政府监管“问题房产”缘何有心无力

　　天津一小区入住近两年突显八大问题 但开发商房子照卖有关部门无奈

　　本报记者 郄建荣

　　导读

　　高档服务、富人社区……冲着这些诱人的承诺买了天津海逸长洲楼盘的一些业主，直呼上当。

　　在天津市建设委员会的一份会议纪要里，记载着海逸长洲一、二期的八大问题：不通煤气、供热问题、空调机外挂导致噪声问题、准入证核发问题、拿不到产权证问题……

　　“问题房产”的通病几乎全都“缠”上了海逸长洲。房地产主管部门虽然想尽办法帮业主们解决问题，但是，对照现行法律法规的规定，他们却因为“要砍刀却不好下手”而非常头疼。

　　腊月二十八，入住将近两年，天津市海逸长洲的业主们终于用上了煤气。这天一大早，业主李女士便打电话告诉记者，他们打算春节后专门去感谢天津市建委。“如果不是他们向开发商施加压力，煤气根本不可能通”。

　　煤气虽然通了，但曾与开发商就海逸长洲问题进行过多番交涉的天津市建委的有关负责人仍忧虑重重。

　　这位负责人告诉记者，业主们反映的海逸长洲的问题大大小小共涉及八个方面，目前，虽然煤气通了，但是其他问题还在协调处理中。“监管部门虽然掌管处罚大权，但是，由于开发商屡打‘擦边球’，我们很无奈。”这位负责人说。

　　业主呼声

　　入住近两年八大问题未解决

　　“世界级群岛富人区”、“国际化天津城市象征”，这就是天津融创置地有限公司精心打造的拥有“六星服务”的“私属领域”———海逸长洲。

　　春节前，记者来到海逸长洲。在院子里转了半个多小时，却没见到一个业主。记者看到，许多房子没装修就贴上了出租或出售的小广告。

　　“一期的房子卖是卖出去了，但是，实际入住率不到50%。”海逸长洲物业管理部的一位女士告诉记者。

　　“30万平方米的水上高尔夫球场，20万平方米的国际游艇俱乐部，36000平方米的湖心五星酒店，18000平方米的码头休闲商业，赛马俱乐部、世界各牌、名店、户外温泉、国际贵族双语基地……”就是这些让人对未来美好生活充满无限遐想的广告语，使得海逸长洲业主们用尽一生的积蓄买了这里的房子。

　　2004年花巨资买了海逸长洲一期的张女士气愤地对记者说：“我们在这个‘世界级群岛富人区’住了将近两年，不但拿不到房产证，还一直都是用电磁炉做饭的。”

　　据部分业主代表反映，他们是在2004年买的海逸长洲一期期房，一期的正式入住时间是2006年5月30日。“当时的均价将近6000元一平方米，在天津市差不多是最贵的了。”张女士说，贵是贵了点，但如果能像广告上说的那样，也算是物有所值了。

　　“2006年5月30日拿了钥匙以后，我们才感觉上当了。连当初的设计规划都改了。窗户变小、房子漏水，至于广告上宣传的那些，更是子虚乌有。”业主王先生说。

　　业主们告诉记者，按照开发商与海逸长洲二期业主签订的购房合同约定，2007年6月30日是二期交房日期。“到了这一天，我们发现，海逸长洲二期许多工程还没有完成，房屋也根本没有经有关部门验收。”业主李女士说。

　　据业主们反映，从去年7月开始，他们就与天津有关房地产主管部门交涉，要求解决海逸长洲的问题。

　　在天津市建设委员会的一份会议纪要里，记载着海逸长洲一、二期的八大问题：不通煤气、供热问题、部分楼层中单元门外开影响消防安全问题、空调机外挂导致噪声问题、房屋细部维修问题、准入证核发问题、一期窗户变小问题、拿不到产权证问题。

　　监管部门

　　问题确实存在但“砍刀”不好下

　　据了解，按照监管部门的分工，核发房产证归国土部门管。

　　就海逸长洲业主特别是一期业主入住近两年拿不到房产证的问题，记者采访了天津市国土资源与房屋管理局权属处和房地产处的有关负责人。

　　权属处有关负责人表示，海逸长洲项目确实存在虚假宣传等问题。“但这不归我们国土房管部门管，属于工商部门查处的范围。”这位负责人说，海逸长洲业主拿不到房产证从土地审批环节未发现严重问题。据他介绍，开发商在施工过种中，擅自变更了设计，有关部门在验收时，发现楼盘跟规划设计不一样。他说，规划部门不得不重新审查。

　　这位负责人说，到了2007年12月，开发商才把有关手续备齐，测绘部门才开始进行房屋测量登记。房地产处有关负责人告诉记者，根据法规规定，房屋没有测量是不能核发房产证的。

