经济适用房不想自己住而用来出租行不通了。《江苏省经济适用住房管理办法》日前经省政府常务会议讨论原则通过，并将于2009年1月1日起正式实施。《办法》中明确规定，经济适用房在取得完全产权以前不得用于出租经营，各级房管部门应该对经适房的居住人员、使用情况等进行定期检查。

　　■未取得完全产权的经适房禁止出租

　　眼下经适房出租相当普遍

　　在南京市最大的经适房小区景明佳园，为数不少的房屋已经成为出租屋，在网上搜索关于景明佳园出租信息可以找到大量房源。记者昨日拨打了一个11月29日刚刚挂出信息的房源电话，接电话的中介公司告诉记者，这间一室一厅的房子是全新的，“2006年拿到后没住过人”，记者询问这间房源的产权情况时，中介负责人满不在乎地表示:“是经适房，虽然没有产权但是可以出租呀!”

　　不仅在南京，国内很多城市经适房出租经营的现象已相当普遍。今年10月杭州市调查发现，该市几个已交付的大型经适房住宅小区中，东新园小区5200户中出租房将近20%，北景园小区6000多户中出租房将近8%，该市一家大型房产中介公司挂牌出租的经济适用住房房源有1000套左右。

　　经适房出租失去保障意义

　　“经适房是用来保障那些买不起商品房的人能有房住的，如果用来出租，那说明这房主完全可以自己解决住房问题，根本不具备申购经适房的条件，这对于真正需要房子的人来说是不公平的。”听闻一些经适房房主出租房屋的消息，有南京市民这么说。也有业内人士认为，政府立法还应当进一步加大对经适房违规出租的处罚力度，“只有禁没有罚”的法规还是“有空子可以钻”，之所以一段时间以来社会上对经适房存在这样那样的议论，一定程度上与许多法规不完善是有关系的，“必须保证政府的保障措施真正让最需要的人得到实惠”，“因为经济适用房是照顾住房困难的群体住房用的，不是用来盈利的，因此，无论5年以内还是5年以上的经济适用房，都不允许出租。”

　　定期检查及时纠正违规行为

　　对于经济适用住房用来出租经营的行为，即将实施的《江苏省经济适用住房管理办法》明文禁止，第二十九条规定“经济适用住房在取得完全产权以前，不得用于出租经营。”而获得完全产权的办法只有一个，在第二十七条中规定了那就是购房人“按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”

　　记者了解到，禁止经济适用住房在未取得完全产权前用于出租经营，这一点其实早在2004年国家颁布的《经济适用住房管理办法》中就有提及，但是这些年来这一规定一直没有得到很好的贯彻执行，以致于很多人甚至不知道这一法律条款。比如景明佳园的负责人就告诉记者，据他们了解的情况，小区里存在出租户，但至于这些房主有没有完全产权，“那是住户的私事，管委会也不太清楚”。

　　记者看到，为了加强对经适房的管理，《江苏省经济适用住房管理办法》特别加上了这样的规定:“市、县人民政府住房保障主管部门应当加强对已购经济适用住房的后续管理，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋使用等情况进行定期检查，发现违规行为应当及时纠正。”

　　■有第二套房的家庭经适房不得上市买卖

　　《江苏省经济适用住房管理办法》作为我省经济适用住房的首个地方性法规对经济适用住房的建设、价格、申购、准入退出等方面都进行了全面规范。

　　对于眼下大家非常关心的经适房上市交易问题，《办法》指出:“购买经济适用住房满国家规定年限的，可以上市转让，但购房人应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府缴纳土地收益等相关价款。具体缴纳比例由市、县人民政府确定。”我省有关部门负责人解释，“国家规定年限”按照建设部规定就是5年，立法中这样表述是考虑到国家有关政策可能会调整的缘故。另外，可以看到，省里法规在经适房交易中上缴收益比例这一块是没有“限死”的，由地方决定，比如南京市就规定上缴差价收益的50%。

　　为了体现公平性，《办法》还规定了“已经购买经济适用房的家庭又购买其他住房的，原经济适用房由政府按照规定及合同约定回购。”这也意味着，如果有的家庭已经在拥有一套经适房的基础上又买了商品房，那么“两套住房在房屋、土地登记部门都有登记，所购经济适用房将无法上市交易，办理过户手续，只能由政府回购。”有关负责人告诉记者。

　　■4口之家经适房面积放宽到90平方米

　　《办法》中还有一项规定，“经济适用住房单套的建筑面积，家庭人口3人以内(含3人)的，控制在60平方米左右;家庭人口4人以上(含4人)的，可以适当放宽标准，但最高不得超过90平方米。”相关负责人介绍，目前国家关于经适房的面积标准是要求控制在60平方米以内的，但是在我省立法征求意见过程中，各地普遍反映家庭人口较多，三代同堂的家庭，60平方米的住房实在太小，无法解决居住问题，这些家庭要求购买较大些的经济适用住房，因此根据我省实际，参考浙江等省的规定对4口以上的家庭适当放宽了标准。

　　■购经适房可用直系亲属公积金

　　“购买经济适用住房的家庭，可以提取本人及共同居住的直系亲属的住房公积金;可以用本人及共同居住的直系亲属缴存的住房公积金，偿还个人住房贷款。”南京市已经这么做了，省里以立法的形式规定下来还是出于对购买经适房家庭的照顾，而且《办法》要求，住房公积金管理机构应对购买经适房的家庭“优先办理住房公积金贷款”。

