这条由百年老街改建的步行街上，从两年前“开街”开始，一直人气萧条。

　　荆州中山路商业步行街遇冷调查

　　2004年初，环宇集团荆州房地产公司在沙市区百年老街——中山路斥资6亿兴建大型商业步行街，2005年初竣工开盘销售。

　　当时，该街被称为“江汉平原第一街”，一楼黄金地段商铺很快就被抢购一空。不料2006年真正“开街”之后，这条一度被冀望成为荆州市唯一商业核心的步行街门可罗雀，业主血本无归，地段严重贬值。

　　“最该反思的是盲目开发，没有精准调研它的市场前景。”郑林，沙市区政府副区长，曾分管区商务局。他说，在步行街兴建之初，他就曾发出过“预警”，可惜并未引起重视。

　　“不仅步行街做不起来，还把一个代表沙市开埠文化的百年老街也毁了。”11月4日，荆州市政府一名官员叹息不已。

　　文/图 本报记者 姚海鹰

　　混乱萧条的“步行街”

　　各色出租车、小货车、三轮车、板车和自行车在街上肆意穿行，街道两边是数十间门窗紧锁的商铺，有的店门上写着“门面招租”，有的则挂着“全场低价处理”的大字。整条街道上，除了附近街巷的居民，难觅顾客购物的身影。

　　11月4日中午，记者站在中山路商业步行街上，一种混乱而萧条的感觉扑面而来。

　　“这完全是一条废街了，比小街小巷的人气都少，哪里还是流金淌银的步行街？”一位业主说：“现在的人气还比不上以前中山路人气的五分之一。”

　　据了解，在2006年开街之初，步行街入口处实行了严格的交通管制，所有车辆都只能停放在入口处的石球之外。后因生意清淡，在部分业主的要求下，恢复了机动车辆的正常通行。但车辆管制放开后，步行街出现交通混乱的局面不说，这里的人气和生意也并未旺起来。在“开街”短短半年之后，20多个中高档品牌服装店搬出步行街，一些时尚消费机构也纷纷逃离。而更多商铺业主和欲前来淘金的商家见势不妙，均采取观望回避态度，大多数店铺根本租赁不出去。

　　为了尽可能减少损失，很多业主已把当初准备10多万1年租金的商铺，忍痛转为五金、灯饰、手机维修、皮肤科性病等门面，月租一般在1千到2千之间。“价值至少贬了10倍”，一位陈姓业主十分无奈。

　　欲哭无泪的商铺业主

　　温州商人周云琴的“金福豪”金店在连亏2年之后，不得不歇业拆除。两年前，周向朋友借钱212万，一口气买了四间店铺，再加上装修40万，货品和人员工资60万，两年来她一共投入了300多万。“现在生意没有，店铺卖也卖不出去。”周云琴说话时一副哭腔。

　　据记者了解，步行街1楼共有298间商铺，已销售213套，其中大部分被温州籍客商购买，基本上是一次付清买断，具体到个人亏损，一般都在150万以上。

　　而其余100多位来自本地的商铺业主，绝大部分靠银行按揭购铺，当前状况也是进退维谷，狼狈不堪。

　　由中山路商业步行街业主委员会提供的一份2007年《步行街现阶段调研报告》称：“在第一年免租金的优惠条件下，5％的商户处于小赢利状态，10％的商户处于持平状态，85％的商户处于严重亏损状态，电费及营业员工资无法支付，并造成大量资金和货品积压。”

　　据调查统计，在步行街一楼黄金商铺中，至今未装修的有35间，装修完毕但未营业的有两间，营业后又停业的有17间，内街109间基本没有出租，二楼商铺基本上是全军覆没。

　　银行的一笔呆账

　　荆州市商业银行是中山路步行街项目中唯一承办“抵押按揭”的商业银行，当初为争得该按揭项目，还费了很多周折。不料一年不到，银行就与业主们对簿公堂了。

　　由于人气冷清，经营惨淡，很多业主在坚持还贷几个月后，再无力偿还。在追讨一年无果之后，荆州市商业银行于2007年11月正式起诉其中6位业主。2008年上半年，法院判决商铺业主败诉。银行考虑到业主惨亏的事实，免除了所有按揭的滞纳金，但大部分业主仍无力偿还。“该做的银行都做了，这几天银行将申请法院对商铺进行查封。”该行信贷部副主任李刚表示：“我们只能按章办事”。

　　但让荆州市商业银行头疼的是，不能按期偿还银行按揭的远不止这6位业主，即使依法对所有未能按期还贷的商铺进行查封，也不能在短期内盘活这批资产。

　　该银行一位副行长一语破的：“步行街没搞起来，商铺的价值已大大缩水，查封过来也是一笔呆账。”

　　投资商已盈利？

　　记者获取的一份由环宇集团荆州公司法人、董事长陈光贵向集团总部提供的《环宇集团荆州房地产开发有限公司年终情况汇报》中称：“中山路商业步行街……总收入为29537万元，总支出为25495万元，利润预计在4042万元左右”。

