受去年底房贷新政影响，加上全球经济风暴、四川地震、6月暴雨等外部因素作用，广州的二手楼市场在经历了近一年的火爆后，于上半年首次呈现连续几个月“量跌”的局面；二手楼价在上半年内则在7000元/平方米上下波动，触底现象明显。

　　满堂红研究部预测，下半年刚性需求仍将继续推动楼市理性回归，二手住宅成交均价将会保持在6800－7200元/平方米左右，成交量则有望比上半年有所好转。

　　成交：中价房占五成左右

　　上半年，在投资客大量撤场的情况下，广州二手楼市的刚性需求以及介于投资性需求和刚性需求之间的“中性需求”，已经被狂热的市场气氛充分调动起来，保持着稳定的成交量。在这些刚性需求的带动下，二手房买家多选择一些面积价格适中的单位。

　　满堂红成交数据显示，上半年广州二手房的成交主要集中在50-80平方米的小两房和小三房、5000-8000元/平方米左右的中价单位上，该批单位占该行总成交量的50%左右。此外，5000元/平方米以下的单位成交量也占达22%左右比例。

　　成交价：同比上升21.8％达7102元/平方米

　　满堂红成交数据显示，上半年，全市二手住宅成交均价达7102元/平方米，与去年同期相比上涨了21.8%，但是环比涨幅只有2.0%，这说明在政策的影响下，二手楼价的上涨得到了有效抑制。

　　上半年内，广州二手楼价呈一个倾斜的“N”形，整体价格保持在7000元/平方米左右，呈跌宕起伏态势。其中，1月（6933元/平方米）和5月（6915元/平方米）的楼价为两个低点，3月（7296元/平方米）和6月（7317元/平方米）楼价则是两个高点。满堂红分析，这主要是因为3月和6月内，9000元/平方米及以上价位的高价物业成交集中所致。此外，虽然自去年政策以来二手价有降，但由于二手房价的控制权多在小业主手中，而这些业主对市场反应较慢，故导致二手房价格从去年高峰期到现在下跌幅度不大。

　　租赁市场：量价齐升 租金同比升6.6％

　　上半年，虽然买卖市场冷清，但租赁成交却十分火爆。数据显示，今年上半年的租赁成交量接近1万宗，与去年同期相比上涨了11%左右；而全市上半年的住宅租金水平为27.95元/平方米，同比上升6.6％。其中，春节后“外来人口务工潮”及春交会“短租热”带动下的1－4月份，租金节节上升，一度冲破30元/平方米/月的高位。

　　满堂红研究部专业人士分析，去年底今年初新交楼楼盘进入租赁市场，从而增加了租赁盘源的供应量，刺激了租赁市场的活跃；此外，二手房买卖市场的波动，也促使原本打算买房的买家转入租赁市场，进一步带动了租赁市场的增长。

　　下半年市场：均价保持在6800－7200元/平方米左右

　　满堂红研究部认为，广州经济运行状况良好，外来人口众多，住房需求大，因此楼市急剧、大幅调整的可能性不大。下半年，自住以及改善型的刚性需求仍将是楼市成交的主力，且继续推动楼市“理性回归”，因此预测，下半年的成交量将会比上半年有所增加，二手住宅成交均价仍将保持在6800－7200元/平方米左右。

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　　降幅最大的楼盘：香槟花园

　　楼价变化：上半年降幅达35％左右

　　原因：上半年内，香槟花园由原来的23000元/平方米下降到现在的17000元/平方米左右，降幅达35%左右，主要原因是受周边一手新盘调价冲击影响较大。另外，该楼盘原本就有不少盘源为投资者持有，相对低价的放盘，便促使该盘整体价格下调。文/图 记者 陈玉霞