[时局·天下]“让低收入者拥有自己的住房”

　　美国次级贷款的另一面

　　“让低收入者拥有自己的住房”

　　洋悟运动

　　□本报特约撰稿 陆乐 发自美国圣地亚哥

　　一场次级贷款风暴冲击了美国经济，亦波及全球金融市场。在我们因股指陨落咋舌，并责怪次级贷款制度之余，也不可回避的是，次级贷款制度与美国鼓励私人购房的住房政策紧密相关，并的确曾帮助不少美国穷百姓解决了买房难

　　南加州的圣地亚哥市，单亲妈妈格林尼斯在Vons超市当收银员，一小时挣11美元，年收入大约两万美元。圣地亚哥的房价高居美国大城市前列，一幢150平方米左右的普通二层住宅，大约在40万－80万美元之间。也就是说，格林尼斯至少需要不吃不喝20年，才能买下这样的住房。

　　格林尼斯并没因收入拮据，被迫搬出繁华城市，或者和女儿、母亲挤在某个阁楼里。她享受美国政府给低收入者提供的租房补贴券，住一个两卧室的公寓。这住处的位置好、社区好，房租高达2000美元，但她只支付大约550美元，余下的由政府管。根据美国住房与城市发展部(HUD)的政策，凡家庭收入未达到所在地区家庭收入中间值的80％的，可申请住房补助。补助的方式通常有两种：一种是直接向低收入家庭提供廉价的公共住房，另一种更常见，就是发放租房券，享受补助的家庭须拿出家庭总收入的30％支付房租，余下部分用住房券来补足。

　　这一政策背后的理念是：当一个家庭的住房支出超过总收入的30％的时候，就是一种过度负担，政府必须施以援手。

　　政府帮着交首付

　　位于华盛顿第七大街上的美国住房与城市发展部(简称HUD)，其主要职责就是帮助格林尼斯这样的低收入者实现住房“美国梦”的联邦部门。它的主页上明确写着：“帮助中低收入的美国人成为房屋拥有者，是全国性的首要任务，尤其是那些首次买房者和少数族裔。”HUD的主旨，就是为普通美国人尤其是低收入者提供“负担得起”的住房。

　　HUD的前身是联邦住房管理局(简称FHA)，就是为拯救上世纪30年代低迷的美国房市而生的。当时，房地产业一片萧条，200多万建筑工人失业。房屋贷款利率高、首付也高，如此高门槛之前，仅有40％的美国人拥有自己的住房。

　　在“居者有其屋”的理念下，FHA应运而生，由国家出面，专门为低收入者提供住房贷款保险。在此政策下，低收入者的购房首付可以从一般的20％降到房价的3％，大大提高了低收入者、包括刚参加工作者的购房能力。1965年，FHA被并入HUD。

　　根据HUD提供资料，该机构自1934年以来，至少为3400万私人住房提供了房屋贷款保险。它和租房补贴一起，构成了HUD“可负担住房”政策的核心，在此影响下，美国的私人住房拥有率提高了近30个百分点，目前，美国大约有68.1％的家庭拥有自己的住房。

　　对于在Vons超市打工的格林尼斯来说，离开政府补贴的公寓，买下自个的住处，也并非白日做梦。作为低收入者，她可以享受政府提供的购房优惠，比如减免十年内个人所得税，甚至可以理直气壮地要求美国政府帮她交首付。根据2003年布什签署的有关法案，凡有能力支付月供、但无力承担首付的美国家庭，均可向政府申请一笔特别资助，甚至包括办理房屋过户的相关费用。

　　为次级贷款危机埋下伏笔

　　一所房子几十万，绝大多数美国人都要贷款才能买得起。即使能一次付清，购房者也往往会申请房屋贷款，剩下的钱可以留作其它投资。因此，一个健康、稳定的信贷系统几乎涉及到每个私人购房者。HUD作为政府部门，虽然自己不建房，也不直接向私人提供贷款，但是它设立政策和金融杠杆，鼓励并规范全国上千家的私人商业银行向买房者提供首付和利息合理的贷款。

　　上世纪30年代，联邦政府设立了12家“联邦家庭贷款银行”，负责发行专门债券，筹集资金，再把这些资金以低息贷款的方式借给全国数千个私人银行，让他们向个人发放房屋贷款。如今，这一体系每年向美国家庭提供数十亿美元的低息资金。

　　贷款利息降了，首付降了，对买房者来说当然是好事。但是，银行贷出去的款往往是十几年到三十年的周期，为了保证商业银行有持续、充沛的贷款发放，联邦政府又成立了Fannie Mae(房利美)和Freddie Mac(房地美)，它们从银行手里购买房屋抵押贷款，打包后变成债券出售，从而实现资金的迅速回流。这种资产金融化的手段，成功地推动了美国房地产市场的发展，却也为现在的次级贷款危机埋下了伏笔。

　　危机如何逐步被放大

　　数年的低贷款利率，加上民众对房屋升值越来越高的期待，过去十多年来，美国房市持续走热。许多地方的房价翻了一番，尤其是2000年后，房价几乎上涨了50％。比如在美国房价最高的地区旧金山湾区，一幢普通的两层别墅价格高达八十多万美元，而在这一地区担任小学老师的年薪不过五六万美元，即使夫妻双方都工作，也无法负担。

　　看到房地产市场一片火热，许多银行和贷款公司为争取客户，放宽贷款条件，甚至“不查收入，不查资产”。低收入或信用欠佳者都可以获得贷款，如果他们无力还款，甚至可以通过自己房产二次抵押，来偿还月供，此类贷款就是风险较高的“次优抵押贷款”。到了2006年，长期贷款利率上涨，借款人还贷压力骤增，有些人开始无力每月偿还贷款。

　　“人们想不到两年后贷款额会增加，”可靠贷款中心华盛顿办公室主任艾里克·霍尔伯林说，“许多情况下，贷方不考虑借款者是否具有偿还能力。”

　　据美联社报道，2007年大约有220万美国人面临无力还贷、被银行收回房屋的危险。尤其是那些忍不住诱惑、加入“炒房族”的低收入美国家庭，他们不幸地接过了市场的最后一棒，不仅没有赚钱，还背上巨大的债务。“这就像游戏一样。在前面和中间的人才会赚钱。最后面的人不光不能得利，而且还要承担不属于自己的责任。”他们中的一位感叹说。

　　在最初，作为一种金融创新的产物，美国的次级贷款的确帮助不少人住进“安乐窝”。今天，谁又能想到，这也酿成了举世皆惊的金融灾难。