两年内物管覆盖全市老城区

　　两年内物管覆盖全市老城区

　　市、区两级将共同出资进行环境整治，市本级财政每个小区拨付10万元

　　本报讯 (记者／张睿 通讯员／穗房宣)广州2007年全市老城区物业管理覆盖率已经达到50％，完成了年度任务。记者昨日从广州市国土房管局获悉，2009年要实现全市老城区物业管理覆盖率100％的目标，明年完成75％。

　　此外，市国土房管局拟将物业服务企业的资质审批、年度检查等业务委托各区分局办理，通过扩大基层单位的权限，以加强监管。

　　重点

　　631个社区

　　根据市建委统计，除花都、番禺、南沙、萝岗区外，广州市各区共有社区1174个，扣除城中村社区264个和新建商品房社区279个，共有老城区社区631个。

　　去年底，市政府出台了《印发关于加快推进老城区物业管理工作方案的通知》，明确推进老城区物业管理工作应以这631个社区为重点。而物业管理区域的认定方案为：建筑面积在10万平方米以上的小区；可形成封闭或半封闭、相对独立的小区；可形成以党政机关、企事业单位、大专院校等为主的小区；以自然道路、社区分界，形成有一定人口、户数、面积规模的小区。

　　模式

　　简易管理：不以营利为目的

　　专业管理：条件成熟小区实施

　　按照制定的方案，老城区的小区将分步实施物业管理。具体根据物业管理区域的规模、配套设施设备的完善程度、居民对物业管理消费的接受能力、管理成本等因素，选择实施简易社区物业服务或专业化的物业管理。但最终要朝物业管理社会化、市场化和专业化的方向进行。

　　据介绍，简易社区物业服务由街道或社区居委会负责组织实施。可以由小区内失业下岗人员、“4050”人员、领取低保人员和离退休人员组建社区服务组织，也可以委托专业服务企业，服务内容以社区秩序和安全维护、环境卫生保洁为主。简易物业服务不以营利为目的，其资金主要来自业主、使用人交纳的服务费及利用共用场所经营所得的收益，对部分低收入家庭，经街道批准给予减免服务费。资金管理工作由街道、社区居委会或社区服务组织负责。资金应用于社区物业服务，盈余部分可用于共用部位、共用设施设备的维修。

　　而专业化的物业管理则适合于条件成熟的物业管理区域。可以按照有关规定在小区内召开业主大会，成立业主委员会，然后由业主大会通过招投标的方式，选择物业管理企业，以微利为原则，签订物业管理服务合同。物业管理服务收费标准执行政府指导价，原则上只下降，不上浮。

　　据悉，广州市、区两级将共同出资进行环境整治，市本级财政按每个小区10万元的标准拨付，区财政的整治资金按计划同步投入。

　　培训

　　累计已培训1900多人次

　　按照部署，在2007、2008年全市老城区物业管理覆盖率分别达到50％、75％，2009年实现全市老城区物业管理基本全覆盖。目前，今年的工作任务已经完成，总任务量还剩下50％。

　　按照市政府部署，老城区的物业管理工作，由市国土房管局牵头指导多部门配合推进。全市整治、改善旧居住小区环境工作由市城管办牵头负责；在整治基础上引进物业管理工作由各区政府总负责，具体以街道为单位，由各街道分工负责。

　　今年以来，广州各区都开展了老城区物业管理工作的政策指导和人员培训。累计已对海珠区、番禺区、天河区、白云区、黄埔区街道、社区从事物业管理工作的干部、业主委员会委员培训1900多人次。

　　声音

　　老城区引进物管难处多

　　市国土房管局物业管理处相关负责人指出，由于老城区的物业基础设施差、配套缺失、硬件条件跟不上，因此在维修护理上要下大功夫。但从居民的生活水平以及承受能力来看，不少老城区的物业管理还是以简易型的物管为主，这样导致专业水平低，对物业的维护保养难以到位。

　　另外，因为担心物业管理公司进驻老城区小区后由于亏损而又退出，因此目前基本是顺其自然，有条件和能力的小区就聘请专业的物管，条件不成熟的就“简易管理”，家里条件差的家庭有钱出钱、没钱出人。关键是让居民感受到物业管理的好处，他们就能较为容易地接受。

　　建议

　　划出“片区”引入物管

　　广州新世界物管公司副总经理马悦指出，目前物业管理不愿意进入旧城区的根本原因，就在于入不敷出导致亏损。“由于老城区的房屋硬件条件、配套设施都较差，一般是按照三级收费标准，物业管理费最多收取0.3－0.4元／平方米，但也正是因为基础设施差，物管的成本也达到了0.5－0.6元／平方米。加上老城区的小区一般都较小，难以形成规模效应，更难降低成本。”

　　为此，他提出建议，政府是否能够将位置相邻的一些小区集中在一起，以“片区”为单位，用招标的形式引入物业管理公司进行专业化管理。一方面能形成规模效应，降低成本；另外一方面能提供更为丰富的物业管理服务内容，让居民不要觉得物业管理就是倒垃圾和设保安那么简单，这样能够促进物管公司和老城区居民双方的积极性，从而形成双赢局面。

　　除此之外，希望政府加大引导，转变老城区居民改变传统的观念，逐渐接受“付钱买服务”的现代化物业管理方式。