早报调查：沪上新开楼盘一半都在“明折暗降”

　　早报记者 梁文汇 刘秀浩 实习生 陈玺撼

　　

　　市民正在展览中心参观上海房交会。早报记者张栋图

　　13楼盘过去的2月份，整个上海楼市新推的住宅项目仅13个

　　6楼盘短短的一个月，有促销打折信息的楼盘数就有6个

　　万科在元宵节的一日“打折促销”，似乎成了推倒整个上海楼市价格下调的第一张“多米诺骨牌”。而推动新盘“多米诺骨牌”倒塌的并非市场此前所预想的“拐点说”，真正让开发商不得不“明折暗降”的，其实是紧张的资金链和迫切的资金回笼需求。

　　早报记者近期对沪上2月新推以及3月预推的几乎所有新盘一一调查，结果显示，多达11个住宅项目或明确表示降价促销，或暗暗调低了售价。在这11个住宅项目中，6个是2月份已经开始销售的，5个是即将在三四月开盘的项目。

　　6个项目，这个数字听起来似乎并不是很多。但是如果对比2月份新推的楼盘数量，降价促销的楼盘的比例或许高得有点惊人。

　　记者根据网上房地产每日新盘预告的信息统计，在刚刚过去的2月份，整个上海楼市新推的住宅项目仅有13个。而记者通过调查发现，短短的一个月，有促销打折信息的楼盘数就有6个，几乎占了所有新推楼盘数量的一半。

　　如果算上2月份已经在媒体广告版面上大肆造势的预推楼盘，2月份的促销楼盘数量几乎已经赶上了新推楼盘数量。

　　明着打折

　　上海青年城“ 一次付清价格好商量”

　　2月28日，松江区九亭板块的上海青年城对其新推房源打出“精品折扣价”促销广告。广告中称，仅19号楼1104室一套49.95平方米就售价63.5万元。

　　该项目售楼处工作人员告诉记者，该项目原来的销售单价1.4万元/平方米。广告中那套折扣房源相对于原价9.75折。

　　“（开发商）急着回笼资金，现在只要看房后，5天内签约的，都可以享受9.75折。如果一次性付清房款，就更优惠，可以享受9.25折优惠。”在记者进一步追求是否可以有更多优惠时，售楼处工作人员表示。

　　“现在折扣不一定，如果你真的感兴趣，过去看房，看完满意了，价格都可以谈。”售楼处工作人员急切地向记者表示。

　　点评：与上海青年城类似的，在广告中明确打出折扣的，还有南汇绿洲康城，该项目称，有意向的客户可携带身份证明，前往接待中心进行购房VIP卡的办理，凭VIP卡可享受购房98折优惠。上海中原地产研究咨询部副经理马冀表示，目前很多楼盘对于可以一次性付清房款的购房者在价格上都有优惠。原因是，开发商希望可以最大限度地回笼资金。

　　中远两湾城 折扣比广告还要大

　　中远两湾城是几乎所有上海人都耳熟能详的一个楼盘。这个楼盘项目位于普陀区中潭路。与同位于内环内的其他楼盘相比，这个楼盘价格上的优势让它一直受到很多投资者和购房者的追捧。今年1月份，该项目四期璀璨天城D、E两座新推房源均价2.3万元/平方米。

　　2月22日，该项目开发商打出广告称，璀璨天城D座其中一套房源以最低价22379元/平方米销售。

　　昨日，早报记者以普通购房者身份向该项目售楼处咨询时却惊奇地发现，该项目目前最低售价已经低到21000元/平方米，而最好的楼层也只买到22500元/平方米，比前期的均价降低至少500元/平方米。

　　“听说这个项目只有一套最低卖22379元/平方米，我现在想买，卖掉了吗？”记者向售楼人员询问。“有啊，10楼附近的都是这个价格。最好的楼层也只贵200元/平方米。”售楼人员告诉记者。“那比这个更便宜的有吗？”记者进一步问道。“有！现在最便宜的不到21000元/平方米。”售楼处人员表示。目前该项目还有100多套房源在售。

　　点评：佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，一些“自恃身价”的楼盘，在广告中抛出只有一两套房源低价抢购的风声吸引购房者。其实，在售的大部分楼盘都已经与这一两套一样降低了价格，甚至更低。与中远两湾城类似的楼盘还有宝山罗店板块的美兰湖颐景园等。

　　暗着降价

　　现代华庭 销售价格悄悄下调

　　与前面一些楼盘明目张胆的“折扣”不同的是，一些项目在购房者前去咨询时并不愿意承认自己降价，也没有任何的促销举动。但是，记者调查发现，这些楼盘新一期楼盘相较此前的楼盘，已经悄然降价。

　　位于青浦区的别墅项目现代华庭，1月份销售均价为7000元/平方米。2月28日，该项目在媒体上打出大幅广告称，将于3月8日推出新一批房源。售楼处人员在接受记者采访时表示，3月8日推出的这批房源，销售均价仅为6000元/平方米。新一批房源不仅没有上调价格，较之1月份的销售均价反而降了1000元/平方米。

