主城52万平方米豪宅今年上市

　　伴随着城南雅居乐花园的面世，南方城市一度热销的大户型公寓开始走进南京人视线，并迅速呈现燎原之势。南京一家民间地产研究机构昨日发布报告称，今年之内，南京主城将总共有近52万平方米的大户型房源上市，空前的上市面积将超过前两年该类物业的总销售量。

　　单套总价超300万元被称为大户型

　　大户型物业，顾名思义是指户型面积较大、总价较高的物业。2006年，南京相关部门在统计时将单套总价在200万以上的物业定位为大户型高端物业，但到了2007年，衡量大户型高端物业的价格标准被提到了300万以上。不过，即便是将标准“提档升级”，这样的物业仍旧越来越多。尤其是在今年，包括雅居乐花园、万科金域缇香等各式各样的大户型住宅竞相亮相，将大户型风刮到极致。

　　南京网尚研究机构在对今年主城大户型物业进行研究分析后表示，今年主城的大户型房源上市量极有可能达到52万平方米。其中，万科金域缇香、雅居乐花园、交通三汊河项目为主城新增大面积高端物业，单套总价大多在300万元以上，2008年预计上市约22万平方米。此外，主城区在售的一些高端项目如长江路九号二期、金鼎湾国际二期、锋尚国际公寓等，也都有豪宅在售，这些在售大面积高端物业的新上市量预计约20万平方米。与此同时，城中、城东及河西三个区域都分布了不少单价较高、总价在300万左右的跃层户型，这些房源的上市量约10万平方米。

　　开发商疯狂拿地造就大户型扎堆

　　在宏观调控愈发紧密之时，开发商为何仍旧乐于争做大户型？网尚研究机构的专家称，如今集中开发大户型的土地大多是2007年出让的地块，那时正是南京土地市场最为“疯狂”的时候，不少地块的地价都贵过了同期同地段的房价。高额的地价成本，使得拿地企业不得不将自己的产品定位为高端，简单说来就是“大面积加高单价”。

　　此外，受银根紧缩、央行第二套住房以家庭为单位的政策影响，主城区普通（90—130平方米左右）住宅及小户型酒店公寓等物业的投资需求方面很大程度受到抑制。加之，即便是将户型做到90－130平方米，中等收入购房者仍是买不起。“当普通户型的投资、自住需求都不强烈的时候，还不如将户型做大。”下关一家已将项目产品定位为大户型住宅的开发商坦陈，在南京主城住宅消费结构发生变化的情况下，很多开发企业都把目光盯上了高端客群，以期作为项目的突破口。

　　大户型越来越多，谁来埋单

　　大户型越来越多，也让不少业内人士为此捏了一把汗。据了解，在2006、2007两年，南京大户型高端物业总共的销售量也不过7.6万平方米，短短一年内要消化掉这么多大户型豪宅，市场的接受力到底有没有这么大？

　　“预计2008年的销售量不会有太大的突破，即便是超常规增长，也不过15万－20万平方米。”网尚研究机构的专家表示，市场消化这些房源预计需要5年左右（尚未包括未来5年中可能的上市量）。“因为在南京，为主城豪宅埋单的人并没有上海、杭州等城市多。即便作为省会城市，南京对周边如苏州、无锡等地的辐射力也有限，而本地市场有限的购买力显然无法支撑日益增加的豪宅供应量。”

　　南京农业大学不动产研究所有关人士表示，主城大面积高端物业能否被市场接受，其实受制于很多因素，包括地段、景观与人文资源、配套、开发商的品牌和项目运作实力等都将制约着主城豪宅的销售情况。在市场供大于求的背景下，上述的这些大户型豪宅能否找到突破口，值得期待。

　　作者：徐关辉/来源：南京晨报