任洁 绘

　　今年5月起，深圳等一些城市房屋价格大幅缩水，部分贷款买房者迫于形势，选择停止偿还住房贷款。首例因业主断供引发的法律诉讼，也将于8月在深圳市南山区法院开庭。

　　时间：7月27日

　　地点：上清寺太平洋广场A座10楼志同律师事务所大会议室

　　主持人：本报律师团成员、志同律师事务所陈昊

　　参与嘉宾：

　　静升律师事务所傅达庆

　　潜卫律师事务所何桐雨

　　重庆冠中律师事务所孙济华

　　重庆合纵律师事务所李忠泽

　　重庆原野律师事务所曾 杰

　　华夏银行渝中支行周先生

　　（注：嘉宾观点不代表本报立场）

　　断供能否摆脱债务

　　■主持人：今天我们特意请来华夏银行周先生共同参与断供话题。深圳目前已出现首例业主断供引发的法律诉讼。为追讨损失，银行已经要求法院查封业主名下的另外三套房产。从这个事件看，断供者并未“脱壳”，我们不妨先讨论一下，断供者应该承担的法律后果？

　　□周先生：断供事件中，很多购房者抱定的想法就是认栽了，贷款不还了，房子也不要了。但根据法律规定，断供并不是单方行为。不是想断就一定能断得了的。一是房价下跌导致个人归还银行的贷款大于个人所按揭住房的市值，这时向银行办理按揭贷款的个人才有意愿停止向银行还贷款；二是个人支付按揭贷款还款能力完全丧失。如果个人还款能力没有丧失而不归还银行贷款，相应的商业银行一定会通过法律途径追讨。三是个人断供最大的受害者是断供者本人。只有在断供的收益远远大于这种行为成本时，这种行为才会发生。

　　□孙济华：在按揭贷款时，购房者与银行签定了贷款合同。双方均约定了权利义务关系。如果购房者停止还贷，那他肯定违反了合同规定，要负违约责任。根据我国相关法律规定，在这种情况下，如果抵押物的价值不足，银行当然可以申请执行贷款人的其它财产。

　　□曾杰：购房者单方面决定断供其实是无效的。根据《合同法》规定，如果购房者有支付能力，他就必须将按揭贷款合同履行到底。此外，购房者还可与银行协商解除合同，当然，这也需要赔偿损失。

　　□李忠泽：恐怕还不仅是经济上的赔偿。如果停止还贷，购房者的个人信用记录也将受到很大的影响。如果被打入个人信贷黑名单，以后再想贷款就非常困难了。

　　□周先生：是的，我国已经开始实行个人征信系统，当然目前的条件，仅能在人民银行和商业银行之间交流。下一步我们将扩展到公安、工商等部门，最终的目标是完全推向社会。

　　拿啥替断供脱“罪”

　　■主持人：购房者要为自己的选择买单，但契约精神和法律趋利避害应该怎么平衡呢？能否使用情势变更原则由开发商或者银行让渡一部分利益，使业主渡过难关？

　　□何桐雨：我觉得房价下跌是每个购房者应承担的风险，在签订购房按揭合同时就应该充分的考虑到。而情势变更原则是指因当事人不能预料、不能避免亦不能防止的客观情势变化，使合同的履行基础不复存在或者权利义务显失公平时，一方当事人可提出变更或解除合同。显然房价下跌还没有严重到要变更或解除合同吧。我觉得情势变更用在汶川地震中应该更为合适。

　　□傅达庆：对因情势变更而改变合同义务，在许多国家的商事法律中有普遍规定。我国民法通则、合同法虽然未明确承认“情势变更”，但一般认为，依这些法律的最高准则即诚实信用原则自然引申，至少不会排斥情势变更原则。但我个人认为情势变更应当符合：（1）事件的发生是在订立合同之后；（2）当事人订立合同时不能合理预见事件的发生；（3）当事人不能克服事件的发生；（4）事件的发生不属于正常的商业风险。“断供”显然不能全部满足这些要件。

　　□周先生：我不同意主持人的立论观点。住房的价格取决于多方面原因。如供求关系、土地价格、修建成本及国家相关的金融政策等。如果说降价了就要用情势变更原则解除和开发商甚至是银行的合同，那么2006、2007年房价大涨时，银行和开发商是否能以同样的理由解除合同收回房屋呢？

