地产商穷极放弃惜售

　　在住宅投资回报率下降的情况下，上海的商业地产逆市走高，成交价和成交量都迎来一个小高峰，成为地产市场中的亮点。而过去一直对商铺惜售的地产商由于资金回笼困难，也拿出一些铺子投放到市场中。

　　中瑞市场研究中心近日发布的研究报告显示，6月份上海商铺总成交金额达22.45亿元，环比5月增加41.9%。从成交价来看，与去年同期相比，上海商铺6月份成交价上涨了约14%。

　　商住倒挂成热捧原因

　　中原地产7月23日发布的报告显示，2008年6月，上海全市19个区县共计成交商业用房1801套，与上月相比大幅增加，增幅高达131.2%；商业物业总成交面积为19.41万平方米，较上月增长33.2%。

　　研究资料显示，上海售价在2万元/平方米以上的高档公寓租金年回报率已低至2.7%，甚至比银行一年期存款基准利率还低。“但上海商铺的平均回报率约在8%左右。”美联物业商铺组副营业经理娄锋表示，上海新兴的城市副中心商铺的租金涨幅非常大，其投资前景好于住宅。

　　一位理财投资网的投资者表示，一些浙江的游资正在寻找合适的投资机会。6月10日位于徐汇区的尚海湾豪庭共183套房源成交，均价高达3.3万元／平方米，根据其交易面积估算，该楼盘当天共成交的近200套房源成交总价高达9.2亿元。据悉，投资者为江浙游资。而且有分析认为，6月份上海商铺成交总量的提高与江浙及香港游资入沪不无关系。

　　“主要是资金没有合适的投资渠道。也许有一部分浙江资本进入了上海，但我认为这不是主要的原因。”娄锋认为，过去商铺与住宅投资回报倒挂的情况在今年有所转变，这成为上海商铺走热的根本原因。

　　商铺租金回报高于住宅

　　目前住宅投资的回报主要来源于买进与卖出之间的差价。但住宅市场不可能一直保持非常景气的态势，住宅市场走向成熟后，价格涨幅将逐渐趋缓。价格涨幅趋缓后，住宅的投资回报完全取决于租金回报率。此外，住宅市场将进一步细化，那些游离于细分市场之外的住宅期租金上涨的动力将越来越小。除顶级公寓外，住宅的租金回报远低于商铺，而且随着时间增长，住宅类房产的相对价值可能会有所贬损。

　　“这正是上海市中心商铺为何一铺难求，投资回报率远高于同地段住宅的原因。”娄锋认为，上海郊区那些规划良好的中心城区的商铺有巨大的投资潜力。

　　中原地产商办研究专员徐姗姗告诉记者，中心区域商铺前三年约以每年6%-8%的价格递增，三年后的增长速度可达10%左右，而一些地段特别好的街角铺，价格增长幅度会更高。例如，静安、黄浦、卢湾、徐汇等上海市中心城区是人口最密集的区域，人口流动频率也远大于其他区域，这些区域基本是一铺难求。

　　地产商惜售局面有变

　　一般而言，商铺的售价要高出同区域、地段住宅售价，但上海很多区域却出现了二者倒挂的现象。然而正是这种倒挂的现实表明了商铺存在的巨大商机。

　　今年地产市场不景气，沪上一些地产商也因资金困难，将过去不愿出售的商铺拿出来进行销售。“位于徐汇万体馆边电影华苑的商铺一直是不对外出售的，但今年也拿出了一部分铺子在市场上出售。”娄锋表示，其他区域也出现了类似的情况。一些中环线以内楼盘的开发商为了缓解资金压力，将商业裙房拿出来出售以回笼现金。

　　“市场方面的主要原因是，现在市区商铺的高价格被投资者认可了，也愿意投资到商铺市场。”徐姗姗认为，过去同地段住宅价格短时间内就被炒得过高，投资住宅的收益远大于商铺。同期商铺的价格也一直没有上去，所以地产商不愿出售。

　　娄锋表示市区商铺前三年回报约在5%-6%之间，之后的回报可能会翻倍，正是因为该市场被很多投资者看好，因此投资者也愿意出一个好价钱，商铺价格也有所上升。

　　“这是地产商和投资者的双赢。”娄锋认为，地产商获得了现金流，投资者找到了好的项目，这是在住宅市场交易僵持的环境下出现的一个有意思的现象。王海春