正大世纪城市广场遇“退房”风波
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昨天上午，位于郑州农业路上的正大世纪城市广场门前聚集了近百人，他们是该商场的业主，2005年购买商铺时，开发商承诺从第4年每月定期返还租金，但因管理方资金紧张，目前已拖欠了三个月的租金了。
这场纠纷的背后，“售后返租”的操作模式也备受诟病，律师认为，对于消费者来说，随着“以租还贷”神话的破灭，看起来收益稳定的“售后返租”模式，背后却隐藏着巨大的风险。
■商报记者 徐振江
现场回放
百位业主
聚集商场维权
昨天，郑州气温骤降，但上午9点，位于农业路上的正大世纪城市广场门前，聚集的近百人却情绪激动。“我们业主一定要团结起来，捍卫我们的合法权益。”一位站在台阶上的中年男子说。
他的脚下，“还我们的血汗钱”的条幅已经写好，其中“血”字上还洒了红墨水，显得触目惊心。
这个场景的出现和最近的网上流言不谋而合。
近日，一个《郑州又出现房地产开发商携款逃跑事件》的帖子格外引人注目，帖子爆料说，位于郑州市农业路与中州大道交叉口的正大世纪城市广场，开发商出售商铺收月租，建有上下两层商业广场，对外销售每平方米1.3万多元，2005年大概出售有2000多户约10万平方米，合同约定包租10年，每年返还8%，从第4年开始按月返还，即2008年5月起返，但还了4个月，就再没有下文。
激动人群的南边，便是正大世纪城市广场众多的商铺，但商铺的大门已经被贴上封条，门已经被锁死，透过玻璃看到，里面垃圾遍地，一片狼藉。
“开发商没跑，管理方也没跑。”一位现场维权的业主李军对记者说，“但他们原来的承诺通通没有兑现，现在又玩起了踢皮球的游戏，这是典型的诈骗行为。”
事件起因
“售后返租”卖出千余个商铺
谣言和条幅的背后，是正大世纪城市广场这个商业项目。
2003年，这个号称“打破郑州传统商业布局”的商业项目高调亮相：正大世纪城市广场面积近10万平方米，计划投资3亿元人民币，将成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身等于一体的综合商业区。
据记者了解，当时广元置业采取的是一种“售后返租”的销售模式，合同约定由管理方包租10年，每年返还8%，前三年租金一次性充当购房款，从第4年开始按月返还租金，一直返租到第10年。
假如一个业主以1万元每平方米的价格购买了10平方米的商铺，总房款为10万元，预付款50%，其余50%为银行贷款，预付款需要5万元，那么开发商前三年房租就为2.4万元（每年收益8%，连续三年的房租），这样的话，其实只要付2.6万元即可。三年后，收益按月返还到业主的账户上，每年收益8000元，按月支付的话，也就是每个月666元左右。也就是说，房子业主购买后，由管理方替业主租出去10年，不管管理方能否租出去，业主则旱涝保收，坐收房租即可。
广元置业在宣传中将其经营模式称为“21世纪郑州及全国顶级商业模式”、“既是一种经营模式，又是一种新的投资模式。”
在这种模式下，到底有多少人购买了商铺呢？一位业主向记者提供了一份资料，称这是他们从广元置业拿到的业主名单。这份名单显示，共有934个人购买了商铺，“有的不仅仅是一间商铺，我知道的最多购买了9间商铺。”业主李军告诉记者。
据他了解，这个广场共有1500多个商铺，每平方米的价格1万元~2万元不等，有的业主是银行按揭，有的选择一次性付清，最多的投资者投入近400万元。
事发根源
“资金链断裂”管理方3个月未返租金
按照合同，从第4年开始按月返还，即2008年5月起返，从5月份到8月份，李军查询银行账户，账户显示每月都有租金到账，但到了今年9月份，部分银行按揭的业主却发现了问题。