　　银行应对断供有哪些招

　　■主持人：2008年博鳌亚洲论坛房地产对话会上，华远集团总裁任志强对“在宏观金融政策偏紧的情况下地产商是否会死掉”的问题表示，现金问题不会让地产商死掉，要死也是银行先死。各位对此有何看法？

　　□曾杰：根据我国法律规定，购房后，在房屋产权证明办下来之前，由开发商和购房者一起承担连带责任。在产权证明办理完毕后，则由产权人独自承担责任。

　　□周先生：我不同意任志强的话。曾律师的解释很规范，但还不够完整。按照银行的习惯，在贷款时也会评估开发商的实力，楼盘的具体位置和竞争力。一般情况下，银行会让开发商支付8%—15%的保证金。但如果评估效果较好，银行也可能只收3%甚至是1%。如果对开发商评估不好，银行可能让其全程提供担保。出现断供后，银行会先扣除保证金，连续几月断供，银行会要求开发商回购房屋。最坏的打算才是起诉。

　　特别鸣谢：重庆志同律师事务所

　　欢迎读者通过本报热线966988或志同律师事务所电话(023-63630411)或登录网站（www.cqztlaw.com）为法治沙龙点题，并提出宝贵意见。

　　断供后话

　　要求退还差价

　　有无法律依据

　　■主持人：今年6月，武汉万科魅力之城开始大幅降价，不少房产在一个月内，下降了10万左右。很多购房者认为自己受到欺诈，要求开发商偿还差价。鉴于电器、汽车等行业不少公司纷纷打出“在一段时间内降价由公司补差”旗号，业主可否起诉开发商要求补偿差价？

　　□李忠泽：我觉得这是不可能的。购房人、开发商和银行在签定合同时，就应该预见到会有降价风险。既然合同已经签定，就应该按照合同条款办事，不然就承担违约责任。

　　□曾杰：说实话，在此次房价下跌中，受害最大的还是“炒房族”。对于一般买房者来说，其买房的目的就是为了自己和家人居住。那么就算房价跌了，它房屋的使用价值却并没有受到影响。但对买房投资的人就不一样了，房价下跌直接影响的是他们的经济收益。但既然是投资，就应当承担风险。

　　□孙济华：起诉开发商要求补偿差价，是不会得到法律保障的。汽车、家电等行业补差，那是销售商事先的承诺。说白了是一种促销手段。但在卖房之前，有哪个开发商承诺过要补差？而且前些年市民大肆出钱购房，更多的是为了投资吧。他们是断定房价会继续涨。因此，下跌的风险也应当预见。

　　申请个人破产

　　何时才能实现

　　■主持人：2002年香港明星钟镇涛因炒楼欠下巨额债务申请个人破产，2006年，经过4年的“清贫”生活，钟镇涛重新开始自己的事业。由此可见“个人破产制度”是非常重要的，众所周知我国现在还没有这一制度，我们是否需要以这此断供事件为契机，考虑一下引入“个人破产制度”？

　　□傅达庆：所谓个人破产制度，通俗地讲，就是某个人在其个人资产无法偿还自有全部债务时，通过法定程序宣布其破产并核销债务的法律制度。在裁定破产后的一定时期内，破产人只有权享受基本生活，不得进行奢侈消费和商业行为，如乘坐飞机，购买房产、汽车等都是不允许的。当作为债务人的自然人的全部资产不能清偿到期债务时，由法院依法宣告其破产并对其财产进行清算和分配，对其债务进行豁免。这样，破产者就可以摆脱巨额债务开始重新生活。个人破产制度最早起源于古罗马，当时罗马帝国商品经济发达，当债务人无力清偿债务时，经两个以上债权人申请，或由债务人承诺以其全部财产供债权人分配后，裁判官则可扣押债务人的全部财产悉数变卖，公平地分配给各债主。经过了长期的发展，个人破产制度已经成为很多发达市场经济国家的基本民事制度。目前，英国、美国，包括我国的香港地区都有个人破产制度。

　　□何桐雨：我个人觉得现在引入这一制度还不是时候。我国个人征信体统还远未完善，诚实守信方面更是令人担忧。这时引入“个人破产”恐怕只能给债务人逃避债务提供另一种有效方式。

　　记者 罗玺 实习生 周牧晓畋

　　网络编辑：孔祥伟