　　但环宇集团一位高层接受采访时坚决否认盈利。他解释说，向集团提供的《年终情况汇报》只是当时特定时期的一个说明，并不能表明公司在这个项目中就真正盈利了。记者查阅到的另一份环宇集团荆州分公司的内部资料显示，仅到2005年底，该公司因运作“中山路步行街”项目，“截至2005年11月付银行利息已达518万3179元。”

　　该公司副总经理刘翔向记者忿忿地表示：“那么多商铺和房子都没有卖掉，而先前拆迁、土建等已花了几个亿，明摆着是亏损。”

　　◆对话

　　专访荆州市人民政府副秘书长、新闻发言人张卫平

　　“步行街选址失当是最大教训”

　　11月4日，荆州市政府副秘书长、首席新闻发言人张卫平接受《长江商报》独家专访，首次公开表示政府对中山路商业步行街将实施“拯救”措施。

　　政府始终“依法”支持投资商

　　长江商报：中山路步行街目前的局面，您怎么看？

　　张卫平：我们深感痛心。中山路步行街是作为荆州市唯一一个由市政府规划的新型商业示范性项目，市政府冀望通过对它的开发，实现“打造荆州城市名片、实现第二次腾飞”的愿望。因此，这条街刚建成就被荆州市政府授予“荆州市旅游定点单位”和“荆州商业改造示范工程”两大殊荣。而且，在步行街开街之前，荆州市人民政府就签发了《中山路步行街监督管理规定》，目的是让步行街一开始运作就有章可循。

　　长江商报：据投资商介绍，在整个招商和项目推介过程中，政府相关职能部门也给予了大量支持。

　　张卫平：实事求是地讲，当地政府是希望有企业来投资兴业的，在提供投资环境方面，我们肯定要竭尽所能。从2004年开发商和市招商局接触到开始实际运作，几乎每一次会议、每一次与项目有关的活动，只要投资商有需要，相关职能部门都会出面支持配合，目的是协助企业把“中山路步行街”尽快建起来。

　　长江商报：对具体购买商铺的业主而言，可能会因这个项目有政府职能部门支持而影响投资判断。

　　张卫平：其实，政府职能部门支持外来企业在当地投资兴业，已是一种常态。我们认为，关键在于这种对企业的支持，是不是依法支持，有没有“无原则”支持。我可以这样说，我们自始至终是“依法”支持投资商，没有在任何场合说过言过其实的话，我们有自己的分寸。

　　“选址失当”是最大教训

　　长江商报：中山路步行街区域的整个投资超过6亿，但基本上是“开街”就遇冷，这其中有无值得探讨的教训？

　　张卫平：应该说，是新中国成立以来荆州市城建史上最为惨痛的教训。它不仅使一条百年历史老街部分消逝，让众多投资商和业主的经济利益受到损失，而且，它还会在相当一段时间内，使沙市区的招商引资环境受到影响。

　　长江商报：你认为中山路步行街项目最应吸取的教训是什么？

　　张卫平：选址错误。虽然选址是投资商的市场行为，政府干预不了，但我认为投资商对中山路的历史因素考虑得比较多，而忽视了现在商圈的改变。中山路曾经的繁华是建立在河运时期，现在黄金水道和码头已萎缩了，中山路的商业地位就明显下降了，在此建步行街就显得比较偏僻了。其次，北京路虽然距离中山路只有几公里之遥，但它的商圈已非常成熟，在人们心中的地位根深蒂固。这是个对市场的把握问题，看似简单，但却是差之毫厘谬以千里。

　　长江商报：除此之外还有其他值得反思的问题吗？

　　张卫平：对这样大的投资项目，我认为政府应参股投资，如果政府参股投资，就会组织专家学者进行一整套完整的论证。但现在是外来企业投资，政府不是股东，只有建议权，不好去阻止。还有一个重要原因，投资商要开发的这个步行街，本身就是一条人气很旺的商业街，我们的重视程度也不够。如果是开发一块“空地”，就要通过政府职能部门的反复论证，肯定会避免这种失误的发生。

　　步行街将出现大“转机”

　　长江商报：听说荆州市政府准备出手，针对步行街的实际情况采取“拯救”措施？

　　张卫平：首先是由政府出面协调，部分减免工商、税务费用，减轻业主的经济压力。其次，在不违背国家银行利率政策的情况下，与银行协商，尽可能减轻业主的按揭还贷压力，包括电费由当前的商用转为照明用电，都可商量解决。

　　还有最重要的一点，由政府和投资商环宇集团一起拿出一笔可观的资金，为步行街的商铺对外重新招商，通过招商把步行街的人气搞起来，当然，在广告宣传方面，我们要协调相关部门，收费要尽可能低。

　　长江商报：据称有关部门正在对中山路商业步行街的重新定位进行研讨？

　　张卫平：最初规划是中山路步行街建成之后，要走精品和大众品牌共存的路线，但因为环宇集团和瑞玛公司两个开发合作商之间有分歧，没有真正落实最初的策划思路，才导致步行街档次的降低。目前市政府已指定相关职能部门，想通过重新定位，充分调动开发商和业主的积极性。我认为，步行街在短时间内将出现大的转机。