政策频“示好” 楼市曙光现
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地产沙龙
（第三期）
2008年东莞房价高台跳水，成交停滞不前，直至10月23日，中央明确表态出手救市，首付比例、契税下调，印花税免征。一个月后，央行再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率，创下11年来央行最大力度降息。一系列利好政策频频出台，楼市曙光已在眼前。
本周三下午，由《广州日报·东莞新闻》和阳光房产网两家主流媒体合力打造的东莞地产界强势对话平台——“地产沙龙”第三期活动启动。我们邀请了联华国际副总裁黄健、高田地产副总经理翁其怡、深建地产营销总监刘燕妮、合富辉煌东莞公司市场研究部总监林毓群、上东国际销售部经理曾毅等业内人士，就政策“示好”能否给东莞楼市的寒冬带来暖流进行探讨。
文/记者潘勤毅、蒋幸端
图/记者王子恒
报网互动：
砸钱请明星不如直接降价？
网友小海：东莞各个楼盘拼命砸钱请明星，花了那么多钱还不是都折到房价里去了，开发商花钱请明星为何不干脆直接让利降价？
黄健（联华国际）: 不是说我花了一些钱去请明星就把房子卖贵一点，不管我花不花钱请不请明星，房子的价格也是通过市场来定的。
曾毅（上东国际）：酒香也怕巷子深，一个企业需要宣传投入，本身营销费用有一个固定的比例，并不是说不请明星这个钱就可以省下来去打折。
谈市场：
房价已回到2005年时的水平
房地产属于资金密集型企业，10月以来，减税、降息各种利好政策层出不穷，各地政府救市措施也是层出不穷，在这一系列政策利好之下，楼市寒冬能否迎来暖流？
成交略升信心仍不足
高田地产副总经理翁其怡表示，最近中央针对整个国民经济、整个经济环境出台了一些措施，房地产行业作为宏观经济里面的一个重要环节，肯定受经济政策的影响。尽管不会直接影响成交量，但是会刺激购房欲望，增加消费者对后市的信心。
深建地产营销总监刘燕妮也表示，从最近两个月的数据看，看房的客户量有挺大的增加，成交量也明显上浮，从客户的反馈也感觉到他们的信心有一定增强。但不能忽视的是，由于受到了整个经济形势下滑的影响，很多消费者的消费信心仍显不足。
房价已经回归理性
上东国际销售部经理曾毅表示，央行通过降息和降低首付比例，大大拉低了普通老百姓进入房地产市场的门槛。11月份的东莞楼价已经基本回归到了3年多来较为理性的水平，可以说房价已回到2005年的水平。
“国务院加大对基础建设的投入，本身对房地产业就是一大利好。”合富辉煌东莞公司市场研究部总监林毓群表示，随着城际轨道和城市轻轨的兴建，房地产还有很大的升值空间。
谈消费：
东莞还有很大的消费力没有释放
不论是降息的直接刺激，还是楼盘大打“明星牌”招揽人气，最近东莞楼市成交确实是活跃了起来。11月东莞商品房供应量为36.65万平方米，需求量为36.86万平方米，这也是自2007年8月以来首度实现月度需求大于月度供给的月份。但这也是因为上半年整体冷清，最近的消费力是累计了很长时间才释放出来的，东莞后续消费力又将如何？
城市定位决定消费力
黄健表示，伴随着产业升级的进行，短时间内东莞的消费力会有一个下降，还需要较长时间积蓄消费力。实际上这也与东莞政府怎么去定位东莞这个城市，确定未来东莞的居住群体性质对楼市的后续发展有关。
东莞后续消费力很强
林毓群则认为，11月东莞的日成交量基本都在100套以上，最多的时候达到255套，对东莞来说是一个非常正常的消费力。在楼价正常的2005年、2006年，东莞每年都有400多万平方米的销售量，今年才卖了200多万平方米，还有200多万的消费力没有释放，因此只要价格合理，购房者仍然会买房，东莞有很强的后续消费力。
翁其怡补充道，现在东莞很多转移或者倒闭的企业都是一些夕阳型企业，流失的更多是基层人员，而这些人并不是东莞楼市的真正消费群体。更重要的是，东莞政府正在大力帮助企业升级和引进高附加值的企业进入东莞，这些新进人才都具有强大的消费能力。
谈救市：
整体经济好了楼市才能好
根据东莞市统计局的数据显示，2008年上半年全市商品房销售额125.99亿元，同比增长35.9%，在珠三角9市中排第四位，增速排第二位，市场整体情况依然比较乐观。此前，东莞市高层也都对媒体表示东莞目前没有考虑救楼市。对于东莞是否需要救市，业内人士也有各自的看法。
楼市还没到要救的地步
联华国际副总裁黄健表示，有关领导的表态不能理解是政府的最终决策，但更重要的是，东莞当前最需要解决的是制造业危机，等解决这些问题之后，是否会有相关政策出台救楼市，开发商也在观望。
翁其怡则认为，按照政府的判断，目前东莞的楼市发展还处在一个合理的水平，市场也有自我调节的机制。但这并不代表这个行业不需要政策支持。翁其怡表示，广州、深圳政府也都没有提出救市，这可能是因为珠三角城市群都认为现在还没到非常糟的阶段。
银行落实好政策已足够
合富辉煌东莞公司市场研究部总监林毓群表示，随着首付、契税下调和降息，购房者从买楼到供楼的成本都大幅降低，真正地把中央的政策落实对于楼市发展已经很足够了。
但现在存在的主要问题是，各大银行细则朝出夕改，或者总行出了细则，但到东莞市一级，具体操作又是遮遮掩掩，落实效果差，把中央的政策落空了。
谈促销：
提高产品的性价比比降价更有效
眼下时近年关，开发商都要回笼资金，是否会在现有价格的基础上继续加大让利幅度，继续降价以促进成交？
开发商不可能一味让利
“消费者不考虑产品的本身，一味地幻想下降的空间，是错误的观念。”翁其怡表示，东莞楼价从9月到现在基本上没怎么动过了，开发商的让利不可能无止境，价格也不可能无止境地往下跌。
从近期楼盘的情况来看，人气在不断提升，成交量也在放大，说明消费者已经对这个价格没有太多的抵触和怀疑，加上目前众多刺激消费信息的出台，大家已经比较理性，不是一味不切实际地等降价。
刘燕妮表示，让利首先要有利存在，随着房地产成本的公开，现在的销售价格和成本已经相差不大。年底前不排除开发商有一些促销的措施，这也是想借助节日来聚人气促销，给消费者一个很好的购房环境。
高性价比更能吸引人
曾毅则认为，不能用个别盘或者某个时间段某种类型楼盘价格的涨跌来衡量整个楼市，实际来说大方向房价上涨短期是不可能，但个盘针对特殊的情况还是会有特殊的处理。事实证明不是一味的低价就能够诱发消费者去买，高性价比的产品更能吸引消费者。
黄健表示，整体上来看目前东莞的楼价不太可能大幅下降。至于年底在一些节点上进行的小促销行为，也只是选择一小部分产品进行快速销售。