存在一股推倒第一张骨牌的力量。

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为：“房价有涨就有跌，现在调控政策已经搭建好了，如果深入贯彻执行，北京的房价必将出现拐点。”而徐滇庆的观点则是：“目前还看不到房价下跌的经济学拐点。”包宗华就提醒持币观望的购房人“不要太乐观”。

　　“目前非要说拐点，也仅是由卖方市场转向买方市场的拐点。”北京联达地产总经理杨少锋认为，目前个别城市房价下降很可能只是个案，对于投机性大的城市，三个月之内或会现房价拐点，但居住需求旺盛的市场使得短期之内房价很难下跌。

　　但杨少锋也承认，一旦措施贯彻到位，稳定住飞涨的房价是完全有可能的。虎杰投资首席分析师张寅的观点则是，关键还要看交易量萎缩会持续多久，时间越长，房价大面积松动的可能性越大。

　　“涨得太快了，总要歇歇吧。”依据聂梅生的判断，是投资性购房者的观望心态导致了成交量萎缩，中低端自住需求并没有受到影响，不过目前楼市的确进入了调整期。

　　那么调整之后呢？房价是掉头直下，还是重拾升势？

　　尽管各种观点存在分歧，但近乎一致的分析是：宏观经济已到了一个阶段性高点，楼价难以重演疯狂上涨局面。

　　调控目标：软着陆！

　　要预测房价盘整之后会怎么走，首先可以回答这样一个问题：假如楼市“多米诺”骨牌被顺势推倒，结果会怎样？

　　徐滇庆的回答是“金融危机”。

　　这是一个连锁反应：银行与房地产商、房地产中介有着千丝万缕的联系，一旦房价暴跌，金融系统便会遭殃，继而影响整体经济的健康，当年日本和香港楼市泡沫破灭引发的金融危机肯定是当前的决策者不愿意看到的。从这个角度来看，这也是央行和各大商业银行收紧房贷的初衷。

　　近日，央行公布的《第三季度货币政策执行报告》中指出：房屋贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。这是央行首次对房贷违约风险发出警示。

　　据央行陆续公布的数据显示，近几年，开发商在开发项目中的自有资金占有率呈下降趋势，最近更是从30%左右一度下降到20%。而按照金融业国际惯例的做法应该在40%保险。开发商自有资金偏低，过度依赖银行贷款的直接后果恰恰暴露了银行在整个楼市链条中承担的风险。

　　“如果房价出现下降，银行的房贷坏账将会迅速上升，银行在房地产板块信贷中获得的利润可能损失大半。”中国农业银行高级经济师何志成称，“预计第四季度以后，银行要向不良房贷大量拨备资金。”

　　“调控目的仍是稳定房价。”包宗华认为，楼市软着陆是多方愿意看到的结果。为了软着陆，宏观调控上正侧重抑制投机、投资需求和完善住房保障。

　　徐滇庆则认为，投机需求才是本轮房价飞涨的主要推动力，而居住性需求则在其中被伤害了。相关部门需要对房产交易课以重税，比如增加印花税，来抑制前者，刺激后者。

　　对于这一点，多位业内人士呼吁物业税尽快出台。社科院金融研究所研究员易宪容则希望调控改变以往温和的方式，施以铁腕。据了解，国土部门已在着手研究征收土地增值税相关事宜，具体措施有望在明年开始施行。

　　事实上，政策不仅在抑制内资投资房地产，12月1日实行的新版“限外令”还对外资投资房地产作了限制。另外，完善住房保障建设措施也正陆续出台：11月26日，建设部、发改委等九部门联合发布《廉租住房保障办法》；次日，财政部对其出台的《廉租住房保障资金管理办法》解读时表示，截至2006年，各地账上住房公积金增值收益的80亿元，将全部用于廉租住房保障。

　　对于正常需求和投资需求，政策有保有压。有数据显示，未来5年，政府每年投入数百亿兴建廉租房，并且廉租房和经济适用房占开发总面积的比例将达到70%。另外，记者还获悉，经济适用房管理办法也有望于近期浮出水面，其中会将“有限产权、政府优先回购”等关键点纳入其中。

　　对此，杨少锋认为：“经过漫长探索之后，如今的宏观调控终于号住了楼市病脉。”

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