■上半年二手楼市回顾

　　一手房成交后就变成二手房，一手楼价是二手楼价的风向标。长时间来看，任何时候二手房价都是跟着一手房价走，但在某一时间段内，则可能出现一二手走势“倒挂”的现象。

　　广州的一手楼市从2007年10年月的高位滑落，下降幅度居于全国前列。由于交易主体不同，二手楼市的反应有所“滞后”，但政府数据和几大中介的成交数据均显示，今年上半年以来，广州二手与一手的“倒挂”十分严重。专家指出，也正因为前期失衡幅度过大，2008年下半年将可能“大反转”式的回调，重新达到平衡。

　　成交价“倒挂”甚于成交量

　　广州市房管局的数据显示，本轮楼市调整中，广州一二手住宅的成交面积均有所下降，但一手住宅的下降幅度远大于二手。2007年上半年一手住宅成交面积为427.8万平方米，到2008年上半年下降到241.07万平方米，下降44%，这说明当预期逆转时，首当其冲受影响的是一手楼市。而在二手市场，2007年上半年成交399.73万平方米，2008年上半年为225.56万平方米，下降34%，一手降幅比二手高出29.4%。中原地产数据表明，2008年1-5月，二手住宅的成交面积甚至还超过同期的一手成交面积，所占的市场分额首次突破了50%的水平。在成交价格上，去年10月一手楼均价冲顶至单价11574元开始回落，到今年6月降至9569元，下跌17.3%。广州的二手房则出现相反走势，去年10月成交均价为4350元，随后并没有一路掉头向下，今年6月单价为4529元，两个相比，不降反升4%。

　　下半年将出现“大反转”回调

　　按规定，一手楼盘销售都必须明码标价，价格相对透明，升与降的反应都快。但二手市场的房源分散在多个小业主手中，每个业主的心理价位都有差异，形成一定的滞后性。专家指出，目前一手房价已经回到2007年初水平，2006年购入的二手房再不出手，将面临亏损，2003年到2005年购入的在账面上仍有赢利，并不急于出手，是滞后性的主要原因。

　　“今年上半年，二手的滞后性已远远超过正常范围，接下来的报复性回调不可避免。”中原地产项目部总经理黄韬分析认为，上半年因为一手楼仍然比较贵，物价上涨又影响了人们的购买力，自住型买家被迫放弃一手选择二手，造成二手的成交量降幅远落后于一手，价格看上去还比较“坚挺”。但到了下半年，广州5万多套新货密集促销，随着价格将进一步走低，一手相对二手的优势得到显现，成交量必定会逐步放大，挤压二手的成交空间。在价格上，降价的新盘进一步成二手的致命“杀手”，二手价格除了跟随下调并无路可走。

　　文/图 记者赵亚洲 实习生 黄若韵