去年武汉房价上涨过快

　　■《2007年武汉房地产市场运行情况通报》 昨日公布，外地人口购房投资助涨房价

　　■去年房价涨幅透支上涨空间，预计今年楼价涨幅不大

　　武汉市国土资源和房地产管理局联合统计部门昨日公布《2007年武汉房地产市场运行情况通报》(以下简称《通报》)。

　　通报分析，2007年的武汉商品住房价格走势主要分化为三个阶段：一是平稳阶段。1－3月，武汉市商品住房价格环比分别为2.7％、1.1％和-6.1％；二是快涨阶段。4－10月，武汉市商品住房价格呈较快上涨趋势，期间月平均环比涨幅为4.8％，净涨230元/平方米。三是盘整阶段。11－12月商品住房价格涨幅回落并有短期下降趋势，环比分别为1.8％和-0.2％。

　　整体来看，去年武汉的房价上涨过快。相关部门分析，供求矛盾对房价上涨产生一定影响。

　　住房价格总体涨幅较快

　　据房管部门的统计，2007年武汉市商品房综合销售均价为4706.26元/平方米(不含新洲、蔡甸和汉南区)，同比增长17.8％。其中，商品住房销售均价为4518.17元/平方米，同比增长24.7％；每季度商品住房销售均价分别为3817.10、4160.37、4698.56和5331.13元/平方米。房管部门相关负责人表示，2007年，住房价格总体涨幅较快。

　　存量房也开始急速上涨。数据显示：存量房综合交易均价为3052.68元/平方米，同比增长16.5％。其中，存量住房交易均价为2941.2元/平方米，同比增长21.9％；每季度存量住房交易分别为2654.59、2863.62、2983.97和3187.11元/平方米。

　　“这反映了存量住房市场中，交易成本大幅增加。同时，受商品住房价格涨幅的影响，致使相当部分存量住房待售者观望心态加重，捂房待售和抬高房价，从而导致存量住房价格增幅明显，同比增长21.9％。”相关负责人说。

　　“供求矛盾对房价上涨产生一定影响。”对《通报》总结，2007年武汉市商品住房新增供应套数为10.05万套，登记销售套数为11.28万套，供销比为0.89：1，商品住房供求矛盾仍较突出。

　　楼市供应面临三个“瓶颈”

　　通报表明，武汉楼市在供应方面，面临三个“瓶颈”。

　　首先，是土地方面的。随着中心城区土地稀缺性逐渐显现，土地供应量相对减少。

　　其次，商品住房套型结构的调整和新开工项目的严格审批，影响了商品房项目的建设进度，及后续的商品住房供应。据了解，2007年武汉市房屋竣工面积为933.37万平方米，其中，住房竣工面积为811.62万平方米。而同期，武汉市房屋施工面积为3195.41万平方米。

　　最后，受被拆迁人货币补偿期望值高，以及安置拆迁户的房源较少等因素的制约，导致武汉市商品房项目征地拆迁工作难度不断加大，影响了房地产开发项目的启动，增加了商品房项目的建设成本。

　　住房需求助涨房价

　　“市民对住房需求量较大，直接拉动了住房消费。”武汉市房管部门介绍，2007年武汉市商品住房销售面积为1069.89万平方米，同比增长17.7％，套数为112794套，同比增长31.8％。存量住房成交47448起(不含房改出售公房)，面积为409.93万平方米，同比增长11.8％。

　　随着武汉城市圈建设的推进，外地人口在武汉市就业居住和投资置业，也加大了住房需求。相关数据显示：2007年省内城市和省外在武汉市住房的购买力进一步增强，购房需求比例分别比去年增加了2.44和0.75个百分点。

　　同时，商品住房的保值增值与现实效益的凸现，也引发了市民投资性需求快速增长。

　　据介绍，旧城改造力度的加大，增加了部分刚性住房需求的增长。据统计，2007年实际动迁户数1.79万户，其中80％以上市民购买了商品住房和存量住房。

　　尽管紧缩的税收和信贷政策，遏制了投资性住房需求，但也在一定程度上抑制了存量房和房屋租赁市场的发展，致使住房需求过于依赖新建商品住房市场。

　　2007年武汉市住房建设无论从规划、设计、建设、配套，还是科技含量等方面都有了进一步的提高，加大了住房的建设成本。特别是贯彻国家住房性能认定标准，实施强制建筑节能材料等项目的建设，全面提高了住房的内在品质，也增加了商品住房的建设成本，带动了商品住房价格的上涨。