　　这位负责人认为，按照有关法律的规定，海逸长洲的问题，国土房管部门没有处罚权。

　　在天津市建委，记者采访了曾多次接待海逸长洲业主信访的有关负责人。

　　这位负责人告诉记者，按照天津市的有关政策规定，开发商在开发建设商品房过程中，应配套建设煤气调压站，有了调压站，煤气公司才通气，否则会存在安全隐患。而海逸长洲一期煤气调压站根本就没建，二期设计建在三期里。他说，这是不通煤气的根本原因。

　　“海逸长洲的问题确实令我们头痛。”天津市建委房地产处有关负责人告诉记者，海逸长洲二期业主曾找到建委，主张二期房子不具备入住条件，要求建委不给开发商开具“准入证”(按照天津市有关房地产法律法规规定，开发商如果拿不到准入证，房屋是不能入住的)。

　　“开发商该提交的书面文件都提交了。我们进行的是书面审查，开发商只要书面文件备齐全了，我们不能不给人家开具准入证，否则，开发商可以告我们不作为。”这位负责人说。

　　他认为，海逸长洲确实存在问题，但是，如果对照现行法律法规的规定进行处罚，又面临着“不好下砍刀”的问题。这是因为，开发商打了法律的“擦边球”。“依照现有法律法规规定，按照哪条处罚都够不上，我们能做的只能是在已建立的开发商信用档案里，给这家公司做上‘劣迹’记录，并加大对他们的监管。”这位负责人说。

　　就海逸长洲业主反映的问题，记者曾到天津融创置地有限公司联系采访但被拒绝。

　　全国通病

　　症结在于联合监管机制有缺口

　　据了解，一个房地产项目在开发过程中涉及到多部门监管。其中，既有土地、建设、规划、消防等政府职能部门，又有建设监理、煤气公司、市政管道等拥有不同行业专业资质的非政府部门。

　　“在房地产项目的整个开发过程中，各个部门职能不同，其所负有的监管责任也不同。”天津市国土资源与房屋管理局房地产市场处的一位负责人表示，各部门之间应建立起相互沟通的联合监管机制，就像一个圆圈，最终应该闭合，监管才不会有漏洞。但事实上，这个圆圈并没有闭合。现实中往往是你管你的，我管我的，互相通气不够。

　　她认为，就天津而言，现有的法规、政策已经比较健全，问题出在协调监管上。“协调监管是个大问题，政府部门应研究怎么协调监管。”她说，协调监管不力的问题不仅在天津存在，在全国也是通病。

　　抛开个案，着眼于全国，中国政法大学经济法研究所副所长、经济法副教授赵红梅认为，目前，法律缺失不是大问题，关键是执行问题。对于“劣迹”开发商，包括专打“擦边球”的开发商，“政府监管部门应该拿出对策”。

　　赵红梅在接受记者采访时说，业主与开发商的纠纷大多都是由于开发商规划设计方案随意变更、房屋质量不合格、配套建设不完善等问题引发的，出现这些问题后，特别是业主到职能部门投诉这些问题以后，职能部门往往给业主支招“还是跟开发商打官司吧”。“对于专打‘擦边球’和‘劣迹’开发商的监管，职能部门应该力戒定位含糊、态度不明朗。”

　　“许多人都有一种认识，认为开发商与购房者之间的冲突都是平等民事主体之间的民事纠纷。”赵红梅认为，实际上，购房者是消费者，是经济弱者。单纯靠他们自己的力量，在问题出现、纠纷产生后，通过与开发商打官司的方式维权，在许多情况下根本解决不了问题。

　　业主李女士告诉记者，就海逸长洲存在的问题，业主们整理了一大堆材料，其中的一些材料还进行了公证。但他们始终不敢选择诉讼这条路。“官司我们打不起。”她说，不仅是官司的结果无法预料，就是时间也赔不起。

　　“如果楼盘都烂尾了，开发商跑了，官司还怎么打？”赵红梅说，我们国家在立法中设计的很多制度，都是通过政府的主动干预来规范开发商的行为，以防范开发商“作恶”，进而保护购房者的合法权益。

　　赵红梅认为，在房地产市场的监管过程中，政府部门扮演什么角色非常重要，因此，政府部门应该找准监管位置。

　　编辑手记

　　报道中所反映出的问题，全国各地的房产开发中几乎都存在，却一直难以解决。

　　其实，问题难解的关键是各方是否想清楚了“从谁做起”：在开发商打“擦边球”时，不同监管部门不能一味强调权限不同，择清自己的责任，应联手其他部门堵住监管圆圈的缺口；开发商不要再继续用美丽的谎言网罗一个又一个业主，应该以诚信作为经商的前提。

　　一句话，人人“从我做起”，问题就好解决了。