　　同样暗暗降低价格的还有开打折先河的上海万科房地产集团有限公司。该公司旗下的万科四季花城预计将在一个月后开盘，推出90平方米小户型楼盘，每套定价90万－116万元。以此价格计算，单价在1万元/平方米~1.29万元/平方米之间。

　　这一楼盘之前推出的一批房源销售均价已经达到了1.2万元/平方米，最高销售价格接近1.4万元/平方米。以最高销售价格计算，与前一批楼盘的销售价格相比，未来新推楼盘的售价相当于打了9.2折。

　　点评：仲量联行亚太区董事陈立民表示，对一些分期分批次推房源的项目而言，直接打折促销将会引发前期业主的不满。迫于销售压力，他们只能悄悄地降低售价。

　　金地格林世界 买200平米送140平米

　　虽然没有直接降价，但一些楼盘利用赠送大量不记价格面积的形式进行销售，客户购买后，以实际获得产品面积计算，会比销售价格便宜一大块。

　　位于嘉定南翔镇的金地格林世界，3月推出一小批联排别墅。楼盘打出了“超值超质”的概念，售楼人员介绍说，推出的面积208平方米的联排别墅实际可用面积超过340平方米。

　　其中包括一个南庭院一个北庭院、一个中庭、两个露台、一个小阳台、一个室外停车位等都不计算面积，免费赠送，这些赠送部分总面积达到了136平方米。也就是说，购房者花买208平方米房子的钱，实际可以买到342平方米的使用面积。

　　销售人员表示，楼盘销售价格20000元/平方米～23000元/平方米。算下来实际价格不到15000元/平方米。而此前楼盘12月份推出房源时，销售人员对外报价20000元/平方米～24000元/平方米。

　　点评：金地上海公司市场营销部经理康家东指出，在长期看好的情况下，公司不会作出逐步调低房价的计划，但是在适应公司财务状况的情况下，为加快销售进度，不排除会作出一定名目的促销活动，促销活动会以各种形式推出，比如节日期间的特惠，赠送面积，赠送物品，特定客户的优惠等等。

　　记者观察

　　国内地产行业面临

　　史无前例群体性资金困局

　　早报记者 刘秀浩

　　从一定程度上来讲，宏观调控对于中国房地产业的影响在2007年下半年确实开始显示出了威力。目前市场上轰轰烈烈的房地产拐点论一说，仔细看来只是房地产开发商在资金困局前将如何破解的一个命题。

　　对于本质更侧重于资本的房地产行业而言，去年下半年所出台的针对购房者第二套房房贷所进行的严格限制使得大量购房者放弃了买房计划，市场空间瞬间萎缩。与此同时，银行对于房地产开发贷款的紧缩，证监会对于房地产行业再融资的收紧又从源头上扼住了开发商资金的上层水龙头，两者相互制约之下，国内地产行业从去年年底就开始面临着史无前例的群体性资金困局。

　　万科降价背后的困局

　　住宅降价是从全国规模最大的住宅地产开发商万科地产开始的。万科在深圳降价之后，陆续启动了全国范围内的降价促销计划，从南至北，降价幅度最高达到30％。

　　“如果对于市场未来是看好的，那么决定一家房地产公司销售策略的最重要因素就是公司的财务安排。”金地上海公司市场营销部经理康家东说。

　　对于万科来说，在专业化住宅开发商的精神引导下，公司更加类似于一个工业产品加工商。由于基本没有持有性物业来保证部分现金回款，公司的资金来源只有几条，包括银行贷款，上市公司通过资本市场增发融资，境外资金引入，以及楼盘销售回款等等，而快速开发、快速周转是公司运作模式中最精髓的部分。为控制产品质量以及加快销售速度，公司甚至花费相当大的人力物力进行住宅产业化的研究。

　　在过去的一段时间里，万科资本市场的融资不再一帆风顺，在没有租金支撑的情况下，销售回款成了这家公司最主要的资金来源。面临这样的局面，降低利润以期尽快回笼资金是任何一家企业所能够作出的最直接的选择。

　　万科选择降价，背后实际上是全国开发商面临同一个困局的剪影。在著名评级机构标准普尔最新发布的一份研究报告中，我们看到，国内开发商无论大小，或多或少都面临着资金紧张的考验。

　　标普的报告写道：“从去年第四季度开始，中国监管机构禁止房地产企业使用国内银行贷款支付地价款。而开发贷款方面，地产商不仅越来越难取得信贷额度，而且融资成本也在上升。由于银行收紧信贷，因此它们对于放贷更具选择性，通常只有信用状况较强的企业才能获得银行贷款。”