　　去年武汉楼市运行特征

　　据《通报》分析，去年武汉楼市运行特征可以总结为五种。

　　(一)房地产开发投资增幅平稳。去年与2006年相比仅增长了2.7个百分点。

　　(二)商品住房市场需求旺盛。纵观全年，商品住房需求量主要集中在6—10月，期间销售登记套数合计约占全年的50％。

　　(三)本市居民仍是市场消费主力。本市居民购买商品住房套数占总销售登记套数的比例为59.49％，外地购房者占0.2％。

　　(四)小高层和高层是主流。新增商品住房中，小高层和高层共占到82.84％；在商品住房销售登记套数中，小高层和高层分别占33.79％、48.68％。

　　(五)中小户型是需求主体。据统计，120平方米以下的商品住房销售登记套数占总销售登记套数的57.46％。其中，90平方米以下户型的商品住房销售登记套数占27.46％。

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　　中低收入家庭住房供应不足仍然突出

　　“中低收入家庭住房供应不足的问题仍然突出。”《通报》指出，近两年武汉市虽然加大了经济适用住房建设的力度，但短期内经济适用住房上市还仍显不足。

　　截至去年，全市取得经济适用住房购买资格的家庭达4.5万户，但上市销售的经适房套数仅占符合购买资格户数的1/3。

　　此外，租赁型住房保障政策尚未出台，使相当部分无力购房的住房困难户和被拆迁的困难家庭、进城务工人员暂时难以得到及时的住房保障。

　　同时，由于存量住房市场中的供应量有限，难以全面保障中低收入和拆迁家庭的住房需求。因此，促进存量住房市场的活跃，有效衔接好一、二级住房市场的供应，畅通多种供应梯次渠道，也应成为解决中低收入家庭住房需求的重要工作。

　　房地产市场秩序有待进一步规范

　　据了解，去年，武汉市虽然加大了对房地产市场秩序的整顿力度，但房地产企业的经营行为尚待规范，交易环节违法违规的问题还比较突出。主要问题有三个方面：

　　一是少数房地产开发项目受资金、市场的影响，采取分期开发模式、延缓开发进度、推迟开盘时间、拉长销售周期、违规收取定金。

　　二是少数房地产经纪机构通过咨询费、代办费或看房费等形式超标收取中介费，或逃避存量房交易结算资金监管赚取差价。

　　三是市场中以短期投资为目的的购房者，为了规避税费成本，争取利益最大化，采取各种违规方式，隐瞒真实目的，转让期房。

　　去年宏观调控政策

　　实施情况

　　一、住房供应结构。

　　武汉市分别在土地出让、规划审批、建设许可环节上严格审查，形成联合审批的工作机制。

　　二、保障性住房建设力度。

　　去年下达经济适用房建设目标341万平方米，并已全部开工建设。同时，实现了人均住房建筑面积10平方米以下低保家庭租金补贴应保尽保。

　　三、“双竞双限”项目的土地供应。

　　推出了6宗约80亩“限房价，限户型”的普通商品住房用地。明确规定项目平均销售价格的最高值。限价后的销售价格，较同地段商品住房低20％-30％。

　　四、整治房地产市场。

　　·对全市1218家房地产开发企业和705家经纪机构的自查自纠工作。

　　·相关部门联合组织了21次重点检查，取缔无证照经纪机构经营网点36户，查处经纪机构违规收费5起。

　　·受理市民投诉房地产开发企业及经纪机构违规案件528件，已处理办结490件。

　　·11月起，启动了存量房交易信息上网公示、合同网上签约备案和资金监管工作。

　　·严格对房地产市场价格监管，明确规定商品房销售实行明码标价和“一价清”制度，要求开发企业价格变动必须公示。

　　五、落实信贷调控手段。

　　严格执行了住房信贷调控手段。贷款重点支持符合市场需求的普通商品住房和经济适用住房项目。

　　■ 预测 ■

　　今年楼价不会像去年那样疯涨

　　“随着供需关系的逐步协调，今年武汉楼市肯定不会出现去年的疯涨，但也不会一泻千里。”中国指数研究院华中分院院长朱戈分析。

　　去年末，武汉房地产开发协会聘请了14位行业内专家，对今年的武汉房价走势进行了预测，结论是：“总体平稳，局部区域不排除出现上下波动，但波动的幅度不会过大。”

　　同时，专家们认为，去年武汉房价涨幅过大，透支或预支了今后一段时期的房价上涨空间。

　　本组稿件 本报记者 屈虹晖

　　通讯员 谢平