昨日，《广东省物业管理条例(修订草案修改稿)》提请省人大常委会审议。这一曾因上位法没有出台而搁置良久的地方性法规，终于在《物权法》和国务院新修订的《物业管理条例》相继实施后，再次提上了修改日程。草案修改稿显示出一系列操作性和约束力较强的规定，业主委员会的成立、小区车位管理、“住改商”、“房中房”等等小区“老大难”或将有可操作的解决之道。

　　【车位】

　　业主需求没有满足车位不得对外出售

　　人车争位、物业管理处随意改变小区公共车位、擅自销售车位车库……长期以来，小区业主头疼不已。草案修改稿对物业管理区公共车位方面的规定作了进一步细化。

　　目前，《物权法》规定车位车库应当首先满足业主的需要，但规定过粗缺少约束力。为解决这个问题，草案修改稿规定，物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位出售、出租时，应当优先出售、出租给本区域业主。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

　　草案修改稿还明确，拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。在确定满足本区域所有业主需求前，不得将车位、车库出售给其他人。物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库出租的，建设单位应当优先出租给本区域业主、物业使用人。建设单位将车位、车库出租给本区域业主、使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

　　为了防止人车争位，草案修改稿还强调，对于利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益扣除经营成本后依法归全体业主共有。

　　【物管纠纷】

　　物业公司代收水费电费被叫停

　　针对“住改商”、“房中房”、共有物业维护费用以及公共服务费用分摊不明等问题，草案修改稿增加了若干有针对性的新规定，对部分行为进行了明令禁止。

　　为了有效地规范“住改商”、“房中房”等行为，尽量减少因改造带来的房屋漏水纠纷，草案修改稿明确，禁止损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，禁止擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；禁止“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住房的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方。”

　　为了解决共有物业维护费用以及公共服务费用分摊不明等问题，草案修改稿规定:“共有物业的维修费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊”、“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”。

　　另外，当前物业公司代收水费电费等费用的情况相当普遍，也由此物业公司和业主之间不少纠纷。对此，草案修改稿要求，供水、供电、供气等单位应当服务到最终用户，也就是说，物业公司代收水电费被叫停。

　　【业委会】

　　街道办应指导协助选举业委会

　　当前，不少小区的业委会依然没有成立，业主投诉无门。草案修改稿为此强化了街道办事处、乡镇政府、居民委员会在物业管理活动中的作用，规定“街道办事处、乡镇人民政府会同房地产行政主管部门对成立、召开业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，组织协调处理物业管理中的重大问题”。

　　草案修改稿明确，业委会候选人由业主联名推荐、业主自荐和居民委员会推荐等方式产生。业委会的选举实行差额选举，差额比例不得低于20%。如果业委会集体辞职，业主无法自行组织召开业主大会会议的，20%以上的业主可以提出申请，由物业所在地街道办事处、乡镇政府协调组织召开业主大会会议，重新选举业委会。

　　徐林段功伟张天锦