晨报讯（记者 颜斐）“只要规范了流转的条件、认证、有关程序等，应该允许农村房屋进行流转。”记者昨天从怀柔法院了解到，针对近年来日益增多的农村房屋买卖合同纠纷，怀柔法院进行了调研，认为此类纠纷在司法审判中宜维护买受方利益，不宜简单认定买卖无效，并建议允许农村房屋产权流转。

　　据了解，农村房屋买卖行为早在十几年前就陆续发生，但大量合同纠纷进入司法程序则从2005年开始。全程参与调研工作的怀柔法院院长鲁桂华表示，北京市高院曾形成会议纪要，即“对城镇居民购买农村房屋合同应当以认定无效为主，有效为例外。”根据纪要精神，怀柔法院在近年来判决该类案件时，7成以上都判决为无效，但社会效果并不理想。

　　首先，部分买受人因合同无效而腾退房屋，面临着无房可住的困境。其次，买受人在购买房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修等，法院虽然也充分考虑了这些因素，但在司法实践中，很难确定补偿数额。加上物价上涨等因素，补偿价格仍然和目前商品房市场的价格相距甚远，买受方无力购买新的房产。再次，很多出卖了房屋的村民正在观望，认定合同无效的司法导向可能会引发新一轮诉讼。“十几年前的房屋买卖是在双方自愿的基础上达成的，有的甚至是出卖方追着买受方要求出卖的；如今，出卖方却利用最权威的司法途径确认这种行为的无效，实际上是严重损害了社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。”调研报告这样指出。

　　鉴于此，怀柔法院在审理此类案件时进行了有益的尝试：针对买卖双方都为本区农民的，并且双方买卖行为经村集体经济组织认可的；或者买受人已将户口迁入该村的；或者虽不经认可，也没有将户口迁入，但却连续长期生活于此的，都认定为合同有效。对于买受人为城镇居民的，如果在购买房屋后进行了依法登记和产权变更手续，并且买卖行为发生时间较长，购买方已经在此长时间居住，房屋也已经翻盖或重建的，而出卖方已经转为城镇居民，法院也作出合同有效认定。

　　调研报告称，对农村房屋买卖应当结合我国的特殊国情、农村房屋的特殊性质来认真对待分析。在纠纷的法律适应上，宜参照商品房买卖进行特殊立法。调研报告建议，只要规范了流转的条件、认证、有关程序等，应该允许农村房屋进行流转。“农村房屋买卖对农民来说，是将‘死物’换成了现钱，农民的资产因此流动起来。城镇居民到农村来，带来了先进的理念和大量的资金，带动了当地旅游经济的发展，同时也提高了当地居民文化水平，实现了城乡交融。”鲁桂华说。