　　地产商探寻其他融资方式

　　“与一年前相比，海外债市和股市投资者对中资地产商海外融资的谨慎情绪急剧升温，这意味着新股与债券发行的难度日益增大。与此同时，随着监管措施的不断出台，2007年中期以来，中国国家外汇管理局明显放慢海外资金汇回国内的审批步伐。因此，即便新地产商能够成功地在国际市场融资，将资金由海外市场转移至国内也是一个挑战。”

　　标准普尔表示，碧桂园在2月15日成功发行可转债，可能预示着地产商开始转换思路，探寻其他融资方式。但该交易也显示出融资成本已大幅上升，这种趋势将在今年维持下去。

　　早在去年，一次性付款优惠已经开始并逐步变成一种普遍性行为，大量开发商为能够提供一次性付款的购房者给予1％到2％的价格优惠。“我们对于资金到位速度的要求非常高。”一个楼盘销售人员这样说道。银行房贷速度则是房地产开发商与之合作的主要依据。

　　进入2008年，房地产商将面临更加严峻的挑战。今年年初的全国金融会议明确今年房地产贷款依然从紧。新任全国政协委员、世茂集团主席许荣茂在两会发言稿里隐约表现出了对于保障性住房对于市场占领的担忧。许荣茂写道：“因为有廉租房的存在，低收入居民在考虑更换住房时首先考虑申请廉租房，房屋买卖市场中，买方人数因此变少，房价自然因需求量不高而保持平稳。现在国内也对住房建设用地的年度供应量做出了相关的规定，但这个比例是否合理，是否能长期稳定地保持廉租房的建设……这些还需要我们深思熟虑。”

　　香港恒隆地产主席陈启宗去年表示，内地开发商正在重复着上世纪80年代香港房地产业的疯狂和困境。不过换句话来说，如果开发商能够在今年或者明年的严酷环境下得以生存甚至趁机做大，未来国内房地产市场的集中度将会变得更高也更有秩序。

　　上海近期住宅新盘打折促销一览

　　已经开盘

　　美兰湖颐景园（宝山罗店板块）

　　7300元/平方米

　　跌破开盘价去年12月份以7500元/平方米的均价开盘，2月打出广告，推出一套促销房源，定价6105元/平方米，很快售出，2月份至今总共只售出14套，而实际销售价格比开盘价格下浮200元/平方米

　　沿海丽水馨庭（松江区新桥板块）

　　12000元/平方米

　　跌价不领情目前在售165-180平方米左右的联排别墅，每平方米优惠400元，目前售价12000元/平方米起。还有200余套。现房。此次活动有效期为2008年1月15日-3月31日。

　　海湾世纪佳苑（奉贤海湾旅游区）

　　10688元/平方米

　　（打折还送花园）别墅项目，网上房地产报价14800元/平方米。针对剩余的22套尾盘低价促销，最低单价10688元/平方米，附送大花园。目前只剩四五套。

　　金地格林世界（嘉定南翔板块）

　　20000-23000元/平方米

　　（送面积）联排别墅，面积208平方米的别墅实际可用面积超过340平方米，包括一个南庭院一个北庭院、一个中庭、一个露台、车位等都不计算面积，销售价格20000元/平方米～23000元/平方米。推出10多套，目前还有10多套。

　　中远两湾城第四期璀璨天城（普陀区武宁板块）

　　21000元/平方米

　　（暗藏优惠房）广告称只有一套22379元/平方米低价出售。售楼处表示，如果看好房源，差一点的楼层有更便宜的，可以卖到21000元/平方米。不同楼层单价相差200元左右。

　　上海青年城（松江区九亭板块）

　　约13650元/平方米<REC>

　　（速度决定折扣）原价14000万元/平方米，目前对5天内可以签约的客户9.75折优惠，一次性付清则可以享受9.25折优惠。

　　 未开盘

　　中海瀛台（徐汇植物园板块）

　　3月中旬开盘，推出中心10号楼等，预计销售价格20000元/平方米左右，但楼盘去年申请预售许可时报的均价在22000元/平方米以上。1月对外报价25000万元/平方米。

　　绿洲康城（南汇周康板块）

　　享9.8折优惠。有意向的客户可携带身份证明，前往接待中心进行购房VIP卡的办理，凭VIP卡可享受购房9.8折优惠。现在正在销售的一期房源价格12000－12500元/平方米。最新二期楼盘200多套房源3月底开盘，预计销售均价10000-12000元/平方米。

　　现代华庭（青浦）

　　二期，3月8日开盘销售。售楼处对外表示，销售均价6000元/平方米。而此前1月销售均价7000元/平方米。

　　万科四季花城（宝山西城区）

　　预计将在一个月后开盘，推出90平方米小户型楼盘，每套定价90万－116万元，以此价格计算，单价在10000元/平方米~12900万元/平方米之间。这一楼盘之前推出的一批房源销售均价已经达到了12000万元/平方米，最高销售价格接近14000万元/平方米。以最高销售价格计算，与前一批楼盘的销售价格相比，未来新推楼盘的售价相当于打了9.2折。