　　另据介绍，经济适用住房购房人弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或者单位集资合作建房的，由市、县人民政府住房保障主管部门限期按照原价并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法追究责任。对于国家行政机关人员在经济适用住房建设、管理中徇私舞弊的，《办法》也作出处罚性规定，除追究行政、纪律责任外，涉嫌犯罪的要移送司法机关处理。 本报记者 石小磊

　　江苏省经适房管理办法相关政策

　　经济适用房在取得完全产权以前，不得用于出租经营。

　　住房保障主管部门应对经适房居住人员、使用情况定期检查，发现违规行为及时纠正。

　　已经购买经适房的家庭又购买其他住房的，原经适房不得上市交易，只能由政府回购。

　　购经适房可提取本人及共同居住的直系亲属的住房公积金。

　　4口之家经适房单套建筑面积放宽到90平方米。

　　弄虚作假骗购经适房必须退回并追究责任。

　　■延伸阅读

　　降价风给楼市“补元气”

　　南京上月多卖1378套房

　　本报讯 南京房地产市场上频频刮起的促销风确实令楼市大补“元气”。记者从昨日公布的南京11月份房产销售数据中了解到，当月全市成交住宅的数量比10月份增加了1378套，涨幅超过50%。而江北板块则成为最大赢家，住宅销售的面积增长了七成。

　　根据南京网上房地产统计的数据显示，南京11月份总共成交住宅3817套，而10月份仅有2439套，涨幅达到五成六，回暖迹象十分明显。南京市房管局相关人士表示，在过去正常的销售年份中，南京每个月成交的住宅量应该在5000套左右，与这一水平线相比较，10月份的销售量缩水一半，尽管11月份的成交套数与正常水平仍有较大差距，但考虑到市场的不景气等因素，一个月能卖掉3800多套房已是难能可贵。

　　记者注意到，11月份房产热销与开发商的让利行为不无关系。自月初以来，市场上陆续有楼盘曝出“抄底价”、“特价房”、“次卧不要钱”、“买一套送一套”等宣传语吸引买房人的注意，房价也有所回落。如江宁百家湖的一处楼盘号称每平方米4800元起，比之前的价格便宜了2000多元；城中一新项目开盘价最低只有8900多元，比预测的房价下调了3000元左右。市场人士表示，楼盘优惠加上央行的大幅降息举动，促使不少刚性需求的市民纷纷“入市”，这一趋势有望延续至明年春节前。

　　在统计数据上记者还了解到，江北板块在11月份的表现最为抢眼，总共销售了12.7万平方米的住宅，占全市销售总量的三成，更比10月份上涨了70%。这同样得益于江北众多楼盘的房价下浮，每平方米3000元左右的“基准价”吸引了前期观望中的买家。在购房面积上，记者发现80平方米至100平方米的房产最为热销，占到总量的29%，而120平方米以下的房产销售总量则接近全市的六成。 （马祚波）

　　南京经适房昨起可上市

　　卖房买房的兴致都不高

　　本报讯 昨天是南京允许满5年的经适房公开上市销售首日。记者从相关部门及房地产市场了解到，由于差价部分的50%要上交，不仅房主不想卖房，就连买家的兴致也不怎么高。

　　根据南京市房管局上周五出台的经济适用房上市管理办法，购买经济适用房已满5年的南京市民，从昨天起可以上市出售自己的经适房。“来咨询的市民不是太多，我们接到的电话大概只有十几个吧”，南京市房改办一位负责人昨日告诉记者，不仅来电咨询的少，直接到位于丰富路上的房改办接待处询问的市民也仅有七八户。该人士表示，经适房在交易时，房主必须到南京市房改办递交书面申请，并办理确认手续，一方面是确认房主卖房的手续是否完备，另一方面则是审核买房人是否具备申购经适房的条件，“这对房主来说是很重要的，如果符合，他就不用交差价了嘛”。

　　记者从南京中介市场上了解到，经适房的房主们对出售自己的房源大都不太热心。我爱我家市场部经理告诉记者，过去确实有一些市民来登记景明佳园的房源，不过现在经适房可以上市的消息出台后，中介公司还没有接到房主要求挂牌出售的电话。

　　房主不想卖，买家的兴致似乎也不太高。近期打算买房、但又不符合经适房申购条件的许先生告诉记者，与其购买位置偏远、交通不便的经适房，还不如直接购买商品房，“最近房价有所松动，我还可以跟开发商砍砍价。但是这个经济适用房的价位，心里实在没个底，手续也比较烦琐”。（马祚波）

　　新建廉租房不得超50m2

　　承租户转借转租须收回

　　本报讯 日前召开的省政府常务会议原则通过了《江苏省廉租住房保障办法》，规定政府每年的土地出让净收益必须拿出10%以上用于廉租住房保障工作。廉租住房房源紧缺的城市，政府应当新建、收购和改造适量住房用于实物配租，新建廉租房面积应控制在50平方米以内。据悉这项地方性立法将于明年1月1日起正式生效。

　　《办法》将廉租房“覆盖20%以上的城市家庭”以地方性法规的形式明确下来。廉租住房通过货币补贴和实物配租两种方式实施。采用实物配租的，享受廉租租金的面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额，超过保障面积的部分，可按照略低于当地市场租金的标准收取租金。新建廉租住房应当主要在经适房和普通商品房小区内配建，用于实物配租的廉租房应当为非毛坯房，符合国家质量安全标准，具备居住功能。

　　对于廉租房的退出机制，《办法》也规定了三种情形：一是将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的；二是无正当理由连续6个月以上未在所承租廉租住房内居住的；三是无正当理由累计6个月以上未交付廉租住房租金，都将按照合同约定退回廉租住房。以欺骗等不正当手段获得廉租房住房保障的，情节严重者最高5年内不得再次申请廉租住房保障。 （石小磊）