李军说，他选择的是银行按揭付款，按照他的计算，每个月的按揭是460元，商场管理方每个月能返还他500多元，双方正好能够抵消，但9月份，他突然接到银行通知，说他按揭贷款没有还，如果再不还的话，那么他个人将在银行产生不良记录。
李军说，就在同时，他接到了其他业主的电话，其他业主的租金也停了。
部分业主开始找广元置业讨说法，但对方的答复是：开发商已经退出，现在商场的管理方是另一家公司，业主们应该去找管理方。
在这几年中，正大世纪城市广场的管理方也悄然发生了变化，广元置业作为开发商退出，河南正大世纪城市广场管理有限公司（以下简称正大公司）接手商场管理。
这两家公司到底什么关系呢？二者的工商登记显示：2004年8月，正大公司成立时，是广元公司为其无偿提供了办公场地，广元公司的总经理助理党为民出任正大公司的法定代表人；2007年5月，广元公司的法定代表人袁国儒成了正大公司的法定代表人；2007年6月，正大公司的股东秦希梅成了广元公司的法定代表人。
据业主说，他们也去找了正大公司，但对方表示现资金紧张，要求业主们再等几天。李军说，从9月份开始到现在，管理方承诺的租金已经拖了三个月了。
协商无果
“感觉不到诚意”业主要求退房
据业主朱志民说，就在12月3日，当时在郑州市金水区相关领导的牵线下，他和部分业主以及正大世纪城市广场一位姓刘的副总坐在了一起，“这位刘总表达了歉意，随后承诺春节前一定把所欠的钱全部还上。但很多业主对这个承诺并不相信。”
昨天上午，记者以业主的身份来到广元置业，公司的一位女负责人告诉记者，广元已经把相应的管理权交给了正大公司。她提供了一个电话号码，“这个问题应该去找他们。”
记者致电正大公司，一位工作人员说，广元是开发商，正大公司负责管理，租金应该由他们支付，“主要是我们的问题。”
这位工作人员说，目前原因是公司资金“稍微有一点困难，领导们都在筹钱”，他介绍说，这是因为商铺没有开张，他们目前也是正在垫钱，但“领导说了，春节前一定把钱补上，同时承担一定的滞纳金。”
但正大公司这番答复并不能让业主满意。
“我们现在要求退房。”朱志民说，经历了这么多的事情，无论开发商还是管理方都让他们“感觉不到诚意”，开发商存在着严重的欺诈问题。
其实在今年1月份，部分业主就已经和广元置业、正大公司打了一场官司了。
朱志民说，当时在销售商铺时，广元置业称投资方有泰国正大集团，以此吸引了不少人购买，但最后他们发现，投资方根本没有这家企业。
“现在几经折腾，对方在业主的心中已经失去信用了，大家都非常后悔当时买这个房子，强烈要求退房。”朱志民说，如果不退房也可以，那么对方必须有让业主放心的态度和措施。
反思症结
“售后返租”背后的高风险
纠纷的背后，是备受诟病的“售后返租”操作模式。
“售后返租”就是开发商将物业出售后再以投资者即业主委托经营的方式将物业出租，向投资者返还一定比例的租金作为回报的一种经营方式。
据郑州一家地产公司负责人说，“售后返租”在郑州出现比较晚，但有不少开发商采用，这似乎是一个“皆大欢喜”的模式：对开发商来说，能够较快销售商铺，回笼资金，对投资者来说，能够做到旱涝保收。但这位负责人说，“售后返租”一旦出现经营状况欠佳等问题，业主的利益难以保证。
河南言正律师事务所王贺平律师不赞成消费者购买这样的商铺，“对于消费者来说，虽然能够长久稳定地获得租金，但也存在着极高的风险。”他认为，目前很多返租回报方式，没有设定规避风险的机制，靠的只是开发商的一张嘴。而且在漫长的返租期中，只要商铺经营的任何一个环节出现问题，投资者的投资回报就有可能得不到保障。
“目前的办法还是积极协商，”王贺平说，如果协商不成，那么只有通过法律来解决了。