中原三大价格区间“鼎立”，中等户型贡献70%成交

http://www.sina.com.cn 2008年08月05日14:30 金羊网-羊城晚报

　　2008年上半年的市场，主要还是在持续2007年房贷新政之后的态势。受买家观望、一手住宅降价促销等直接因素以及股市下跌、物价高涨、银根收紧等宏观因素的的影响，二手住宅交易量持续低迷，成交价格一再小幅下调。

　　中原地产跟踪的房管局已公布的数据显示，2008年1-5月二手住宅的成交面积，每一个月均明显低于去年同期的水平。2007年单月成交量均超过47万平方米，而2008年一般均在40万平方米以下。估计2008年上半年的成交量，整体会比2007年同期下降约三成。在成交不旺的同时，成交价格也从去年上半年的稳健上升，变为今年上半年的小幅下降，但2008年上半年的成交均价依然高于去年同期。

　　成交：中等户型占70%以上

　　中原地产的成交数据显示，2008年上半年，需求最大的依然是60-90平方米的两房户型，大户性（＞144平方米）及一房户型（＜30平方米）的需求比较少。60-144平方米的中等户型，占成交总量的70%以上。但与去年同期相比，60-90平方米的成交稍有上升，90-144平方米的成交略有下降。 2008年1-5月，二手住宅的成交面积，超过同期的一手成交面积，所占的市场分额首次突破50%的水平。这说明在楼市调整期，居民对二手住宅的接受度相对于一手住宅要高。

　　中原有关负责人分析认为，这主要因为受楼价下调、走势不明等因素的影响，投资性置业明显减少，二次置业者也比较少。二手置业的主体是急需自住的首次置业者，尤其是年轻人结婚、安居的需求，买楼群体决定了买楼的对象也以中低端物业为主。

　　成交价：三大区间分布平均

　　中原的成交数据显示，在20万-40万元、40万-60万元、60万-100万元三个价格区间的成交比重最大，而且分布比较平均。20-40万元价格段，占成交总量的27%，40万-60万元的占29%，60万-100万元的占28%，超过100万元的成交，仅占12%。其中，广州各主要区域在三大价格区间的略有不同，如20万-40万元价格段，在白云区占成交总量的39%，但在天河只占到14%。而100万元以上的成交，则是天河区、越秀区比重最大。

　　付款方式在新经济环境下出现新变化。2008年上半年，有66%的买家选择一次性付款，比2007年同期大幅增加。中原地产认为，这与当前的买家主要是自住型的有关，当前股市大跌，银行负利率，很多人没有更好的投资渠道，干脆选择在一次性付款更划算。而在按揭的买家中，选择贷款六-七成的依然是主流。

　　租赁市场：同比升幅10%-15%，珠江新城价值渐展现

　　据中原地产研究部提供数据显示，广州租赁市场今年3月至5月期间升幅最为明显，每月成交量平均升幅在10%-15%之间。6月至7月的成交则保持相对平稳。而价格方面，3-5月期间平均每月升幅约在5%之内。

　　中原地产研究人员称，2008年上半年广州租赁市场同比升幅明显，成交价格整体表现稳步上扬。值得一提的是，过往珠江新城的租金回报率一直未达到市场预期，最近随着该板块市政相关配套及大批写字楼投入使用，从而刺激住宅租赁市场活跃起来，物业的租金略有上升。租赁市场活跃同时亦带动该区买卖成交，其CBD的潜在价值逐步得到体现。

　　下半年市场：跟随一手的下降走势

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，二手市场的走势比一手有相对的滞后性，一般滞后期为三个月左右。下半年广州一手楼市不容乐观，货量巨大，必定造成对二手房价的影响。一手楼市的降价已成趋势，将带动二手房有所回调。不过，整体上下半年楼价出现大幅波动的可能性不大。